今年以來，政策放松的消息，大家已經聽麻了。
據不完全統計，全國各地方今年發布的樓市調整政策，總共超過了700次，其中不乏一些熱點城市的重磅寬松政策出臺。幾乎可以說是，天天有新政。
國慶前，中央層面又一連出臺了三條穩樓市政策大禮包——
1、換房退個稅。9月30日，財政部、稅務總局發布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，賣房后在1年內又重新買房的，可以對賣房時繳納的個稅予以退稅。
2、放寬首套房貸利率下限。9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，今年6-8月房價環比、同比連續3個月下降的城市，在年底前可以自己決定新發放的首套房貸利率下限。
3、下調首套公積金房貸利率。同樣是在國慶假期前，央行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。這也是公積金貸款利率7年以來的首次下調。
頻繁的寬松政策，讓大家形成了一個印象，就是：
現在的政策已經應出盡出，非常寬松了。
甚至有人總結為四個字，暴力拉量。
實際情況真的是這樣嗎？
我們今天就來看一看，兩個問題：
1、目前的政策松緊程度，到底處在什么水平？
2、為什么頻繁的寬松政策，沒有讓地產行業走出低迷？未來的政策空間還有多大？
當下并非一味寬松
全國性政策依然非常謹慎
要看目前的政策松緊程度，可以對比一下2008年和2014年的政策情況。
2008年的主要調控放松政策是“三低”：
低利率：房貸利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；公積金貸款利率下調0.27個百分點。
低首付：最低首付款比例調整為2成。
低稅費：2年以上的普通住宅，免征營業稅。
2014-2016年的主要調控政策同樣是“三低”：
低利率：貸款利率下限為基準利率的0.7倍。
低首付：
① 認貸不認房，只要已經結清貸款，非首套房家庭也可以按照首套房比例貸款。
② 二套房首付比例降至4成；公積金貸款首套房首付2成，二套房首付3成。
③ 不限購城市，首套房貸款首付降至25%，各地可向下浮動5%，二套房降為30%。
低稅費：營業稅5年改2年。
對比一下2008和2014年的政策，可以發現，之前的政策都是大范圍、普適性、一刀切的，而這一輪的放松政策，明顯不同：
1、全國性的政策非常謹慎，基本都給出了范圍限制和時間窗口。
國慶大禮包中的換房退個稅政策，就是定向支持換房群體，范圍限制在賣房一年內重新買房的群體，時間則限制在明年年底之前階段性執行。
而且具體執行層面細則也很多，根據鏈家發布的免稅資格解讀，“賣一買一”必須在同一城市范圍，例如賣掉外地房源，購買北京房源的情況，就不在優惠范疇內。且必須是產權人自己重購，不能是配偶或其他親屬，對于認房又認貸的城市，新購房源都要按照二套房來貸款，首付比例基本在6成以上，雖然享受稅費優惠，購房成本依然很高。
放寬首套房貸利率下限，也設置了非常嚴格的執行條件。
首先是適用范圍限制，必須是房價連續3個月同比、環比均下降的城市，才能適用。根據國家統計局70個大中城市房價指數數據，目前符合條件的城市只有23個，基本都是三四線城市。
而且，時間窗口明確在年底之前，相較過去兩輪的一刀切式放松，這一輪的政策制定可以說是非常謹慎。
2、托而不舉，市場差的城市力度大，熱點城市依然很緊。
其實從過去的經驗來看，一線城市的房價漲跌幅，最能影響整體的信心和預期。每次全國性的政策放松，都是一線城市最先反應，然后向二三線城市傳導。
但是這一輪的政策潮，基本聚焦在低能級城市，有病的治病，沒病的不亂吃藥。
樓市下行壓力大的城市，大力寬松托底。10月份，不少城市房貸利率已經跌到4%以下，清遠甚至階段性的將首套房利率調整為“LPR-60BP”，調整后的首套房貸利率可低至3.7%。不少城市也已經全面放開限購，甚至部分二套房的首付比例都已經下調到20%。放松程度可以說非常大了。
