搞產業園區公募REITs需要考慮的困難們
來源:清河三思 作者:清河三思 時間:2022-05-09
必須是工業土地嗎
原則定得很寬但實際手勢很緊
以下是各種規定明確的試點范圍，這些園區資格之類的名字，都是由嚴格定義的，咱們之前的文章也多少聊過。比較tricky的是用地性質，講真，國內產業園區五花八門，歷史上經常抖包袱，單單是用地性質，就有工業、研發、科研、教育、科教等很多種，這還不包括有些商貿型園區搞出的商業用地。。。所以，用地性質里面這個“原則上應為非商業、非住宅”，就需要結合項目去品味了。有個朋友講過，前兩年他看過一個非常便宜的項目，復旦大學南門的一個社區商業，本來想搞成面向學生和創業人群的聯合辦公+餐飲電競街區，不過因為土地屬性是科研，風控老爺們非常擔心和顧慮，那會兒的概念是商辦才是王道，科研這種東西不入流、應避讓。。。這才三年呀，風向變了，身份歧視有沒有，工業屬性的很搶手，商辦都有點抬不起頭來。
作為產業集群地，產業園區中的土地與建筑用途會根據相關政府對該產業園的定位與規劃而具有明顯且具體的傾向性，如以高新科技為產業定位的北京市中關村科技園區、上海張江高新區和蘇州工業園區，其又按園區不同側重進一步細分高新科技領域，包括云計算、物聯網、生物醫藥、金融科技、新能源等，以及以投資貿易為定位的深圳蛇口工業區。由此產生的結果是，側重科技定位的產業園內土地的規劃用途通常為工業、研發、科教、科研、教育等，而以投資貿易為定位的產業園內的土地性質還可能包含商業用途。在公募REITs項目中，586號文和958號文對于開展試點的產業園區資產的地產項目性質、土地用途、配套設施用地等方面均有明確的規定，因此在試點項目初期，應首先根據前述規定的要求對于擬入池的產業園區資產進行審查和篩選，確保以符合要求的產業園區資產開展項目。此外，由于物業集中位于產業園區內，管理相對封閉，因此為了滿足在產業園區物業工作的人員的生活需要，產業園區物業內往往存在相應的商業配套(如餐廳等)，但產業園區物業的規劃用途往往是科研用途或者工業用途。因此，在審查產業園區物業的相關規劃材料中，應當重點關注規劃用途中是否包括了餐廳等配套用途，如果商業配套不在規劃用途范圍內，或超出許可的配套建筑面積比例，則存在物業的實際用途與規劃用途不一致的問題。對此，根據《城市房地產管理法》等相關規定，不排除物業所有權人可能因不按照規劃用途使用物業而受到相關行政主管部門的行政處罰或法律法規規定的其他監管措施的風險。典型的律師語言，講了一堆風險隱患。。。我總結一下，大致是兩句話：第一，對于用地性質之類，有原則性規定，而且在試點期間發改委必然是從緊從嚴要求的。。。沒有選擇，只能跪著。第二，產業園區里面的食堂餐廳等商業配套，你別跟我講是為了提升園區品質，我不聽。。。我就只看規劃文件，如果規劃用途里沒有提到餐飲等配套用途，或者你的商業配套面積超出了文件規定，就屬于“實際用途與規劃不一致”。。。有被處罰的風險。我之前文章里吐槽過包括中關村軟件園在內的不少早期產業園區，產城融合做得稀爛，規劃的一塌糊涂，商業配套嚴重不足。。。但是，他們審核的時候，只能依照早期過時的規劃，沒辦法，合規性就是需要尺子，只有對錯，沒有好壞。
全生命周期的拿捏
對你嚴格要求都是為了你好
以下是文件體系中發改委的合規性審核要點，不難看出，它像朝陽大媽一樣的盯著你，或者像是來自教導主任的深情凝視，飽含關愛。項目手續文件以及合同所載明的資產轉讓限制在產業園區資產涉及的各類項目手續文件中，包括但不限于立項審批、核準或備案文件、土地使用權出讓合同/劃撥決定等，可能存在關于相關資產轉讓的限制性要求。此外，在產業園區資產涉及的各類合同中，包括但不限于貸款合同、服務合同等，也可能對于相關資產轉讓存在需要取得合同相對方同意等限制性約定。因此，在盡職調查過程中，應當對產業園區資產涉及的各類項目手續文件以及各類合同的內容予以關注。如存在相關轉讓限制，則需根據上述958號文的規定取得相關有權機構的同意和股權轉讓無異議函。
關于轉讓限制
才是政府手里最硬核的利器
咱們之前就聊過，產業發展是地方政府最重要的關切點，而產業園是承載產業導入和升級的重要抓手，都決定了產業園不會是一個充分市場化的市場，政府有形的手，四處游走。
