近期，在各種累積效應之下，樓市政策的暖意持續不斷，各種利好的信號越來越強。從第二支箭，到金融16條，再到放寬預售資金管理，每項政策的出臺，都有極強的針對性。這是自2021年9月底樓市政策邊際調整以來，力度最大、措施最為具體的一次房地產“救市”。被不少媒體譽為“史詩級”重磅救市。
這一次，地產拐點真的到了？
很多地產人表示，政策拐點不等于市場拐點，當前的政策只有少數優秀房企能受益。而市場一天不回暖，大家一天天都過得很煎熬。現在，他們最關心的是，房地產市場到底什么時候筑底回升，未來房地產會往哪里發展。
雖然未來趨勢很難預判，但市場確實也在傳遞一些信號，不少地產高管在公開場合分享了他們對行業的判斷。我們可以借助他們的視角來觀察一下行業的未來。
政策拐點到了
但預估明年二季度市場才會好轉
日前，著名經濟學家任澤平就近期有關部門連續出臺的三大穩樓市重磅政策，即“金融16條、第二支箭和置換預售監管資金”發布言論。
任澤平直言，未來房地產有兩大拐點，政策拐點，市場拐點。近期三大重磅穩樓市政策主要修復優質房企融資端，部分房企三好生迎來困境反轉的階段性改善，民營房企股債大張，這意味著房地產的政策拐點或已出現。但短期居民購房信心和能力還未明顯恢復，市場拐點未現，房企仍將面對考驗。
從政策層面來看，國家為了救市，不排除會從政策工具箱里拿出更多工具。比如支持股權融資，允許部分出險房企債轉股，像融創就提出了債轉股的方案。
銷售端也可能會有進一步的放松。比如一線城市及二線重點城市對購房門檻的放松，甚至不排除對改善型購房者有更多支持性政策。
只有銷售端出現好轉，房地產各種問題才能更好解決，也才能減緩房企的痛苦。
那么，房地產市場到底什么時候回暖，綠城中國張亞東在第十三屆中國房地產科學發展論壇指出：“行業處于承壓筑底態勢，市場信心恢復尚需時日。我們判斷房地產在接下來今年底乃至明年二季度之前，都會進入市場下行階段。而二季度之后能不能好轉還有待觀察。同時，在這個過程中，房地產市場規模會相應的降低，這是房地產短期內必須承接的壓力。”
三四線城市
現房銷售或成為常態
早幾年開始，城市之間的分化就越來越明顯了，高能級城市的行情優于低能級城市，高能級都市圈的風險抵抗力強于低能級都市圈。
但從當前的情況來看，一線城市市場也未見改善跡象，接下來大部分項目去化可能會變慢。所以房企做新項目，都應該做好打持久戰的準備。
從今年市場銷售情況來看，改善高端項目的去化表現明顯優于剛需項目，樓市消費出現明顯斷層。由此來看，未來可能會有更多項目選擇“慢周轉”，更注重品質。
未來三四線城市現房銷售或成為常態。有兩個原因：
一是去化周期拉長，賣著賣著就變成現房了。
以前，一個項目（一期銷售）的去化周期大約是3-6個月，現在拉長到了1年甚至1年半，放在三四線城市就更糟糕了。這種市場狀況持續下去，可以預見，三四線城市現房銷售將成為常態，而當現房銷售比例越來越高后，其競爭優勢也會逐漸被稀釋。
二是房地產從投資屬性回歸居住屬性。
以前客戶買期房，買的是升值，本質是一種投資。以后客戶買房，買的是住房，本質是一種消費，既然是消費，那看過才買就再正常不過了。
代建競爭更加激烈
紓困類代建項目成為機會點
今年以來，隨著房地產行業進入深度調整期，代建突然就火出圈了，不管是頭部房企還是中小房企都希望分一杯羹，甚至還有出險房企在布局代建。
據不完全統計，截至目前，包括中海、保利、萬科、碧桂園、旭輝等40家房企已入局代建。
從目前情況來看，純代建的項目競爭非常激烈，未來代建的機會點或許在于紓困類代建項目。
在今年的中期業績會上，綠城管理的管理層就曾表示，紓困類代建項目將是未來2-3年的市場機會點，綠城管理近期的外拓活動也基本圍繞這方面進行。
不過這類項目的核心競爭力在于能否引入資金，不管是直接為代建項目提供融資或融資方面的擔保，還是引入其他投資機構輸入資金，這種解決資金的能力甚至比代建能力來得更加重要。
但這類項目也存在較大風險，比如項目可能會出現資金中斷，甚至拖欠代建方的代建費用等等。
合作開發更加謹慎
前幾年，很多房企為了快速做大規模，以及降低風險，往往選擇合作開發。
但是目前市場下行周期給合作開發帶來了更多的不確定性，合作項目虧損比比皆是，同時由于股東資金面出現問題，或對項目去化、利潤前景預期不一致，導致投入不足、開發停滯、股權出售等問題，都在深刻影響著合作效益的實現。
所以，一方面，房企會更重視提升權益占比，減少或控制合作開發比例。比如綠城就公開表示，拿地將大幅提高權益占比；另一方面，是對合作方進行風險隔離。如碧桂園，為進一步提高與合作方在項目層面資金使用效率，碧桂園建立了合作白名單制，合作方在黑名單的不合作，如果介于兩者之間，則采用資金封閉管理的方式，控制資金的方式來解決。
樓市進入內容為王時代
這兩年，很多房企都提出要提升產品力，不斷給產品做加法，但最終項目還是賣不動。為什么投入了高成本客戶仍舊不買單？
核心問題在于很多項目離客戶太遠，不懂客戶需求。
事實上，隨著客戶越來越專業，購房客群越來越年輕化，他們對房子的需求已經改變了，不再追求產品建筑，而是開始追求小區里的內容，追求一種自己喜歡的生活方式。
未來房地產從賣產品進入到賣內容的時代，即未來的房地產賣的是內容，是生活。誰能給房子這個載體植入生活，誰就能俘獲客戶的心。
萬科曾做過調研，發現很多客戶期望的生活方式，是1公里范圍內解決所有問題，即小區內可以跑步健身，學校步行就能到，孩子放學了直接去樓下上興趣班，想看書了旁邊就有書店等等。
滿足這些就要求房企必須具備打造住區、商業、辦公、 學校等多場景的綜合能力。未來一定是即懂住宅開發，又懂商業、懂運營、懂產業的房企才更具競爭力。
保持樂觀
地產規模仍將維持在12萬億
雖然房地產進入了調整期，但從長期來看，房地產行業依然是一個好行業。
去年全國商品房銷售額和銷售面積分別達到18萬億元和18億平米，這兩個18應該是中國房地產開發規模之頂。
綠城中國董事會主席張亞東曾判斷未來10年全國房地產年銷售額預計維持在12萬億左右的水平。不過他認為，雖然房地產仍會維持在12萬規模，但未來市場供給機構會有很大調整，預計會呈現出532的供給機構。
其中5是商品房，3是共有產權房，2是保障性租賃住房。目前商品房與保障性租賃住房的存量比大概為9:1，隨著收購并舉加速推進，商品房的比重將大幅下降。
因此在規模下降，結構調整競爭加劇的行業大背景下，房企必須保持定力，積極應變，以全品質高質量發展迎接行業穩定期的到來。
文章來源：福州市房地產業協會
