最新預(yù)判！2023年，房地產(chǎn)“重生”！哪些爆雷房企能獲救？

中央經(jīng)濟(jì)工作會議將于12月15日召開，據(jù)消息稱，會上將釋放出更多支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的信號。

報道援引知情人士稱，這一部署明年經(jīng)濟(jì)工作的重要會議計劃于12月15日召開，基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場去杠桿成效和實際情況，“房住不炒”的緊迫性或相應(yīng)淡化。

報道還稱，全力扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)下滑態(tài)勢，盡快恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常運行將被監(jiān)管當(dāng)局放在更重要的位置。在本次會議上可能會明確，中國持續(xù)多年的房地產(chǎn)市場去杠桿完成階段性目標(biāo)，下一階段的重點是支持居民合理購房需求。

不管消息真假，可以確定的就是房地產(chǎn)行業(yè)的全面救市已刻不容緩，中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)的定調(diào)也讓人充滿期待。

今年樓市的救市強(qiáng)度
可謂史無前例

近段時間，官方對樓市可謂是發(fā)布密集輸血政策，先是金融16條，又是撒萬億救房企，緊接著涉房類企業(yè)再融資和重組上市終于開口子了。

這幾大利好疊加，相信房企終于可以大口呼氣了，也被稱為史詩級的救市利好。

但主要原因是之前遭遇的打壓也是史無前例：3條紅線的強(qiáng)力壓制，3年疫情對購買力的摧殘，國際大環(huán)境的變化等。雖然經(jīng)濟(jì)增速下滑以及人口出生率下降的趨勢一直在預(yù)期之中，多種利空因素的疊加打擊也對導(dǎo)致了史無前例的破壞性。

所以，從國家持續(xù)不斷的救市動作來看，對于國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)力挽狂瀾，各種大力刺激也是應(yīng)該的。

日前召開的政治局會議，6年以來首次不提“房住不炒”，是一個重大轉(zhuǎn)折點，信號明確。政治局會議歷來是作為定調(diào)明年經(jīng)濟(jì)工作的重要會議。

自2016年以來，中央經(jīng)濟(jì)工作會議一貫強(qiáng)調(diào)“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。

專家預(yù)計，本周(12月15日）召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，將繼續(xù)刺激樓市。會議將釋放更多支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的信號。知情人士表示，近期高層可能會明確房地產(chǎn)市場去杠桿完成階段性目標(biāo)，下一階段的重點是支持居民合理購房需求。

從貨幣政策方面，年內(nèi)的LPR（貸款市場報價利率）已經(jīng)幾次下調(diào)。不過對于老的房貸客戶來說，需要2023年1月才能享受到今年的降息好處。

12月9日上午，國家統(tǒng)計局公布了11月份的CPI（居民消費價格），11月回落到了1.6%，為連續(xù)第二個月大幅下降。1.6%的漲幅，創(chuàng)出了8個月以來的新低。

專家預(yù)計，在這種情況下，LPR降息的可能性顯著增加了。12月5日剛剛實施了降準(zhǔn)，增加了貨幣供應(yīng)量，這會帶動市場利率走低。因此，春節(jié)前大概率還會降息。

雖然多重利好不斷加碼刺激，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市也很難回到過去的輝煌時期了。

明年上半年樓市可能會有一波小陽春，然后就開始分化，潛力不佳的再次掉頭向下。從以往20年情況看，政策放松，是從三線、二線、一線逐步放開；而房價上漲，是從一線、二線、三線依次開始。未來也依然是這樣的復(fù)蘇順序。

哪些爆雷房企能夠獲救

房企融資的“三支箭”落地后，國央企開發(fā)商與未爆雷的優(yōu)質(zhì)民營房企在債券、銀行信貸、股權(quán)（上市公司）融資、內(nèi)保外貸方面都獲得了市場相關(guān)方充分的支持，但已爆雷的民營房企絕大多數(shù)都被排除在外。

