我想，今年10月應該注定是個不尋常的時節。
就在9月底放假前，為了刺激國內冷淡的房地產市場交易，兩個國家級政策相繼出臺。央行、財政部紛紛發文，用降利率、購房退稅兩大政策進行刺激市場，可謂力度史無前例。而政策的目的非常明確，就是為了就是扭轉市場預期，托住4季度的樓市。
因為這一年多來，中國房地產市場的“民企爆雷——市場信心受挫——銷售下降——企業繼續爆雷”的下降螺旋越來越強化，形成了致命的負反饋。如果要打破這樣的下降螺旋，必須進行矯枉過正的正反饋激勵。
為什么一定要出臺這樣的政策呢？
這還是因為今年相對羸弱的宏觀經濟表現。國內經濟受到房地產疲軟和疫情的雙重拖累，上半年增長速度在全球各大經濟體排名在最后。
那么，今年房地產業的下降對國內宏觀經濟的影響有多大呢？我們來看一組簡單的數據。
2021年全年的房地產銷售總額大概在18萬億；而2022年1~8月，全國商品房銷售額是8.59萬億元，同比下降了28%。考慮到4季度可能的回暖，按照減少25%計算，也就意味著今年房地產行業有4.5萬億的銷售額灰飛煙滅。而2021年汽車類全行業商品零售額也只有4.4萬億元。
也就是說，今年房地產市場的總體減少產值規模，相當于是一個巨大的汽車行業的銷售總額。今年的國民經濟跌掉了一個汽車產業。這樣巨大的減量，還是要想辦法找補回來的。
然而在如今中國，根本找不到第二個行業能填上這樣的窟窿。
我們再看宏觀經濟數據。上半年，GDP同比只增長2.5%。而剛過去的三季度，有券商研究機構預計，GDP同比增速估計也僅為3.3%。這相比年初設定的5.5%的GDP增長率目標，還是差很遠。因此，今年的經濟的表現，只能期待4季度了。
那么，我們的宏觀經濟是否具備了這樣的增長條件了呢？
這幾天新出來的9月的一些宏觀數據給了我們一些信心，但還是比較孱弱。9月底新出的國統局的制造業PMI數據出現了溫和復蘇，這是好的一面，但若從財新的PMI數據來看，這個數據仍然還是在萎縮的區間。
（圖：財新9月制造業PMI數據與統計局數據有差異）
所以從經濟總體狀況來看，目前還屬于寒冬料峭，并沒有真正的春暖花開。
然而，春江水暖鴨先知。
9月末的房地產業銷售數據，已經開始有了新的起色。9月TOP房地產公司銷售金額開始出現了環比微增10%。而這個數據的拐點主要在9月下旬。
我們來看最新的10月數據。
根據東吳證券的研究，國慶假期第一周（9月26日——10月2日）商品房成交面積出現快速回升，現已回到近8年同期正常水平，30大中城市商品房成交面積環比上升14.4%至424.73萬平方米。
（圖：9月底房地產高頻成交數據繼續回暖）
這是一個不錯的信號！
因此，要在四季度找補回失落的產業數據，維持和強化這樣的難得的房地產增長勢頭，那就需要用新的政策來引導。
所以最近一輪全國性的政策刺激，目標就是精準鎖定兩個市場來定向引爆，一個是首套住房市場，另一個是改善購房市場。兩個市場全面受到精準激發，可謂力度空前。而投資購房市場，基本還是被死死壓住。
其實在9月28日，國務院的穩經濟大盤四季度工作會議，也明確提出“支持剛性和改善性住房需求”。
在最近這一系列政策中，對于換房個稅退稅激勵政策應該比較有力度。要知道，之前個人出售住房需按交易總額的1%或買賣價差的20%繳納個人所得稅（“滿五唯一”除外）。在“新政”下，從今年10月1日至到明年年底，這期間賣房并在1年內換房的人，個人所得稅可以有退稅優惠。
那么這個政策對于購房者的影響會有多大呢？我們來做個測算。
一般情況下，根據國內人口流動的趨勢，目前的置換改善住房的主力需求在2線城市為主。如果按照二線城市平均房價在1.5~2萬/平米計算，若銷售原有住房面積在90平米，購置改善住房面積在120平米，則銷售原有住房的總價為135~180萬元。由于大部分城市是全額收取1%至2%作為交易個稅，按照1%~2%的所得稅率計算，大致可以免除1.3~3.6萬元的所得稅。
當然對于房產價值比較高的一線城市來說，這樣的退稅政策更受歡迎。因為一線城市本身就是典型的梯度市場，絕大多數人都是通過多年奮斗，歷經多次改善置換之后，才能住上稱心如意的房子。例如，在一線城市銷售價值在500萬左右的原有房產進行改善置換，那么按2%的稅率計算，就可以免除10萬左右所得稅，這對一線城市的換房需求確實是較大的利好。
除了換房退稅，央行的降利率政策對樓市的影響也是有一定力度的！
9月29日，人民銀行、銀保監會出臺“今年6~8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限的政策，以及隨之在30日，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以上利率達到3.1%。
根據易居研究院智庫中心統計，滿足“今年6~8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降”這一條件的城市有23個，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連等，全部為二、三、四線城市。
（圖：部分城市首套房貸利率已經率先下調）
也就說，從四季度開始，根據推算，首套房的商業貸款利率有可能會進入到3.6%左右、按揭貸款利率3.1%的時代。
我們同樣來做個測算。
如果按照平均每個家庭60萬的房貸水平計算，商業銀行房貸如果最低利率從4.1%下降到3.6%，按照25年的貸款年限計算，平均每月應付的貸款利息可以減少200元，累計支付利息可以減少4.5萬元。而如果2021年時的高位利率5.6%的水平來計算的話，如果下調到以后可能出現的3.6%的低位，累計支付利息可以減少多達20萬元！
簡而言之，這兩項政策的變化，對于改善購房者來說，可以免除幾萬元的個稅稅率，首套房購買者可以減少幾萬~10多萬元的利息，這就是實實在在的好處。
當然，很多人會覺得這樣的政策刺激還是力度不夠的，但對于本來就打算買房和換房的人群，確實還是有促進作用，更重要的是堅定了他們的信心，加快了行動的腳步。
那么，未來還會有怎樣的政策空間呢？
業界熱議的政策還有“二套房首付下降、增值稅減免（增值稅繳稅額比個稅高不少）、定向人群的限購政策的放松"，都可能是未來可以使用的政策工具，也都會很有力度，不過這些多少都與“房住不炒”的政策原則有些不吻合。那么這些進一步的政策會否繼續出臺？我想還需要看最近的政策表現才好判定。
所以，總體來看，“換房退稅，首套房史上最低利率”，這兩項政策，應該可以托起四季度正在企穩的房地產市場的基石，而房地產市場整體回暖是個系統工程，也需要更多的動能和時間。
有人預測，今年的經濟會是一個“耐克勾”的形態，若真如此，四季度的經濟表現應該亮眼了。
我們拭目以待。
文章來源：房地產觀察家
