1、淺談公攤面積知多少？
公攤面積一直被購房客戶所詬病，大家買房總是存在著疑惑，為什么朋友的房子房本面積和我家差不多，那么為什么朋友家的房子實際比我家大很多？那么我們所購買的房屋是不是被開發商忽悠了，那么為什么產權證的面積和實際居住面積相差甚多？那么公攤面積與建筑面積之間的關系又是怎么樣的。
說到公攤面積首先要說明一下在大家產權證上的建筑面積包含什么，那么公攤和套內面積均在建筑面積的范圍之內，有的朋友說小區里面的綠地車位是不是公攤給業主了？地下面積是否也公攤給業主了？
大家盡可放心，所謂建筑面積是按照棟門為基本組織的，我們首先要清楚一個小區的地名證問題，大家住在哪一棟那么這棟樓的地上總建筑面積就是公攤的基礎，公攤面積既不包含小區內的綠地和車位也不包含地下的車位和人防設施。按照建筑面積的測量規則，商品房的建筑面積是這棟建筑的地上面積，少數包含服務于這棟樓的設施用房。您購房時候開發商公布的建筑面積是包含了套內和公攤的總面積。
大家購房的時候開發商只要是正規的進行網簽和正式合同簽約，那么大家的購房面積數據并不是開發商自己測量的，根據開發商報批的建筑規劃方案，以政府審批的規劃設計圖紙為依據，這些面積數據是由當地具備測量資質的測繪單位出局的，而且面積數據直接掛接到住建部門的產權登記網絡，開發商在這個過程中是相當被動的，跟大家想象的不同，開發商不但是不愿克扣或多算建筑面積，相反還在規劃設計角度努力的幫助業主降低公攤面積。公攤面積降低就相當于多占土地的便宜，開發商本身是不吃虧的，增加了銷售附加值開發商何樂而不為。
公攤面積主要包含這棟建筑的走廊、樓道、樓梯間、電梯、電梯前室、穿樓管井等樓棟內戶型外的配套面積，分攤的方式是首先核算一個公攤均值系數，首層和標準層可能略存較小的系數差。那么為什么同等的建筑面積，套內面積會有大小問題？
這是因為不同的建筑高度消防規范是不同的，例如一類高層以上采用雙疏散，那么雙疏散就要出現兩個樓梯，相關的樓梯間和樓梯的公攤就大出許多，超高層的住宅電梯和消防電梯的數量會按比例進行增加，超高層還會有更多的通風管道和消防設施這些都是要計入公攤的，一般來講同等的建筑面積，建筑高度越高層數越多那么公攤面積也就越大，套內面積也就越小。另外單層的戶數的增加也會在疏散走廊的寬度、樓梯寬度、電梯的長寬上有所增加，那么為您服務的面積越大，公攤面積也就越多了。
大家在買房的時候會發現，同一個項目小區別墅最貴其次是洋房、小高層，最廉價的則是高層，其實這就是占用土地資源核算公攤的問題。別墅項目除了隔墻之外沒有什么公攤，9成以上的套內面積，電梯洋房的套內面積通常也可達到建筑面積的85%，而高層就不一樣了70-78%的套內面積，超高層有的套內面積只有不到6成。所以價格也會出現不同的層次，往往公攤面積越小的產品價格也就越高。
開發商從規劃設計開始設計并不是為所欲為的，建筑是規范性極強的行業。關于走廊寬度、樓梯的寬度、設施的設置都是依據國家規范來進行的，如果不按規范是不會得到審批的，也就不可能上市銷售。測繪也是如此，房屋的測量面積也不是開發商的一家之言，測繪過程相對比較嚴謹，公攤面積雖然是飽受爭議，但數據是經得起推敲的，所以大家根據自己的需求選擇舒適度更高的產品，那么公攤面積才會更低。
2、按套內面積銷售與房價是無關的。
