淺析產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式及四大階段

做園區(qū)要避免理想主義和教條誤導(dǎo)，將前期準(zhǔn)備工作做細(xì)、企業(yè)利益保障談妥、商業(yè)邏輯理順，才能按照節(jié)奏有條不紊的發(fā)展。科學(xué)合理的開(kāi)發(fā)時(shí)序，有利于項(xiàng)目決策并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)價(jià)值的最大化。

園區(qū)開(kāi)發(fā)的三種模式

1、地產(chǎn)導(dǎo)向運(yùn)作模式。開(kāi)發(fā)商以產(chǎn)業(yè)概念獲取政府支持，運(yùn)用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售，盡最大可能減少自持物業(yè)，產(chǎn)業(yè)服務(wù)交給政府或第三方運(yùn)營(yíng)商管理，該模式在寫(xiě)字樓行情好時(shí)有一定可行性。但現(xiàn)在的情況是，整體大環(huán)境與監(jiān)管力度今非昔比，即便是最專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商也面臨發(fā)展困境，更何況披著產(chǎn)業(yè)外衣的地產(chǎn)商呢。

2、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向運(yùn)作模式。即以產(chǎn)業(yè)集聚作為項(xiàng)目的基本追求，持有大量物業(yè)并實(shí)施整體運(yùn)營(yíng)，為入駐企業(yè)提供一站式服務(wù)。純做物業(yè)租賃面臨最直接的挑戰(zhàn)是一次性投入成本巨大、回款周期漫長(zhǎng)，極其考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的募資能力與資金鏈的穩(wěn)定性，園區(qū)租賃市場(chǎng)大多供大于求。隨著資產(chǎn)證券化模式的成熟，一些園區(qū)嘗試將園區(qū)未來(lái)租金收益作為資產(chǎn)包，通過(guò)金融工具實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)，極大緩解園區(qū)資金壓力，物業(yè)的增值部分，也是開(kāi)發(fā)商的重大收益。

3、地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)均衡模式。將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)作為項(xiàng)目的基本價(jià)值追求、銷售物業(yè)與持有物業(yè)作為短期和長(zhǎng)期財(cái)務(wù)平衡的基礎(chǔ)，在實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值的基礎(chǔ)上，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)。

在物業(yè)開(kāi)發(fā)中，通過(guò)關(guān)注地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的聯(lián)動(dòng)，持續(xù)提升區(qū)域總體開(kāi)發(fā)價(jià)值，獲取土地與物業(yè)的增值收益；關(guān)注項(xiàng)目品牌建設(shè)及物業(yè)空間與環(huán)境景觀的打造，發(fā)揮地產(chǎn)的類金融屬性；關(guān)注以物業(yè)銷售為獲取現(xiàn)金流的基本策略，減少持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模。在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)中，通過(guò)聚焦產(chǎn)業(yè)鏈條，整合產(chǎn)業(yè)資源，關(guān)注產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)及空間規(guī)劃對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐，空間規(guī)劃服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，關(guān)注園區(qū)可持續(xù)成長(zhǎng)，兼顧經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和品牌三大效益。

園區(qū)開(kāi)發(fā)的四個(gè)階段

1、破局階段。該階段園區(qū)交付，展廳、景觀等形象工程基本建成。園區(qū)主要任務(wù)以策劃規(guī)劃、載體開(kāi)發(fā)建設(shè)和打造形象工程為主，加之優(yōu)惠政策釋放，銷售、租賃收益基本為零，所產(chǎn)生的紅利大都不可變現(xiàn)，比如由于區(qū)位利好帶來(lái)的土地增值收益，或是引入資源合作者合作開(kāi)發(fā)，自己享有的土地入股收益等。

這一階段是整個(gè)時(shí)序中投入最大、收入最小的時(shí)期，同時(shí)也是整個(gè)項(xiàng)目定調(diào)的最關(guān)鍵時(shí)期，無(wú)論是工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)，都要在符合大的邏輯的前提下，力求功能好用、形象好看，在開(kāi)始階段做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，為后期銷售、招商、運(yùn)營(yíng)提供必要保障。

2、去化階段。周邊配套基本成型、市政設(shè)施層次提升，主干道路打通，園區(qū)主要以住宅、寫(xiě)字樓可銷售部分去化及租賃物業(yè)的（預(yù)）招商為主。該階段主要以物業(yè)銷售的獲利為主，有前期開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，整體形象已初見(jiàn)雛形；后續(xù)的租賃物業(yè)能夠給投資者足夠的想象空間，用銷售物業(yè)的錢(qián)反哺產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，真正實(shí)現(xiàn)以園養(yǎng)園的開(kāi)發(fā)模式，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，這階段對(duì)產(chǎn)業(yè)的要求不高，只要符合政府要求即可。

3、發(fā)展階段。該階段區(qū)域配套完善，平臺(tái)載體基本建成，招商策略以快速去化為第一要?jiǎng)?wù)，人氣集聚效應(yīng)明顯。企業(yè)主要通過(guò)匯集企業(yè)資源、經(jīng)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，幫助企業(yè)做大做強(qiáng)，以優(yōu)惠政策吸引部分企業(yè)入駐。這階段，園區(qū)可為后續(xù)的產(chǎn)業(yè)提升打好基礎(chǔ)，如圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行企業(yè)招商，清退低端產(chǎn)業(yè)及發(fā)展情況不好的企業(yè)等。對(duì)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、社會(huì)貢獻(xiàn)大的園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)而言，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在獲取中間收益的同時(shí)分享循環(huán)收益，保證園區(qū)的持續(xù)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

4、成熟階段。該階段區(qū)域環(huán)境與政策成熟，招商策略逐漸由“聚人氣”向“聚產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變，形成2-3個(gè)產(chǎn)業(yè)集群，園區(qū)產(chǎn)值和稅收大幅提升。資本上，通過(guò)資產(chǎn)證券化，將園區(qū)收益提前變現(xiàn)，平衡前期投資壓力，撬動(dòng)更強(qiáng)力的融資杠桿。此外，隨著客戶資源的不斷集聚，客戶資源經(jīng)營(yíng)的收益也不斷產(chǎn)生。

文章來(lái)源：園區(qū)在線