全國首座“農(nóng)”字商業(yè)綜合體來了，杭州又一打卡地？

京派作家代表汪曾祺先生曾這樣描述：“到了一個(gè)新地方，有人愛逛百貨公司，有人愛逛書店，我寧可去逛逛菜市場?？纯瓷u活鴨、鮮魚水菜，碧綠的黃瓜，通紅的辣椒，熱熱鬧鬧，挨挨擠擠，讓人感到一種生之樂趣?！弊掷镄虚g，吐露了對于人間煙火氣的喜愛。

伴隨城市化進(jìn)程加速推進(jìn)，商業(yè)市場加速迭代洗牌，城市的地域特色和文化正逐漸被削弱。經(jīng)濟(jì)沖擊導(dǎo)致的文化危機(jī)和社會危機(jī)背景下，如何平衡商業(yè)中傳統(tǒng)與現(xiàn)代的發(fā)展關(guān)系？近期備受關(guān)注的農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場新物種——浙江農(nóng)發(fā)·城市廚房或許解答了一二。

全國首家“農(nóng)”字商業(yè)綜合體

重新定義農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場

何為浙江農(nóng)發(fā)·城市廚房？

“一座大而全的巨型‘超市’?！闭憬r(nóng)發(fā)·城市廚房項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在接受贏商網(wǎng)專訪時(shí)比喻到。確實(shí)，從項(xiàng)目內(nèi)部匯聚水產(chǎn)、冷鏈、生活、餐飲等業(yè)態(tài)來看，這個(gè)比喻十分生動。但和傳統(tǒng)超市相比，浙江農(nóng)發(fā)·城市廚房又以體量之大、貨品之全以及輻射之廣著稱。據(jù)悉，項(xiàng)目總投資達(dá)37億元、總建筑面積31萬方、商業(yè)體量11萬方，匯聚水產(chǎn)、冷鏈、生活、餐飲、電影等業(yè)態(tài)，為零售與批發(fā)兼容的銷售模式，是全國首座“農(nóng)”字商業(yè)綜合體。

項(xiàng)目于3月19日正式開業(yè)，定位為杭州的城市“菜籃子”，是在杭州拱墅老農(nóng)都市場（原農(nóng)都農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場）原址而建，共分為地下3層和地上6層。其中，B2和B3為免費(fèi)停車場，共計(jì)3500余停車位；B1至F5則為商業(yè)經(jīng)營場所，定位分別為B1五湖四海（水產(chǎn)）、F1冷聯(lián)世界（冷鏈）、F2本草綱目（生活市集）、F3百縣千碗（餐飲區(qū)）、F4-F5電影工廠。

目前，項(xiàng)目對外開放的商業(yè)區(qū)域?yàn)锽1至F2三層，而F3至F5目前還在裝修階段，據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，最快預(yù)計(jì)將于7、8月份對外開放。值得注意的是，F(xiàn)3百縣千碗（餐飲區(qū)）除了是貫徹落實(shí)“強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)、質(zhì)量提升、文化挖掘、技術(shù)傳承，努力將‘百縣千碗’打造成金名片”重要批示指示精神的落地項(xiàng)目，還將引入星巴克和哈根達(dá)斯等全國知名連鎖品牌，從在地美食文化與全國知名餐飲的融合出發(fā)，打造“百縣千碗”農(nóng)都美食小鎮(zhèn)。而F4-F5除了聯(lián)合央企保利影業(yè)打造“保利農(nóng)都影城”，還將引入目前較火的電競業(yè)態(tài)。

具體來看，面積約18447㎡的B1層定位五湖四海（水產(chǎn)），是一個(gè)集“生鮮集采、代客烹飪、廚藝課堂、配套服務(wù)、加工體驗(yàn)、趣味互動”于一體的全球鮮活直采中心，有1000組+魚缸，匯聚四海生鮮，比如挪威三文魚、日本金槍魚、阿拉斯加帝王蟹、澳洲波龍等，延續(xù)了農(nóng)發(fā)在水產(chǎn)方面的優(yōu)勢。

F1冷聯(lián)世界（冷鏈）則聚焦全球品質(zhì)高端的冷凍產(chǎn)品，有優(yōu)質(zhì)牛羊肉凍品、精品豬肉、半成品菜品、水產(chǎn)凍品、腌臘制品……

F2本草綱目（生活市集）打造為杭州及浙江高檔酒店、飯店精品食材選配中心，主要有水果、鹵味熟食、糧油米面、禽蛋、煙酒、茶葉、干貨炒貨、調(diào)味品、中藥材、參茸保健產(chǎn)品等。

在探店的過程中發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目白天客流并不多（下午2時(shí)許），多為附近居住的零售客群。在走訪其中一家水果店時(shí)，店員表示進(jìn)駐該渠道日均銷售額可以做到1.5萬元，原先的超市渠道日均在2000元左右，且出售的貨品實(shí)則是相同的，價(jià)格上浙江農(nóng)發(fā)·城市廚房有明顯優(yōu)勢，“這里就是薄利多銷。”

另一家入駐的水果店也予以贊同：“目前我們不愁銷售，最擔(dān)心的是貨品不足?！贝_實(shí)，前期多地農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場及貨運(yùn)司機(jī)連連爆出疫情，直接影響了終端銷售。

