現(xiàn)在，合作開發(fā)也不那么香了

近年來，因分?jǐn)傎Y金壓力、加速擴(kuò)大規(guī)模等顯著優(yōu)勢，合作開發(fā)備受房企青睞，個(gè)別房企更是借合作開發(fā)模式迅速邁入“千億門檻”，實(shí)現(xiàn)了從中小房企向大型房企的蛻變。

但自去年開始，很多房企把經(jīng)營重點(diǎn)轉(zhuǎn)向權(quán)益占比的提升，合作開發(fā)作為影響房企權(quán)益占比的最主要因素，也隨之迎來新的變化。

這種變化將如何重塑未來的房地產(chǎn)行業(yè)格局？又會(huì)帶來什么樣的風(fēng)險(xiǎn)？

合作開發(fā)生變，房企換了“意中人”

如今，市場下行周期給合作開發(fā)帶來了更多的不確定性，合作項(xiàng)目虧損比比皆是，同時(shí)由于股東資金面出現(xiàn)問題，或?qū)?xiàng)目去化、利潤前景預(yù)期不一致，導(dǎo)致投入不足、開發(fā)停滯、股權(quán)出售等問題，都在深刻影響著合作效益的實(shí)現(xiàn)。導(dǎo)致很多房企不再熱衷合作開發(fā)，為什么會(huì)有這種變化，主要有兩點(diǎn)：

一、合作開發(fā)，不香了

這可以從房企聯(lián)合拿地的數(shù)據(jù)表現(xiàn)窺見一二。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年已完成首輪集中土拍的18個(gè)城市成功出讓的336宗含宅地塊中，只有33宗地塊是由聯(lián)合競得，聯(lián)合拿地的比例僅9.8%。而作為房企聯(lián)合拿地重鎮(zhèn)的北京，2022年首輪集中土拍聯(lián)合拿地的比例只有17.6%，明顯低于去年第三輪的45.5%。

出現(xiàn)這種現(xiàn)象主要有三大原因。

1、房企的發(fā)展階段變了

新的行業(yè)周期下，房企不再一味追求全口徑銷售規(guī)模，而是紛紛轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長。相較于全口徑，銷售操盤口徑和權(quán)益口徑更能反映企業(yè)自身的營銷、運(yùn)營及投資能力。

如碧桂園、華潤、富力、佳兆業(yè)等企業(yè)都選擇對(duì)權(quán)益口徑業(yè)績進(jìn)行披露。旭輝在今年的業(yè)績發(fā)布會(huì)上就表示：“旭輝未來幾年會(huì)大幅開始提高權(quán)益銷售額比重，而不只關(guān)注表面銷售額大小。我們最終關(guān)心的是核心權(quán)益銷售背后旭輝銷售的含金量，旭輝銷售的利潤。”

2、房企對(duì)利潤的要求變了

在如今低利潤、低流速的市場環(huán)境中，房企合作的紅利在減弱，“增收不增利”現(xiàn)象普遍存在。

例如某頭部房企在2019年-2021年，簽約金額分別達(dá)到2106億元、2426.8億元、2867.1億元，在大多房企未能完成年度目標(biāo)的情況下，仍實(shí)現(xiàn)了逆勢擴(kuò)張，但毛利率卻逐年下降，分別為41.26%、33.56%、19.65%，這和其不斷引入合作方拉低了權(quán)益占比不無關(guān)系。

另外，合作開發(fā)也存在很多隱形成本，對(duì)利潤造成蠶食。綠城就在股東大會(huì)上舉例：“拿50%權(quán)益的20塊地與100%的10塊地相比，哪個(gè)利潤更高？籠統(tǒng)計(jì)算,還是拿10塊地利潤更高，因?yàn)槭∪チ藴贤ǔ杀尽！狈科蟮睦麧欁非蠛秃献鏖_發(fā)中存在的弊病，構(gòu)成了一組不可調(diào)和的矛盾。

3、房企的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提高了

在行業(yè)爆雷風(fēng)險(xiǎn)加劇的當(dāng)下，合作方的資質(zhì)直接影響房企自身安全與穩(wěn)定。現(xiàn)在房企談合作，首要關(guān)注的就是合作方的爆雷風(fēng)險(xiǎn)。畢竟這年頭，爆雷早已不是什么新鮮事，稍不留神，就會(huì)被合作方帶進(jìn)溝里。

例如某標(biāo)桿房企，就因?yàn)楹献鞣街辉诮衲?月債務(wù)違約，導(dǎo)致其參股的濟(jì)南某項(xiàng)目陷入停工狀態(tài)長達(dá)半年。

合作房企一旦爆雷，善后就是大問題。合作程度越深，善后難度就越大。如果爆雷房企僅僅只是財(cái)務(wù)投資者或者聯(lián)合操盤方，那么項(xiàng)目受影響程度相對(duì)較小；但如果爆雷房企對(duì)項(xiàng)目控股且操盤，那么項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、工程管理、資金投入等各方面都會(huì)陷入風(fēng)險(xiǎn)。所以，不少房企干脆就選擇不合作了。