對此，很多同行都問已爆雷的民營房企里面，哪些可以被救起來？

據(jù)分析稱，對于已暴雷的民營房企里面，若手上還有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（可盤活并實現(xiàn)現(xiàn)金回流）的，積極自救（拒絕躺平、擺爛）的，對投資人負(fù)責(zé)任的（包括債務(wù)展期或重組情形），善待員工和供應(yīng)商的，有以上表現(xiàn)房企大概率是能被救起來的。

例如，據(jù)一勺言報道，前幾天，融創(chuàng)集團(tuán)開會開到凌晨三點，孫宏斌在會上非常樂觀，要求明年6月30日恢復(fù)正常經(jīng)營。

他在會議強(qiáng)調(diào)，絕不躺平，要積極擁抱政策，抓住機(jī)遇。理由是，「融創(chuàng)有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，團(tuán)隊有韌性，可以打贏翻身仗?！?/p>

不久前，融創(chuàng)剛完成一筆股權(quán)融資。據(jù)工商信息顯示，11月28日，融創(chuàng)中國將其持有的泛海國際建設(shè)89.7%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了中信信托及蕪湖華融資本創(chuàng)譽(yù)投資中心，持股比例分別為64.7%、25%，融創(chuàng)的持股則降到了10.3%。

這次中信系將會為融創(chuàng)帶來120億元資金。

除了融創(chuàng)，很多出險房企都在積極自救，也取得了不錯進(jìn)展。那么，出險房企的自救情況到底如何，能為行業(yè)帶來哪些經(jīng)驗？未來有哪些房企會復(fù)活？

出險房企積極自救

這兩年行業(yè)暴雷頻發(fā)，有些暴雷房企干脆躺平，有些暴雷房企則積極自救。目前來看，積極自救的出險房企，在兩個層面上迎來了比較重要的轉(zhuǎn)機(jī)。

一、項目層面，保交付下獲得融資支持，有望盤活項目

為了穩(wěn)市場，修復(fù)購房客戶信心，針對保交付，國家推出了不少支持措施。

目前來看，對于出險房企而言，引入增量資金盤活項目是當(dāng)下最好的自救路徑。只有把旗下項目盤活，才有可能獲得更多經(jīng)營性現(xiàn)金流，緩解流動性壓力，而項目盤活后，有利于修復(fù)市場信心，促進(jìn)項目去化，最終形成經(jīng)營良性循環(huán)。

一方面，積極申請保交付專項借款。

11月3日，泰禾集團(tuán)官方微信號發(fā)布消息稱，截至10月末，泰禾集團(tuán)多個項目累計獲批紓困資金超過9億元，正在申請中、將有望獲得的增量資金共計約7.5億元。

從紓困形式來看，泰禾集團(tuán)多地項目獲得支持的模式主要有四種。第一種是地方政府主導(dǎo)成立專項紓困基金，項目以有效資產(chǎn)做擔(dān)保等形式申請政府紓困資金專項借款；第二種是項目申請政策性銀行專項借款；第三種是政府將公司項目列入保交房名單，提供重點支持協(xié)調(diào)管控等；第四種則是地方政府調(diào)集專項資金組織官方團(tuán)購，幫助項目快速回籠現(xiàn)金。

另一方面，與AMC機(jī)構(gòu)談判合作，引入增量融資。

目前來看，房企與AMC機(jī)構(gòu)合作主要有兩類：

一是增量化解存量。也就是金融機(jī)構(gòu)原本就已經(jīng)有資金投入的項目，為了自救，重新投入資金去把項目盤活。這類比較常見。

二是AMC收購項目股權(quán)，注入資金盤活項目。

融創(chuàng)董家渡項目就采取了這種方式來盤活。

11月28日，工商信息顯示，融創(chuàng)中國將其持有的泛海國際建設(shè)89.7%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了中信信托及蕪湖華融資本創(chuàng)譽(yù)投資中心，持股比例分別為64.7%、25%，融創(chuàng)的持股則降到了10.3%。

