上個周末，房地產行業終于等來了史詩級救市政策！
央行、銀保監會聯合下發的這份254號文，涵蓋6大方面、共16條措施。具體文件內容，大家應該都知道了，這里不再贅述。
只能說，最近政策出臺太多了，密集而全面，大多數人的感受是有點看不過來。不過，大家有沒有想過，這政策背后的邏輯是什么？
思來想去，我認為這些政策的核心邏輯就是想盡辦法斬斷房地產業的下降螺旋。這個螺旋是什么呢？我給大家畫一張圖。
（圖：房地產業的下降螺旋）
從上面這張圖可以看見，這就是一個因系統輸入資金的動能不足，導致的系統掉頭向下，進入到負方向的正反饋螺旋。這也是一個典型的下降方向的正反饋系統。
系統論的觀點告訴我們，大多數自發的經濟系統是正反饋系統，正反饋要么是膨脹成泡沫，要么是恐慌性坍塌。而政府要做的是負反饋調控，只有負反饋才能保持經濟系統穩定。因此，要打破上面的這個螺旋，就應該往這個系統內部注入反向的新作用力。
（圖：負反饋系統基本模型）
好了，現在棘手的問題就是這個。這樣一個向下的反饋螺旋，該怎么斬斷呢？其實解決這個日漸枯竭的市場的最好辦法是給它帶來流動性。
那么，流動性從何而來？
對于地產業來說，流動性基本上就可以分成兩個部門，第一是來自市場的銷售資金，第二是各類金融機構融資。
去年，三道紅線政策的出臺就是斬斷了各類金融機構的融資，希望讓行業回歸正常?？墒?，這樣做之后，系統就會出現失血，失血之后怎么辦？政策的目標還是希望通過市場來解決問題。
但是，市場并沒有完全按照政策的預估來走。
從去年以來，恒大爆雷帶來的市場斷崖式暴跌，今年累計的全行業銷售額跌幅達到了40%朝上，這就直接導致行業的出現了兩個部門的大出血：既沒有了融資資金的注入，也沒有正常市場銷售資金的注入。
于是，問題就變得比預期得更加嚴重。
就在這樣的情況下，今年以來新的糾偏政策就開始出臺了，目標就是要把快速向下的動能調整為向上企穩的動能。
接下來，我們來按照時間線復盤一下這個政策，看看相關管理部門是如何處理這個棘手問題的。
第一階段的政策目標就是刺激需求，這個時間段主要集中在今年的1~9月。
所以我們看到人民銀行的各種降息、房貸利率的調整、購房退稅政策的出臺都是在需求端進行刺激。通過需求端給市場注入流動性。
但是，這大半年政策彈藥效果怎么樣呢？情況并不理想。
其實，系統論告訴我們，任何系統反饋的作用都會有時滯效應。因此要改變系統運行的軌跡，就得有更大的力量來推動。
（圖：調節淋浴水溫的系統延遲反饋實驗模型）
所以，政策的出臺就進入了第二階段，那就是通過金融機構主動為市場注入流動性，來改變市場的運行期望和方向。
于是我們可以看到，從今年10月開始，各種支持房企的融資政策開始不斷出臺。
國有銀行的融資支持、民企債券的融資支持、以及最新出臺的其他融資支持政策，就是從這個方向給市場注入流動性。
那么接下來政策走向會怎樣呢？
這個問題的關鍵就是看這個系統的反饋方向是否被調整回到穩定或者溫和向上的方向上。而這時候，決定這個系統走向的關鍵指標是大眾的市場預期。
可以料想，如果仍然還沒有回穩，那么相應的政策必定還會出臺，直到地產系統的運營方向重新回到正軌為止。
所以，接下來觀察市場的一個關鍵指標我想就應該是11~12月的成交數據了，這或許一個分水嶺。
也有很多地產行業的同仁會問，是不是我們應該樂觀了？我們可以回到之前的盛世了？
很抱歉，我認為最近的政策目標只是糾偏系統方向，并不是推動發展的助力。人生有很多東西過去了，就再也回不去了。
文章來源：房地產觀察家