但一線城市幾乎沒有放松，和過去比較起來，目前依然處于非常緊的階段。首付比例上，很多高能級城市二套首付比例依然很高，基本都在60%以上。而且在首套房認定標準上，“認房又認貸”，只要有貸款記錄，不管現在有沒有房和貸款，都按照二套房的首付比例和利率標準，很多換房需求依然被壓抑。
3、又現“一日游”，放松的根本原則，依然是房住不炒。
其實，在7月底政治局會議和8月底的國務院常務會議上，都強調了要因城施策用足、用好政策工具箱，給地方穩樓市政策出臺加速。
那什么叫用足、用好呢？
9月份，蘇州對六區放開限購的政策出現“一日游”，同樣，青島的“二手住房不再限購”政策，也在出臺一天后就被撤回。可以看出，用足工具不代表無條件托市，放松還是有紅線的。
目前重點城市放松限購的政策，要么是區域性放松，要么是和生育、落戶、投親掛鉤，除了本身投資需求就弱的城市，徹底放開限購的并不多，和過去完全松綁的年份對比，依然是戴著緊箍咒的狀態。
總結起來，可以發現，目前的政策，并不像大家想象的那么寬松。真實情況，是松緊并存。
結構上，針對自住需求的政策已經極盡寬松，通過定向政策，不斷調低門檻、給予優惠和補貼，利率已經降低到歷史低位。目的就是讓自住需求不要持續觀望，盡快上車，讓市場盡快熱起來。戳這里了解渠道管家，提升全渠道帶客量
另一方面，針對投資和投機需求，則依然很緊。投資需求旺盛的城市和地區，甚至是嚴防死守，限購、限貸、限價、限售無一放松，避免向市場傳遞錯誤信號，形成誤導。但也因此抑制了一些換房需求、改善需求。
政策空間還很大
關鍵是要走平衡木
政策不管怎么調整，“房住不炒”和不以房地產作為短期刺激經濟的手段，始終是國家的既定政策，也是各地調控的原則。
各個城市的政策，都力圖在“房住不炒”與提振樓市之間尋找平衡點，投資性需求要堅決擠出，消費性的自住需求是目前唯一的基本盤。
所謂的“穩預期”，就是穩消費預期，不是穩投資預期。不少從看空到看多，而是維持目前的房價，讓購房者相信未來房價不會大跌，結束無休止的觀望，加快消費性需求入場。
如何做到穩消費預期？
一是供應端要“保交樓”，動不動就爛尾，誰都沒信心。
所以，目前在“保交樓”方面的政策力度，還是比較大的。8月，住建部、財政部和央行就聯合出臺專門措施，通過政策性銀行專項借款方式，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。9月22號，首筆專項借款已經支付給遼寧省沈陽市。
另外，據報道，9月底，央行和銀保監會要求六家國有銀行（建行、工行、農行、中行、郵儲銀行、交通銀行）加大對房地產融資的支持力度，每家銀行年內至少提供 1000 億元融資支持，形式包括抵押貸、按揭貸、開發貸或購買債券等。也就是說，此次新增房地產融資支持至少是6000億，用來促進需求釋放和“保交樓”。
要知道，目前按揭貸款的額度其實非常充足，不是不夠，而是貸不出去。截至2022年6月末，房地產新增貸款累計0.67萬億，不到去年同期的三分之一，占各項新增貸款金額的比例僅為4.9%，占比創近年新低。
這6000億新增支持，如果真的能夠執行到位，必然有不少會轉化為開發貸，對于資金困難的房企是一個利好。
二是房價預期和收入預期穩定。
現在的高房價就像一個飄在空中的氣球，過度吹氣會爆，過度泄氣會加速砸下來。必須要泄一點吹一點，穩住現在的高度，緩慢下落，同時一點點把地下的經濟基礎墊高。
穩定房價預期，就是政策托而不舉。針對房價下行壓力大的城市，工具箱一次性開到底，利率不設下限，讓房價不大起大落。
穩定收入預期，這個現在比較難。所以現在的政策，基本上把購房的持有成本（利率）降到最低了，并且給出時間窗口期，希望在短期內能快速起量，穩定市場信心。
四季度，大部分城市大概率還是繼續圍繞公積金、住房補貼、購房首付比例這些金融工具來提振樓市，為自住需求降低成本。和投資性需求相關的限制性購房政策，依然會相對謹慎。
要暴力拉量，其實不難。難的是既要提振，又不過度，平穩著陸。
政策空間還很大，工具也還很多，但很多手段，這一次大概不會再用了。
文章來源：明源地產研究院
