肉眼可見一般，資金正在大量流入房地產行業。
全面降準，房地產成重點受益方
在國常會提出“適時適度運用降準等貨幣政策工具”之后，11月25日，市場等來了降準的消息。據央行，12月5日，降低金融機構存款準備金率0.25個百分點，釋放資金5000億元。
當日，多位業內專家表示，此次降準，房地產是重點受益領域，有望加速支持資金落地。同時，業內分析，在降準的作用下，房貸利率或將進一步下調，各類樓市政策也再次迎來調整空間。
貝殼研究院市場分析師劉麗杰直言，房地產將是本次寬松貨幣政策的重點受益領域。近期房地產行業持續處于低迷狀態，市場預期不足。在此背景下，“金融16條”出臺，本次降準將為加大住房市場信貸投放支持提供彈藥，有助于改善市場預期，加快市場筑底。
那么，降準將會針對房地產的哪些癥結下藥？在劉麗杰看來，其一，房貸利率有望進一步下降。根據貝殼研究院發布的數據，當前大部分城市首套、二套房貸利率均在政策下限水平，而此次降準后，作為房貸利率之錨的5年期以上LPR回調的可能性增加，即房貸利率下限有望迎來普降的空間。
“其二，信貸投放總量將加大，在降準結合中長期貸款加大投放的政策指引下，地方政府將進一步釋放例如降低購房首付、放寬首套房認定標準等政策空間，有助于樓市需求入場。其三，降準釋放更多流動性，有助于金融機構加大對于樓市供給端的流動性支持，包括支持房企融資、發放保交樓專項貸款等?！眲Ⅺ惤鼙硎?。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表述了相似的觀點，其認為當前監管部門強化對房企、個人購房端、保交樓資金支持，而此次降準釋放更多資金流動性，有利于房地產相關資金落地。
三箭齊發拉動地產融資
11月24日，建設銀行邀請88家房地產和住房租賃企業，召開了市場形勢展望暨住房租賃基金交流會，并與8家房企簽署協議，包括央企中交建，地方國企首開、越秀，以及民企萬科、龍湖、美的置業、合生創展、大華。
同日，碧桂園與中國郵政儲蓄銀行簽約，后者將為碧桂園提供不超過500億元額度。而就在前一天，中國工商銀行表示將與龍湖、碧桂園等房企簽署合作協議，提供數百億意向性授信額度。
銀行正在扎堆給房企送錢。據不完全統計，截至11月24日，工行（12家）、農行（5家）、中行（3家）、建行（8家）、交行（2家）、郵儲（5家）六大國有銀行已與17家房企達成合作協議，已披露的意向性授信額度合計為12750億元。。
這還只是剛開始，11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，會議強調，要保持房地產融資平穩有序，穩定房地產企業開發貸款、建筑企業貸款投放，業內預計后續還將有更多銀行出手。
除了信貸，被稱為“第二支箭”的債券也在發力。11月23日，中債增進公司出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據。
據了解，“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業機構通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資，預計可支持約2500億元民營企業債券融資。
截至目前，中債增進公司已通過公開業務郵箱收到近百家民營房企增信業務意向，正在按照相關機制積極推進業務開展。近日，萬科集團向交易商協會表達了280億元儲架式注冊發行意向，同時，金地也遞交了150億元儲架式注冊發行申請。
這是繼龍湖集團等三家民營房企開展儲架式注冊發行工作后，混合所有制房企首次提出儲架式注冊發行意向。中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，后續將有其他混合所有制房企申請發行意向，“第二支箭”支持發債融資將成為民營房企融資的一種常態化方式。
在股權融資方面，11月21日，中國證監會主席易會滿表示，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。
中郵證券認為，改善資產負債表主要以降杠桿、增加流動性、降低融資成本、提高期限匹配度等為目的，本次提出改善優質房企資產負債表，或許意味著優質地產公司有望迎來股權融資、資產證券化等融資的時間窗口期。
此外，11月中旬以來，碧桂園、雅居樂、中原建業等房企陸續采取配股的方式進行融資，以碧桂園為例，公司擬以每股2.68港元的價格配售14.63億股股份，所得凈款項約38.718億港元，用于現有境外債項再融資及一般營運資金。
