前幾天，任正非那句「把寒氣傳遞給每個人」，讓很多企業和個人后背發涼。不過，對大量房企和地產人來說，寒氣已經無需傳遞，因為早就已經寒冷徹骨了。最近，陸續發布的半年報業績顯示，大部分上市房企的利潤都出現下滑，或者直接由盈轉虧。甚至連大家一向認為抗周期能力強的物業也未能幸免，不少上市物業公司業績大幅下滑，或虧損。
當然，盡管形勢如此艱難，但地產行業仍然有一批企業凈利潤實現了正增長，這里面，有國企也有民企，他們是怎么做到的？對行業未來的走勢有哪些看法？哪些值得借鑒？本文就結合最新披露的半年報/業績預告以及業績發布會的內容，來詳細捋一捋。
營收和利潤表現上
國央企優于民企
輕資產優于重資產
前些年，大量房企為了沖規模不計代價，增收不增利的現象十分普遍。去年下半年以來，既不增收也不增利的情況開始增多，今年上半年進一步擴散。
今年上半年凈利潤仍能正增長的，大部分是國企。比如保利發展、綠城中國、金融街、浦東金橋、深深房A、鳳凰股份、ST海投、西藏城投、天保基建、沙河股份、市北高新、萬科等等。
保利發展2022年半年度業績快報顯示，上半年公司實現營業總收入1108.47億元，同比增長23.19%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約107.21億元，同比增長4.1%。
萬科半年報顯示，上半年實現營業收入2069.2億元，同比增長23.8%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤122.2億元，同比增長10.6%。
浦東金橋在業績快報中表示，今年上半年，歸屬母公司所有的的凈利潤，同比增長113.61%！
鳳凰股份，更是增收又增利，今年上半年，營收同比增長32.95%，凈利潤同比增長47.06%！
還有國企逆勢扭虧為盈——
沙河股份的業績預告預計，2022年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤4200萬元—4500萬元，同比扭虧為盈（上年同期虧損2146萬元）。
天保基建今年上半年的營業收入同比增長717.51%，歸屬上市公司股東的凈利潤同比增長149.33%！
深耕園區建設和運營的市北高新，也是扭虧為盈的典型代表——去年上半年凈利潤虧損7701.43萬元，今年上半年盈利435.08萬元。
民企也有一些不錯，最典型的是龍湖和迪馬股份。
2022年上半年，龍湖實現營業額948億元，同比增長56.4%，報告期內實現歸屬于股東的凈利潤78.4億元，剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利同比增長6.1%達65.5億元。
迪馬股份上半年營業收入同比增加63.99%，其中，房地產業及物業服務收入同比增長75.34%；歸母凈利潤為1.91億元，同比增加32.99%，扣非后的歸母凈利潤為1.46億元，同比增加11.35%。
……
營收和凈利潤增長的主要原因，源于銷售、結轉。比如，浦東金橋表示，凈利潤預增主要原因是商品房銷售收入結轉金額同比大幅增加。鳳凰股份在半年報中表示，營業收入變動的主要原因是本期宜興項目住宅交付量大于上年同期其他項目交付量……；歸屬于上市公司股東的凈利潤變動的主要原因是，本期宜興項目住宅交付，商品毛利高于去年同期交付的商品……
物業板塊的表現，比開發板塊好得多，雖然業績大幅下滑的也不少，但凈利潤虧損的企業所占的比例，遠小于開發領域，碧桂園服務、新正大等仍保持著增長——
物業龍頭碧桂園服務上半年實現收入200.6億元，同比增長73.5%；毛利53.9億元，同比增長39.6%；公司股東應占利潤25.8億元，同比增長21.9%；公司股東核心凈利潤28.9億元，同比增長30.5%。
同期，新大正實現營業收入12.50億元，同比增長39.49%；凈利潤9315.33萬元，同比增長25.23%。