這種合作模式并非項目出售，而是股權(quán)融資合作，核心還是為了對項目注資。新增融資總量達(dá)到120億元，項目操盤方仍然是融創(chuàng)，而且也會保留融創(chuàng)品牌，華融行使監(jiān)管職能。

后期退出時，AMC和銀行的融資享有優(yōu)先權(quán)，融創(chuàng)股權(quán)劣后并在融資全部償還后回購股權(quán)。

這種合作形式，能更好將項目和集團(tuán)做風(fēng)險隔離，保證資金能用于項目持續(xù)開發(fā)。而隨著增量資金進(jìn)入，項目就能盤活，恢復(fù)正常經(jīng)營，對后續(xù)還債也有好處。

而旗下項目盤活后，多余的錢就能回流到集團(tuán)，緩解集團(tuán)流動性壓力。尤其隨著市場銷售端逐步修復(fù)，筑底回升，出險房企不排除在機(jī)構(gòu)、債權(quán)人的支持下，逐步走出困境，恢復(fù)正常經(jīng)營。

二、集團(tuán)層面，積極推動債務(wù)重組，減緩流動性壓力

除了從項目層面積極爭取資金支持，在集團(tuán)層面，不少出險房企也在積極推動債務(wù)重組。目前來看，富力算比較成功的

11月10日，富力地產(chǎn)宣布，其8筆境內(nèi)債、合計金額135億元人民幣已全部展期成功。展期后，8筆公司債券的加權(quán)平均到期期限從約4個月延長至3年以上。

而早在7月份，富力完成了全部10只美元票據(jù)整體展期3-4年，金額合計49.43億美元（約合人民幣332.37億元）。

富力能順利完成境內(nèi)外債券展期，讓很多民營房企看到了希望，也能為其他出險房企帶來很大的借鑒意義。

當(dāng)然，富力之所以能完成境內(nèi)外債券展期，一方面在于他們的資產(chǎn)都非常優(yōu)質(zhì)，另一方面，富力在展期方案中都有增信保障舉措，一定程度上能穩(wěn)定投資人信心。

12月3日，華夏幸福發(fā)布了美元債重組進(jìn)度公告稱，截至目前持有境外美元債券本金總額83.64%的持有人已簽署境外《重組支持協(xié)議》，其中持有原始債券本金13.15億美元持有人選擇將其債權(quán)中的部分份額通過以股抵債受償。

也就是說，84%的本金持有人支持重組方案，而其中27%的本金持有人愿意接受以股抵債。

27%的本金持有人愿意接受以股抵債，指的是“幸福精選”平臺的股權(quán)。“幸福精選”主要指華夏幸福的物業(yè)管理平臺，包括幸?；鶚I(yè)、深圳伙伴、蘇州火炬三家公司。

除了積極推動債務(wù)重組，不少房企也通過引入戰(zhàn)投等其他方式進(jìn)行自救。

中信建投：房地產(chǎn)行業(yè)有望獲得新生

昨日，中信建投發(fā)布最新研報表示，伴隨金融政策支持房地產(chǎn)持續(xù)加碼，房企信用風(fēng)險將在2023年逐步緩釋。2023年竣工將率先復(fù)蘇，銷售有望于四季度迎來拐點。

中信建投表示，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入減量高質(zhì)量發(fā)展時代，績優(yōu)龍頭與運營專家成最大贏家。房企將更加重視經(jīng)營型業(yè)務(wù)帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流。租賃住房作為新發(fā)展模式的重要一環(huán)，也將得到快速發(fā)展。

此外，隨著疫情封控進(jìn)入新階段，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)有望復(fù)蘇，物業(yè)在母公司風(fēng)險緩解和疫情得到控制后，也將迎來盈利與估值的雙修復(fù)。

展望2023年，中信建投認(rèn)為，行業(yè)將從信用風(fēng)險緩釋逐步走向銷售復(fù)蘇，有望獲得新生。

文章來源：房地產(chǎn)導(dǎo)刊