自從房地產行業的產生我們的銷售模式基本是依據建筑面積來核定單平米價格而形成的房屋總價，購房客戶通過全款或貸款進行購買。
2021年有的省市已經開始試點按套內面積銷售，其實我們不論是按建筑面積還是套內面積，這些數據并不是來源于開發商自己核定的數據，面積的數字來源于規劃取證時建筑規模形態通過專業的測量單位進行測繪形成前置測量報告文件，住建部門依據前置的測繪報告核發銷售許可證。
和買房人相關的是前置圖紙測繪面積來確定購買期房的面積和后置實際測繪來確定不動產登記證的準確面積。在進行測繪的時候，已經出現了建筑面積和套內面積兩個數據，在客戶購房的合同中和后置取得產權證的時候，這兩個面積是體現在相關權證上面的。
有的朋友認為開發商按建筑面積銷售這其中必然存在著水份，有多算公攤的嫌疑，但其實不論是規劃取證、測繪面積都是經過管理部門的專業團隊來出具的數字，根據開發商的規劃方案并經過審核最后形成的登記數據。
開發商在其中做手腳的可能是不大的，而且測繪也是有國家的相應規范支持的，不是開發商想當然的測量。在客戶購房的時候要經過認購和簽約，這個網絡注冊的購房流程是從數據角度還是有保證的。另外有些朋友認為，按套內面積銷售會擠出水份，房價也會降低，對這個想法個人認為理想很豐滿，現實還是很骨感的。
不論是建筑面積還是套內面積，它僅僅是房屋尺寸的表述而已。開發商是通過招拍掛獲得土地的，土地端并沒有以單平米數據形式進行拍賣。
招拍掛是唯一的土地獲取方式，這種方式也就制約了房價問題，土地價格是動態數據，一方面水漲船高，受到每個區域的發展、配套、土地市場整體因素，土地價格的漲跌形成了底限的基準地價，個人認為其實每片宗地的起拍價格也就形成了房價的基礎；另一方面，城市住宅土地也是地方政府的唯一出讓銷售方，開發商追捧住宅用地，優良的土地還是稀缺的，僧多粥少的局面無疑進一步造成土地的哄搶，價格也就不會降低。
招拍掛是以總價成交的方法進行的，不論是按套內面積還是按建筑面積土地都是以總價形式向開發商收取土地款的，換一種說法就是開發商拿到土地后是賺是虧與土地出讓方是無關的。相應的土地契稅也是按總價征收的，而到了銷售端的開發商稅費也是依據營業額來征收的，所以我們看到所有的政府硬性費用都與不是按照最終的成品來獲取的，而是金額。
在建筑領域，開發商建設房屋受到規劃條件、設計規范的制約，總建筑面積有天花板，該多少都是依據這片地的政府規劃指標來完成的，而建筑內的走廊、電梯、樓梯間、管井也是依據建筑或消防規范來進行布局的，那么公攤多少在設計方案的時候已經被條條框框限制，開發商何嘗不是努力降低公攤，但規范是底限。所以不論是土地還是房屋，實際的公攤都是非常明確的。
期房和公攤面積源于香港，最早的房屋銷售是以一棟為單位的，那么按整棟銷售客戶買不起，怎么辦那么就分成單戶然后把樓道走廊分攤給大家，降低客戶購買的成本，期房最早是根據工程進度，買房的人按時進行付款減少一次性籌款壓力的方法。而我們現在采用的商品房銷售制度也是根據這個賣樓花模式衍生而來的。
所以從土地供應端的唯一和總價方式來講，不論你如何銷售土地是按總價核算的，房屋建設又是受到規范來制約的，套內與公攤的比例不會因為套內面積銷售而改變，也不是開發商一家來核定的。對于開發商來講如果按套內面積銷售，無非是水漲船高問題，羊毛還是要出在羊身上，按套內面積銷售單價升高總價一樣，這是個簡單的規律。
文章來源：博志成地產觀