由于當前地產股處于歷史低點，如果后續房地產回暖，此時配股對投資者來說具備較強一定的吸引力。不過，股東的股權將在不同程度上被稀釋，截至公告日，楊惠妍持股59.6%，配股后比例進一步下降至56.23%。
不過，雖然房地產行業的債務壓力暫時得到緩解，但行業真正恢復還要看市場表現，尤其購房者對市場能否重拾信心至關重要。
從統計局的10月數據來看，70個大中城市的新房價格環比下降的城市高達58個，二手住房價格指數也連續14個月下跌，市場壓力仍居高位。對房企來說，接下來的重頭戲在于提高市場表現。
漫長的出清過程仍將持續
最糟糕的情況正在過去，但房地產前路依舊充滿荊棘。目前，影響購房者信心的核心還在于樓盤交付，然而，這種情況大多出現在債務違約房企身上。
雖然對保交付做了政策加持，比如，“金融16條”中提及，支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。但根據經濟觀察報的報道，由于保交樓項目主體多為出險房企，不符合風控要求，保交付項目很難獲得銀行配套融資，交付壓力大。
“項目融資層面，因為資產價格下跌，很多項目已經沒有融資空間了，關鍵是增量資金?！币晃徊辉妇呙哪持鲭U房企CFO對和訊表示，銀行的態度已經在改變，但關鍵不在于展期，此前也能展期，政策出臺后更好辦一些，他們還在努力溝通。
融資主要流向優質房企，這也符合市場化、法制化處置原則。易綱在本月初公開表示，“自救”應成為當前和今后應對金融風險的主要方式，要推動資不抵債的機構有序市場化退出，通過股權清零、大額債權打折承擔損失。
也就是說，未來出險房企的項目將通過并購的方式化解。本輪地產政策的用意在于“穩”，更多是對行業托底，這樣的政策基調在很大程度上或許意味著，不同風險類型的房企將走向不同的發展路徑。
“樓市銷售有望緩慢筑底，但房企或將呈現出清、修復、增長并存的局面?！敝朽]證券表示，優質民企信用資質有望逐步修復，債券價格開始企穩回升，穩健型民企、積極型國央企 10 月份銷售額已經實現單月正增長。言外之意，高負債房企或難以避免出清的命運。
不過，這也很好理解，通過“以時間換空間”的方法實現房地產軟著陸，這亦是眾望所歸。
頭部房企“年終沖刺”加速
企業層面，保利、龍湖、中海、萬科等均好型房企，以保利帶頭，開始在下半年加大折扣力度，并在全年的去化壓力下，發起四季度的目標沖刺。
據了解，保利最先拉響央國企營銷號角。
今年以來保利營銷動作節點多、力度大、活動類型豐富，除了折扣活動，還包括全民營銷、首付分期等營銷動作，在市場去化壓力較大的區域，果斷促銷去化。具體來看，保利在年初12區域公司的項目開展促銷活動，尤其從5月開始，活動力度加大。其中，五一湖南區域推出500套特價房，較早地拉響央國企參與活動營銷和折扣營銷的信號，雙十一河北區域更是聯動6城15盤推出1111套特價房，下半年的營銷力度更大。
整體效果顯著，8月保利銷售業績正式超過萬科來到全口徑榜單第二名，目前已基本達成于4月業績會提出的“進三爭一”的目標，可以預見，年底保利將繼續大力促銷爭一保二，抓回款。
龍湖在營銷上持續構建自有的營銷生態，四季度開始加大銷售去化速度，部分市場較好的優質項目也得到較好的去化。另悉，成都某熱銷盤也在10月末也打折促銷，據調研該舉措在當地也帶動了區域的項目的進一步降價。其10月單月銷售均價同比降低20%，而此前的8、9月份同比分別增1%和降4%。
中海地產雖然沒有全國性營銷活動，但面對市場下行壓力，國慶期間以及雙十一的區域活動也有所增加，折扣普遍在99折，其9、10兩月的銷售均價也可以看出同比增速有所下滑。
萬科今年以來活動主要是區域營銷活動，并于6、7、8月份進行了范圍較大的折扣活動，這幾個月的成交均價有約10%的下滑，不過業績表現來看并未出現較為明顯的效果，累計銷售金額在8月被保利反超，截止到10月的銷售金額同比降幅也僅低于碧桂園。10月，萬科舉行了最后兩個月沖刺會，明確將在全國一大批城市加強各類銷售渠道的合作力度，營銷的重點不在于找到客戶并進行“搶收”。
面對市場下行，頭部房企一方面加大優質項目供應，另一面為獲客補充更加多元化的營銷手段。
近期政策端不斷市場利好，再加上較大的力度的金融政策救市出臺，但市場回暖效果仍需一段時間的傳遞，房地產市場信心尚未恢復，距離2022年結束已不足兩個月，頭部房企對全年銷售業績已發起總攻，積極搶收，加快銷售回款。
文章來源：房地產導刊
