2021年6月，發改委發布了“關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知，清晰界定了園區做為基礎設施的屬性。其中，關于運營時間、項目收益持續穩定且來源合理分散等內容的要求，都導向了園區從銷售思維向管理運營思維的轉化。
在黨的“二十大”報告中，明確指出高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務，并將“建設現代化產業體系”作為貫徹實施高質量發展的重要舉措。產業園區是企業承載、產業發展、科技創新的重要載體，如何更好的服務于入園企業，實現產業向快向好，已成為園區共同的發展目標，而精細化運營則是新時期下產業園區發展的新探索。
開發主體與企業的伴生式發展
園區發展的本質在于開發主體與入園企業的共生式發展，伴隨相互之間聯系與粘性的不斷加深，所創造的價值與收益也不斷提升，并最終實現經濟價值向社會價值轉化。從園區的發展歷程來看，可以劃分為四個階段：
第一階段，由園區方提供空間載體并提供基礎的安防、清潔等物業服務，入園企業承租對應場地。雙方形成房東與租客關系，相互之間聯系松散，收益主要為租金、物業等場地費用。
第二階段，企業的部分政策申報、財務管理、人力資源等營運工作逐步交由園區方服務，使得企業專注于自身業務的發展。雙方形成供應商與消費者關系，園區對企業的了解不斷加深，收益形式涵蓋酬金、固定服務費用等形式。其中部分開發主體依托自身特色形成能源、健康餐飲等個性化服務。
第三階段，園區方通過自建或引薦金融服務，對企業進行投資、入股，參與到企業發展的過程。雙方通過資本鏈接，形成共同體關系，共同享受企業良性發展所帶來的紅利，并作為該階段的主要收益來源。
第四階段，園區與企業共同圍繞的資源、人才技術、市場對接等要素構建自身優勢領域，企業與園區合力打造產業生態并融入生態圈層，主要收益最終由經濟價值向社會價值轉化。
園區發展1.0→4.0模式
目前，主流園區開發主體已由第二階段向第三階段邁進，比如張江的創投，臨港的GP/LP合伙人、中電光谷能源服務等精細化服務成為重要的戰略舉措，而民營企業也或被動或主動的走向了精細化發展模式。從實際來看，精細化服務不僅構成了企業收入的重要來源，同時也推動了企業品牌與核心競爭力的建設。于前端，有利于項目投拓，推進項目落地；于后端，有利于增強企業粘性，提升項目競爭能力。
部分企業服務收入占比
精細化服務體系的構建
精細化的企業服務，是在對企業服務需求排摸、研究的基本上，深入研究公司優勢、資源、戰略、現狀，提煉歸納出符合公司特色、符合入園企業需求、適應市場大勢的企業服務體系和內容。
Step1:客戶類型細分
客戶類型細分關鍵點在于落位到項目的分級分類上，根據項目經驗，一般將企業客戶大致分為五個類型：辦公型、孵化辦公型、總部辦公/研發辦公型、研發試驗型、生產型企業。
在此基礎之上，重點研究兩方面的內容。第一，公司發展戰略對產品線、產業類型、企業所處產業環節的要求，這些都與入駐企業息息相關。第二，調研已運營園區的入駐企業，對其進行客戶細分。
如頭部企業對品牌發展、產業鏈集聚發展等需求；成長型企業對技術創新、中后臺支持等需求；初創企業對創業孵化、補貼扶助的需求等。
Step2: 服務體系細分
企業服務細分的關鍵在于各服務項的需求度、利用度、重要性、潛力值、盈利性。通過將企業服務項進行三級分類，方便企業開展服務細項研究，找出特色、找出優勢，搭建企業服務體系。
企業服務三級分類標準
從精細化服務到精細化運營
精細化運營與精細化服務息息相關，又不局限于精細化服務。后者以入園企業為對象，聚焦于園區建成后的落地服務。而前者則貫穿園區發展全周期，以政府、企業為導向，精細化完成產業規劃、產業招商、產業資源、產業投資、產業運營的鏈條式管控，實現聚人才、集產業、共成長的終極發展目標。
克而瑞認為當前精細化運營，包括但不局限于園區“品牌”運營、園區“服務”運營、園區“招商”運營、園區“資源”經營等多個維度。
園區“品牌”運營
品牌是戰略的主張，能夠牽引公司的發展方向，也指導公司的發展思路等，代表了公司的核心競爭力。另外，從經營品牌的角度，通過園區品牌與入駐企業之間的聯動，還能夠放大品牌價值，增強服務輸出。