冰凍三尺非一日之寒
逆襲的房企大都類似
如上所說，銷售、結轉情況存在差異是房企業績分化的主要原因。今年上半年，絕大部分房企的銷售額都有不同程度的下滑。越秀是TOP30房企中，上半年唯一實現銷售額正增長的企業。但即便如此，上述房企營收和凈利潤仍能保持正增長，甚至增收又增利。
冰凍三尺非一日之寒。這些企業，在行業如此寒冬里，依然能夠保持逆勢增長，是市場對他們此前做正確的事情的獎賞——
一是好的布局
「這個行業（房地產）最大的風險是地買貴了，只要拿地的價格便宜，公司就不會出現問題」。
這句話，無論在任何時候都正確，只不過市場單邊上揚時一般正確，市場橫盤的時候，無比正確。
前些年，大量房企為了擴張，沖規模，紛紛開啟全國化布局；近幾年，剛好反過來，要收斂聚焦。聚焦的方向也很一致——重倉一二線等重點城市。而現如今表現出色的房企，早在多年前就這么干了。
比如綠城，今年上半年，營收較去年同期增長79.1%；股東應占核心凈利潤較去年同期增長36.7%。
截至2022年6月30日，綠城集團共有土地儲備項251個（包括在建及待建），總建筑面積約5649萬平方米，其中權益總建筑面積約為3157萬平方米……平均樓面地價每平方米約人民幣7376元……土儲結構合理，一二線城市的土地儲備貨值占比達76%，長三角區域達54%。
鳳凰股份的房地產開發，業務范圍輻射于江蘇省和安徽省，是近兩年活得好的小而美的典型。
民營房企的典型代表龍湖集團，截至2022年6月底，土儲合計6767萬平方米，權益面積4690萬平方米，約88%的貨值集中在高能級城市和價值區域，且成本合理……
二是好的產品
過去，市場供不應求，在增值的資產面前，很多小問題都可以忽略不計。可如今，價格回歸平穩，人們對房子的品質要求飛速提升；與此同時，改善型客戶越來越占據多數，對產品也更加挑剔……產品不好，很難有好的銷售。
綠城，有此業績一點都不讓人奇怪，因為其一直以高品質為業內外所知。
上半年，萬科加強產品線建設，拉通產品標準，對全國56個重點項目進行產品力專項提升工作。扎實鍛煉產品和服務內功，帶來了98.5%的整體交付質量滿意度。
迪馬股份旗下的東原地產，近年來在產品上也不斷發力，升級改造的「童夢童享」、「原聚場」，全方位滿足客戶差異化需求，走出社區，鏈接城市，發揮著社會協力的積極作用。而且，東原地產通過「磐石計劃」全方位控制交付產品品質。
三是效率很高
自有商品房市場以來，房企的精細化程度也在不斷提高，但相比其他行業來說，還是過于粗放。近幾年，精細化管理又被提到新的高度。
一是組織架構等的調整，如此才能打破部門壁壘，實現充分交圈。迪馬股份在半年報中就表示，面對嚴峻的行業壓力，東原地產積極實施組織戰略變化，整合組織架構，提高人均效能，打造更具競爭力的團隊；通過對管理費用、營銷費用以及部分成本優化專項費用進一步的梳理和深化……
即便是國企，也在優化員工結構，并且依照能力定薪，激發動力。
二是對技術的應用。
市北高新疫情期間，通過「云上」工作手段，開啟「招商不斷線」模式，「云拜訪」200個產業項目，「云洽談」落地 20 個投資項目，并在與相關部門的密切溝通下，推動企業遷移、注冊工作不中斷。報告期內，園區成功引進了楓葉出行、中國電氣裝備集團供應鏈科技有限公司、德國瑞拓亞太區總部等重大產業招商項目，進一步擴大「總部增能+數智賦能」的產業優勢。
數字化，已經不是做不做，而是怎么做的問題了。迪馬股份就在半年報中表示，東原地產運用數字化智能化管理邏輯，標準化體系執行；多年持續信息化升級迭代，系統提效，不斷實現組織能力提升，階段成果、關鍵節點管理周期縮短，結轉交付效率及質量提高。
碧桂園服務也表示，要持續推進數字化核心戰略以及積極探索延伸物業管理服務邊界等……
學習借鑒標桿
才能穿越周期