二、合作對(duì)象，換人了

除了聯(lián)合拿地的比例下降以外，聯(lián)合拿地的對(duì)象也悄然發(fā)生了改變。最為突出的兩種模式：一種是房企+城投的雙贏模式，另一種是國企+國企的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合模式。

房企+城投的合作模式主要分三種：

第一種是聯(lián)合拿地開發(fā)。例如去年8月份，祥生集團(tuán)與浙江交投聯(lián)合體就以5.1億成交價(jià)格拿下嘉興一塊地。

第二種是城投在拿地之后，對(duì)外招標(biāo)，引入民企進(jìn)行合作。例如2021年，地鐵集團(tuán)拍下了地鐵段上地塊，后將地鐵TOD項(xiàng)目的股權(quán)出讓給地產(chǎn)。

第三種是引入品牌房企作為操盤方，房企更多承擔(dān)品牌輸出和代建服務(wù)的角色。

現(xiàn)在很多房企受融資端和銷售端影響，拿不出充足的資金來拿地，但是城投公司卻可以通過政府提供隱形擔(dān)保和注入資產(chǎn)的方式，去發(fā)債或者向金融機(jī)構(gòu)借錢來拿地。另一方面，城投普遍缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，很難自己單干，有強(qiáng)烈的需求引入合作方共同參與。二者差異化的訴求就促成了 “聯(lián)姻”。

另一種模式是國企+國企的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合

合作自然要選擇門當(dāng)戶對(duì)的“同類”，相較于爆雷風(fēng)險(xiǎn)大得多的民企，視安全性為生命線的國企就“靠譜”的多。

另外，為了資金安全，很多合作項(xiàng)目寧可適當(dāng)犧牲資金使用效率，也要限制資金回流，回款急切的民企邁不過這道檻，只能被迫出局，倒逼國央企相互合作。

城投和國企，也并非完美的合作對(duì)象

無論是和城投合作，還是和國央企合作，最終目的都是降低企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)。但選擇了如此穩(wěn)健、安全的合作伙伴，項(xiàng)目也并非一定保險(xiǎn)。

1.與城投合作，問題和優(yōu)勢并存

城投公司的托底，解決了房企最頭疼的拿地問題，但除此之外，對(duì)合作的助力其實(shí)是比較有限的。

很多城投公司，不僅缺乏商品房開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，自身組織建設(shè)也不健全，專業(yè)能力更是嚴(yán)重不足。這種問題在三四線城市的勾地項(xiàng)目中尤為明顯，特別是一些能級(jí)弱的區(qū)屬城投企業(yè)。

但是對(duì)于一些重點(diǎn)項(xiàng)目，地方政府還希望當(dāng)?shù)氐某峭豆緟⑴c項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和后期運(yùn)營，結(jié)果嚴(yán)重掣肘項(xiàng)目開發(fā)。具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

一是契約精神不足，內(nèi)部摩擦大

二是權(quán)力界限模糊，打配合成了“奪權(quán)大戰(zhàn)”

三是運(yùn)作機(jī)制不順暢，項(xiàng)目推進(jìn)效率低

四是工作風(fēng)格不一致，加劇信任危機(jī)

這樣問題造成的直接后果，就是拖慢項(xiàng)目進(jìn)度，降低項(xiàng)目效率，合作效果儼然是1+1＜2。

2.國企+國企，也并非萬事大吉

國央企信用評(píng)級(jí)良好、融資成本低、資金實(shí)力雄厚，民營地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)成熟、機(jī)制靈活，二者合作，既解決了低價(jià)拿地的問題，也解決了市場化運(yùn)作的問題。

但是現(xiàn)在國央企合作，不但無法優(yōu)勢疊加，反而放大了其本身的體制性短板。作為“保守、中庸”的國企，一個(gè)典型表現(xiàn)，就是在面臨新變化時(shí)，國企存在一定的滯后性。就拿現(xiàn)在已然如火如荼的線上營銷來說，比較創(chuàng)新的打法、新鮮的嘗試，通常都是先在民企中落地生根。

另外，國央企的組織架構(gòu)相對(duì)龐大和繁雜，很多事項(xiàng)通常都要走繁瑣的流程、花費(fèi)大量的時(shí)間。兩個(gè)國央企加起來，對(duì)組織效率的挑戰(zhàn)可想而知，內(nèi)部摩擦加劇，無疑會(huì)削弱合作的紅利。所幸，很多國企已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題，并努力通過內(nèi)部調(diào)優(yōu)提高效率。

雖然近期的地產(chǎn)市場，國央企在唱主角，但一個(gè)成熟的市場應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)百花齊放，民企的角色難以取代也不容取代，我們還是應(yīng)當(dāng)期待民企涅槃重生的那天。

文章來源：福州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)