近日中共中央、國務院發布了《關于加快建設全國統一大市場的意見》，其中明確加快建立全國統一的市場制度規則，打破地方保護和市場分割，打通制約經濟循環的關鍵堵點，促進商品要素資源在更大范圍暢通流動。
建立全國統一的大市場，對房地產會有哪些影響？接下來就從人口與土地市場、住房市場，以及房地產企業發展三個層面做一番解讀。
一、促進城鄉土地流轉
多年來，我國大規模城市化刺激了人口流動，大量人口離開農村到城市就業。
根據第七次人口普查數據，2020年城鎮人口比2010年增加了2.36億人。在全國人口中，人戶分離人口達到4.93億人，其中流動人口達到3.76億人，流動人口中跨省流動人口達1.25億人。
大規模人口流動一方面造成城市建設用地供不應求，推動房價上漲；另一方面則是農村宅基地等土地大量閑置，造成耕地不足和土地資源閑置浪費。
《意見》提出，健全城鄉統一的土地市場。統籌增量建設用地與存量建設用地，實行統一規劃，強化統一管理。完善城鄉建設用地增減掛鉤節余指標、補充耕地指標跨區域交易機制。完善全國統一的建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場。這就為土地要素市場跨省交易、實現“人地掛鉤”奠定了基礎。
所謂“人地掛鉤”，就是說，人口遷移到哪里，這些人口所占用的建設用地指標就轉移到哪里；從哪里遷出的人口，哪里就要相應地減少這些人所占用的用地指標。這樣，不僅保障了城市建設用地規模隨人口變化增減，促進了房地產市場健康發展，而且保護了18億畝耕地紅線，實現了農村集體土地的集約利用。
二、住房市場有望打破行政區劃限制
加快建設全國統一大市場，離不開住房市場這關鍵一環。
住房作為不動產，與普通商品相比有很強的地域屬性，但是至少可以實現都市圈或城市圈范圍內的政策統一和市場統一，打破住房市場的行政壁壘。
以北京城市副中心和環京區域的北三縣樓市為例。副中心這邊房價高達五六萬元每平方米，而僅一河之隔的對岸，燕郊、大廠房價卻跌到萬多出頭也無人問津，北三縣的房子只能在北三縣縣域常住人口范圍內消化。行政區劃像一道鐵閘將兩地市場隔開，形成巨大的“水位差”，一邊是買不起，一邊是賣不動。如果實現區域市場的統一，不僅緩解了大城市房價上漲壓力，也為周邊中小城市的發展帶來活力。
2019年，國務院在對北京城市副中心控制性詳細規劃的批復中就明確，要推動北京城市副中心與河北省廊坊市北三縣地區協同發展，實現統一規劃、統一政策、統一標準、統一管控。時隔3年，在房地產市場并未形成統一的政策。
這次《意見》明確提出，要優先推進區域協作。結合區域重大戰略、區域協調發展戰略實施，鼓勵京津冀、長三角、粵港澳大灣區以及成渝地區雙城經濟圈、長江中游城市群等區域，在維護全國統一大市場前提下，優先開展區域市場一體化建設工作。相信未來在都市圈范圍內有望打破市場的行政壁壘，形成統一的房地產市場。
三、規范房地產市場，促進行業由大到強
房地產有著很強的地域性特征，所以難免滋生地方保護主義思想。一些房企或建筑企業進入某座城市，在注冊公司、拿地、營商環境等方面往往會遭受不公平的待遇。
另外，房地產野蠻生長，造成市場無序競爭，亂象頻出，例如違法建設、違規銷售、虛假宣傳、挪用監管資金、房屋質量等問題頻出，屢禁不止。房地產市場規模全球第一，但發展質量與規模嚴重不符。
目前，房地產行業面臨從傳統模式向新模式轉型、由高速增長向高質量發展轉型的關鍵時期，尤其需要建立全國統一的市場制度規則，打破地方保護和市場分割。
《關于加快建設全國統一大市場的意見》，在市場準入、營商環境等方面將為企業發展掃清障礙。意見明確，應當打破行政區劃壁壘，為市場主體創造公平競爭的環境。嚴禁各地區各部門自行發布具有市場準入性質的負面清單；制定全國通用性資格清單；建立公平競爭政策與產業政策協調保障機制；加快推動修改反壟斷法、反不正當競爭法。
一系列政策措施對凈化房地產市場環境、支持企業做大做強、促進房地產行業健康發展有著積極意義。
文章來源：城市與區域治理研究院