Eg.星河產業與入駐企業聯動，提供市場營銷資源，入駐企業將垂直領域媒體資源導入星河媒體矩陣，形成互利互相發展的過程，豐富產業內容的輸出。
園區“服務”運營
如本文第二章節所述，在此不再累述。
Eg.e通世界通過前期溝通，將客戶分為重點客戶、常規客戶和初創型客戶三檔，根據客戶資質、發展潛力、企業需求給予相適應的企業服務和增值服務。
園區“招商”運營
通過數字化方式構建招商服務平臺，改變傳統關系型、機會型招商模式，能提升招商活動的準確性與快速性，降低人員及時間成本。圍繞重點產業鏈打開，也能科學對行業上下游與企業分布進行交叉分析，輔助企業人員提升招商精準度。
Eg.聯東通過產業鏈、關鍵詞引擎等手段，探尋高新、規上、專精特新等符合區域產業定位的企業線索，有30%的招商企業資源來源于數字化招商平臺。
園區“資源”運營
圍繞園區主體、園區上級管理方、內部企業、企業上下游等各產業參與方，實現整合與聯動。園區各自之間的資源稟賦不盡相同，推動政策、技術、產業鏈等資源體系的下沉，有利于有機銜接各參與主體，構建產業生態內涵。
Eg.金地威新結合金地集團企業投資，與入股企業達闥機器人共同開發人工智能產業園區，開創了科技企業和園區平臺強強聯合開發產業園區的新范式。
精細化運營的案例
星河——超級企業服務中心
近年來，星河產業集團在“產城融投”模式上不斷創新，園區運營以專精特新總部基地、超級企業服務中心、智慧園區運營系統作為精益化運營的三種核心武器，圍繞企業、政府、業主三大利益相關主體，精準挖掘各方需求，建立一套完善的運營管理系統，取得了“企業滿意、政府放心、業主舒心”的良好局面。
其中，專精特新協同發展總部基地錨定精準化產業服務，通過“1+6”重點工程加速專精特新企業的聚集、成長和轉型升級，通過企業梯度培育助推特色集聚的產業生態發展。
超級企業服務中心，圍繞園區運營的核心痛點，化繁為簡，通過統一接口、統一標準、快速響應、超值服務，深度融合產業服務、物業服務、商務以及配套服務，提供超260項服務，全面滿足企業發展多元需求。
智慧園區系統，引入智慧化管理工具，通過物聯網平臺、BIM系統和AI智能化運營等手段，大大降低園區運營成本，促進園區運營的數字化轉型。
中電光谷——“一平臺兩方法論”
通過推行“系統規劃方法論”和“綜合運營方法論”，探索產業園區的新時代運營模式——超級產業生態，最終構建全國領先的“產業資源共享平臺。
中電光谷逐步形成包含“策劃、設計、運營”全流程體系的P+EPC+O模式，即以策劃(Planning)為切入點，設計采購建造(Engineering Procurement Construction)一體化交付為落腳點，以專業化的運營(Operations)來配合投資主體共同完成產業服務的工作。
通過“三位一體”的責任主體架構，串聯起項目策劃、設計采購件建造、專業化運營、物業管理服務、園區餐飲及酒店服務、數字園區系統、園區金融服務等15大類園區綜合業務。將企業業務重心逐步向園區運營方向轉變，加速輕重并舉戰略。
目前，中電光谷已經與多個地方政府和平臺公司簽訂前期策劃(P)類合作，并且在咸陽、成都、淮安、太原等地的8個項目在完成(P)之后逐步落實(EPC)進程。
聯東——全周期園區解決方案
聯東輕資產服務在產業園區投資運營的基礎上, 充分發揮產業組織及園區運營優勢,通過管理輸出的方式賦能園區,推動園區的高質量可持續發展。
聯東全周期產業園區運營解決方案涵蓋策劃定位、園區設計、成本管理、工程管理、招商服務、運營服務、品牌授權等7達大范疇，其中，又以定位、設計、招商、運營、品牌五大維度作為核心競爭力。
圍繞核心產業維度，聯東整合兩院四平臺，塑造產業核心力。其中，兩院為：產業研究院與設計研究院；四平臺分別為數字化產業研究平臺、大數據招商平臺、數字化智慧園區平臺以及鏈上U谷。
從實際落地項目來看，合作案例包括上海雅泰國際企業港、鄭州中原科創企業園、南京三里港創智園、綿陽國際企業港等項目。團隊從初期項目接洽到最終服務兌現，涵蓋產研、設計、工程、產發、策劃、運營等各專業條線，最終實現品質交付。
新的時代來臨，各產城開發主體在此期間結合自身特色，尋求變局，尋求藍海。伴隨著參與主體的多元化、運營模式的精細化、市場價值的認可化，將賦予我們嶄新的視角與思路。
文章來源：地新引力