后疫情時(shí)代，在實(shí)體商業(yè)的“免疫力”構(gòu)建上，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，作為保民生的重要關(guān)卡，涉農(nóng)產(chǎn)業(yè)相對餐飲、旅游業(yè)等所受的沖擊小，但也影響深遠(yuǎn)?！拔覀儸F(xiàn)在能做的首先當(dāng)然是嚴(yán)格遵循地方防疫要求，其次，我們要不斷給予商戶信心，和他們共渡難關(guān)?！?/p>

據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目當(dāng)前是滿鋪狀態(tài)，走訪過程中的一些空鋪是因?yàn)槭芤咔橛绊懀虘暨€沒來得及鋪貨。伴隨疫情得到有效控制，項(xiàng)目和商戶將一起投身到積極的部署當(dāng)中。當(dāng)然，與商戶共建良好營商環(huán)境的必由之路是有效提高項(xiàng)目的運(yùn)營能力，這自然少不了數(shù)字化的變革與賦能。作為2020年被列入杭州市“大數(shù)字產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和數(shù)字基建項(xiàng)目”，浙江農(nóng)發(fā)·城市廚房已全方位部署數(shù)字化產(chǎn)品。其次，項(xiàng)目還將時(shí)下最熱門的營銷模式——直播，運(yùn)用到項(xiàng)目的經(jīng)營中。通過品牌直播間、明星直播間和共享直播間，為入駐商戶提供長期良好的線上直播營商環(huán)境，并起到線下導(dǎo)流作用，逐步打造成網(wǎng)紅打卡的直播基地。

特殊時(shí)期，信心比黃金更重要！行業(yè)低迷只是短期影響，困境亦醞釀著機(jī)遇。在危機(jī)中尋找商機(jī)，在變革中創(chuàng)新發(fā)展，這或許將是整個(gè)行業(yè)必須經(jīng)歷的一次成長。

以“新物種”突圍

瞄準(zhǔn)百億級農(nóng)貿(mào)市場

于杭州，浙江農(nóng)發(fā)·城市廚房可以理解為原農(nóng)都農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場的升級版；于全國，則可視為農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場的新物種，畢竟在此之前，國內(nèi)沒有類似的現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)+“農(nóng)”字商業(yè)綜合體。不管是從建筑形態(tài)、消費(fèi)場景，還是業(yè)態(tài)配比、客群擴(kuò)容等，浙江農(nóng)發(fā)·城市廚房都以一種破局者姿態(tài)入局。

至于為何會有此舉，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示主要是基于以下兩點(diǎn)思考：

一來，自然是順應(yīng)城市發(fā)展需求。伴隨城市更新的進(jìn)程進(jìn)一步加快，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)特別是批發(fā)市場的升級與改造已成為各城市政府、批發(fā)市場運(yùn)營方和開發(fā)商頗為關(guān)注的問題。他們有著較好的地段優(yōu)勢，但物業(yè)和單一業(yè)態(tài)無法滿足城市更新需求，即所謂的高價(jià)值區(qū)位和低價(jià)值業(yè)態(tài)之間的矛盾。

再則，也是市場競爭日趨激烈的自然產(chǎn)物。大存量時(shí)代，唯有因應(yīng)變化，方能傲立潮頭。放眼全球，有日本豐洲市場，有無印良品全球最大菜市場MUJI marché，以及愛沙尼亞波羅的站前市場等；在國內(nèi)，充滿“城市鄉(xiāng)野”肌理感的上海永年菜場、跨界Prada的全網(wǎng)小清新綠菜場——上海烏中市集、武漢明成一品/沙湖邊市集、北京微風(fēng)市集等，無不通過創(chuàng)新升級，將原先樸素的市井地變得時(shí)髦、精致、有趣，從而吸引越來越多的年輕人走進(jìn)這個(gè)充滿生活氣息的地方。

浙江農(nóng)發(fā)·城市廚房此次從建筑形態(tài)到銷售模式的全方位突破，不僅僅是想給予目標(biāo)客群較好的購物體驗(yàn)，更是希望借此新物種，輻射全國乃至全球，進(jìn)一步擴(kuò)大杭州水產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢，承載一個(gè)百億級市場，釋放其巨大商業(yè)勢能。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，原農(nóng)都農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場年交易額已逼近100億元，如今創(chuàng)新升級的浙江農(nóng)發(fā)·城市廚房無疑將在此基礎(chǔ)上做足增量。

在談及過程中的困難點(diǎn)時(shí)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人坦言，從項(xiàng)目前期規(guī)劃到招商再到運(yùn)營其實(shí)都不容易，特別是在疫情點(diǎn)狀反復(fù)的當(dāng)下，項(xiàng)目能如期開業(yè)，對他們挑戰(zhàn)甚大。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人回憶，當(dāng)時(shí)物業(yè)條件受阻，他們就找設(shè)計(jì)師一一突破；招商遇到瓶頸，就逐一篩選，直至選出符合項(xiàng)目定位的商戶；缺乏綜合體運(yùn)營沒經(jīng)驗(yàn)，就找合作方一起打磨。

針對市面上“如何將批發(fā)與零售場景互動與融合”的質(zhì)疑，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人笑談到：“時(shí)間?！币?yàn)榕l(fā)的客群多在凌晨早些時(shí)候，早上8點(diǎn)之前基本已結(jié)束配貨；而零售客群則會在7-8點(diǎn)之后陸續(xù)進(jìn)場，兩者重合的時(shí)間并不多；開放零售，一來可以在批發(fā)的基礎(chǔ)上做增量，再者也為附近居民在備菜方面提供了又一新鮮市場。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，理想的零售與批發(fā)成交比例在4:6。

文章來源：華東商業(yè)地產(chǎn)匯