俗話說，吃一塹長一智。過去，房地產行業有2-3的小周期，使得絕大部分人都認為，這一次也沒什么不一樣，結果卻遠超大家的預料——過去那種澎湃增長的時代，真的告一段落了。
未來怎么做，很多房企還很迷茫，其實看這些逆勢增長的企業，多多少少能夠得到一些啟示。
一是要財務自律
「正如泰坦尼克號，應該在冰山之前就開始防備。從心理上講，整個團隊對周期是有準備的」，吳亞軍在業績會上表示，經過這次周期的調整，管理層更加謙遜、勤勉，「行業周期不一定全是壞事。」
正是因為這樣，龍湖一直享有「行業最后一道防火墻」的稱號。
截至上半年末，迪馬股份的資產負債率為78.29%，較期初的79.73%下降1.44個百分點。報告期內，迪馬股份有息負債降低近15億元，現金流量凈額超13億元……
對一家企業來說，底氣來自健康的財務狀況。否則，大量的動作都會變形——說要打造產品力，但最后不得不偷工減料，別說按時、按質、按量保障交付，交付都難，交付少結轉自然就少。 更別說拿地了。
萬科上半年實現11.5萬套住宅的平穩交付，35%交付批次實現交房即交證，較2021年全年的比例提升10個百分點。
上半年，萬科和綠城等的本體回款率都超過100%。
龍湖集團CEO陳序平在業績會上表示：「高杠桿企業出清之后，土地市場的玩家和拿地競爭在減少，上半年我們獲取的17宗土地平均溢價率只有5%，其中一半是0溢價獲取。只要保證我們資金的安全穿越周期，土地方面是有常態化機會的……」這就是底氣！
即便是輕資產模式，財務自律也十分必要。對于外界關注的財務風險問題，碧桂園服務首席財務官黃鵬表示：「我們把現金流作為生命線……未來即使這個行業再變化，外部環境再惡劣，我們仍然也會有100多億元，甚至經過一段時間的積累，到明年就可以有近200億元的資金富余。」
一國企老總告訴筆者：過去，覺得對國企的財務約束太多，導致我們發展速度較慢，現在看，這恰好帶來了機會。
二是發展輕資產
過去，大部分房企對代建等輕資產模式不太在乎。可是，去年下半年以來，進入這一賽道的房企快速增加，今年初，連萬科也成立公司進入。
綠城管理是這一領域的龍頭，今年上半年，其歸母凈利潤人民幣3.61億元，同比增長33.4%。
迪馬股份在半年報中表示：東原地產在「傳統業務+輕資產業務」雙驅動戰略下，持續穩健發力，2022 年上半年東原地 產首個代建咨詢項目啟動，東原地產將不斷探索與嘗試輕資產業務，例如城市更新、專業建造等業務，全周期全場景提升客戶服務，在輕資產業務賽道上尋求發展……
至于像萬達這種輕資產模式輸出，就更加不用說了，但對能力的要求更高，龍湖、新城等都在玩。當下，房企更多的還是希望借此保住團隊。
三走向資產管理
早在幾年前，筆者就開始和同事疾呼：中國房地產市場正在從產銷模式向資管模式轉軌，不過那時候市場正火，沒幾個人愿意聽。
但過去幾年，已經有一些企業跑出來了。如今，公募基礎設施REITs更是給了他們加持優勢。
ST海投是少數增收，更增利的國企。報告期內，公司實現營業收入2841.73萬元，同比增長42.98%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤5337.85萬元，同比增長344.29%。
凈利潤增長的主要原因是ST海投對聯營單位海南海投一號投資合伙企業（有限合伙）（即「梅西百貨改造 REITs 項目」）、509 W 34HNA,LP.（即「曼哈頓 34 街REITs 項目」）長期股權投資采用權益法核算，投資收益金額比上年同期增加所致。
其在半年報中表示，2022 年下半年，公司將持續推進剩余車位、公寓等清盤工作，與相關合作方建立良好關系，實現目標落地（完成房地產項目尾盤的清盤工作）。
因為，未來公司將堅持向產業基金、不動產基金及康養產業資產管理平臺等業務領域轉型的發展戰略。
萬科的十年轉型，也逐步開花結果——上半年經營服務業務收入241.1億，同比增長30.6%。
文章來源：明源不動產研究院