地方法規五花八門，核心點就是限制。。。包括但不限于：土地使用權、建筑物所有權、公司股權、經營權等。暫參照公募REITs案例，以北京、上海、蘇州、深圳為例。首先是針對產業項目的限制性規定，即限制的對象是有特定用途的資產(通常為工業項目或研發項目)。其中，根據資產性質的不同又可以分為兩類，即直接轉讓土地及其上建筑物，或通過轉讓持有土地及地上建筑物的公司股權間接達成轉讓目的。北京產業園區內的研發、工業項目(包括土地、房屋與股權)轉讓需經過園區管委會的審批，如轉讓方為園區開發企業還需經過北京市人民政府的審批；
上海2016年后的新增工業用地、房屋及其對應股權轉讓則往往需經出讓土地使用權的行政主管部門同意；
深圳的協議出讓的高新技術項目用地轉讓需由深圳市規劃和自然資源部門批準。
其次是針對受讓方的限制性規定，即限制的對象是受讓資產的主體。北京中關村國家自主創新示范區內土地所在地的區政府對園區內土地使用權轉讓享有優先購買權；
蘇州工業園區土地儲備中心對園區內土地使用權轉讓享有優先購買權；
深圳市政府及其指定部門對整體轉讓的工業樓宇及配套用房享有優先購買權。
這個越來越普遍，包括北京開發區、產業園區內的產業項目、蘇州工業項目用地以及深圳一級工業用地管理線內土地。若前述雙重限制均適用，則需同時滿足：(i)對應政府部門放棄優先購買權；且(ii)受讓方經過主管部門審核方可受讓產業園區資產的要求。園區管委會等主管部門在實踐中的限制性要求由于產業園區項目用地一般為科研用地、工業用地等特殊用地，加之產業園區常伴有特殊的政策要求，因此建議需要與園區管委會等對應主管部門進行充分的訪談與溝通，了解主管部門在實踐中的限制性要求。典型的律師兜底話術：即使相關法律法規或項目文件中沒有明確關于資產轉讓的前置審批要求，也不排除主管部門在實踐中仍存在例如股權轉讓需要履行批準程序等具體主管要求的可能。
誰家孩子誰抱走
啥也別解釋，都在無異議函里
國家發改委對以產業園區資產開展基礎設施REITs試點的進一步要求在958號文中，國家發改委對產業園試點項目在資產轉讓方面提出了兩點要求：第一，以劃撥方式取得土地使用權的，須取得土地所在地的市(縣)人民政府或自然資源行政主管部門對項目以100%股權轉讓方式發行基礎設施REITs的無異議函(以下簡稱“股權轉讓無異議函”)，以協議出讓方式取得土地使用權的，須取得原土地出讓合同簽署機構(或按現行規定承擔相應職責的機構)的股權轉讓無異議函；第二，如相關規定或協議對項目公司名下的土地使用權、項目公司股權、特許經營權、經營收益權、建筑物及構筑物等轉讓或相關資產處置存在任何限定條件、特殊規定約定的，應取得相關有權部門的股權轉讓無異議函。由此可見，國家發改委對于資產轉讓限制實行審慎地穿透式監管思路：即便在試點項目中僅涉及公司股權轉讓，不涉及對底層資產(如土地使用權、房屋等建筑物所有權)的重組和權屬變更，只要底層資產涉及劃撥用地、協議出讓用地等特殊用地情形或者底層資產存在轉讓限制，便需要取得相關有權機構的同意(適用于底層資產存在轉讓限制)和股權轉讓無異議函。
中倫用的這個名詞，特別高大上，審慎穿透。。。用更本土化一點的語言就是，誰的孩子誰抱走，出了問題誰負責？以上還只是針對轉讓限制的，針對其他麻煩呢？中倫給出了一個普洛斯的處理案例。958號文附件規定：“項目投資管理手續缺失的，應依法依規補辦相關手續，或以適當方式取得相關部門認可；如現行法律法規、規章制度、政策文件等明確無需辦理的，應對有關情況作出詳細說明，并提供項目所在地相關部門或機構出具的證明材料”。
以普洛斯REITs為例，普洛斯淀山湖物流園一期項目未取得建設項目的環評批復文件。
就此問題，普洛斯取得了該項目的環保主管部門蘇州市昆山生態環境局于2021年2月22日出具的《關于對昆山普淀倉儲有限公司<關于普洛斯淀山湖物流園一期項目環評批復手續的咨詢函>的回復》，該回復記載：
根據《建設項目環境影響評價分類管理名錄(2021年版)》(生態環境部令第16號，自2021年1月1日起施行)，你公司普洛斯淀山湖物流園一期項目不涉及油庫、氣庫和有毒、有害、危險品倉儲等內容，已不再納入建設項目環境影響評價管理，無需補辦已建成項目的環境影響評價文件審批/備案手續。
針對你公司普洛斯淀山湖物流園一期項目未辦理建設項目的環評批復文件，我局將嚴格按照生態環境部《關于建設項目‘未批先建’違法行為法律適用問題的意見》(環政法函〔2018〕31號)‘未批先建’違法行為自建設行為終了之日起二年內未被發現的，環保部門應當遵守《行政處罰法》第二十九條的規定，不予行政處罰的意見執行。
