今年的樓市，跟春天的天氣一樣，乍暖還寒。
三月份的市場，整體在二月份的加速回暖態勢上，踩了一腳剎車。行情先熱后冷，以周為單位，大幅度波動。造成史上最短“小陽春”的同時，也給今年市場的走勢，增添了一絲懸念。
今年的市場到底會如何發展？對于房企來說，今年是機會年，還是風險年？各家房企如何預測后市，如何理解房地產新模式，接下來會如何應對市場變化？這是當前地產人最關心的話題。
最近，一些去年成績單比較漂亮的房企，都陸續召開了2022年業績發布會。針對這些問題，都給出了自己的判斷。
我們盤點了一下各家房企的觀點，大概得出了幾個共識。
今年政策環境以“呵護”為主
全年市場審慎樂觀
首先，二月份市場回暖是毋庸置疑的。
根據龍湖對一些重點城市的觀察，比如北京、成都、蘇州、南京、西安、重慶等，整體2月份的到訪量、成交量都在逐步提升。龍湖2月份單月的全口徑銷售甚至達到了174億元，同比增長了86%，環比增長61%。1—2月份累計銷售額282億元，同比增長41%。綠城重點續銷的項目2月份來訪，也環比提升了1.5到2倍，日均新增協議環比提升1.5倍左右。這些數字還是比較提振士氣的。
3月份的情況，市場的確出現了一些回調，但是相較二月份，整體落差并沒有大家想象的那么顯著。
綠城中國重點續銷監測的項目，從新簽情況來看，日均銷售額環比仍然維持了2月份水平。日均來訪量出現調整的，主要是2月份漲幅比較高的城市，像濟南、石家莊、杭州等，在2月份的需求集中釋放之后逐漸趨穩，但整體來訪量仍然明顯好于去年四季度和今年1月份。在3月份加大了推盤量后，相較2月份，整體銷售數據甚至依然可能保持環比增長。
也就是說，僅從一季度的市場表現來看，市場回暖的跡象是比較明確的。但是熱度的可持續性如何，目前大多數房企還是采取相對審慎的態度。
一是政策和市場的博弈還在繼續。
從政策環境看，今年的政策依然會以呵護為主。剛剛結束的兩會對整個行業的定調是穩增長、控風險、促需求，可以看到中央對于支持行業健康發展的態度是非常明確和堅決的，也會更大力度支持優質的頭部企業，支持合理的剛性和改善型住房需求，加強住房保障體系。房地產作為支柱行業，今年要承擔起保增長的任務。
但從市場方面看，雖然購房需求依然非常旺盛，但居民和消費信心還需要一段時間的恢復。兩者之間的博弈和拉扯，將是影響今年全年市場走勢的決定性力量，目前來看，情況并不是非常明朗。
在這種環境下，龍湖表示會持續做動態的回顧，以便更加精準地把控市場。大部分房企也都做了自己的Plan B，按照市場牛熊走勢，做兩手準備，更加動態、合理地處理好整個供、銷、存的關系。
二是宏觀經濟不確定性依然存在。
港資房企代表瑞安房地產，在業績會上就明確表示，雖然市場長期看會逐步回暖，但短期內依然會有波動。因為大范圍內，歐美衰退、通脹、利息的問題，都會影響整個市場走勢。行業內出險房企的債務問題，能否妥善解決，也還是未知數。房企投資開發依然需要保持審慎，在項目投資上，優先考慮周轉速度和現金回流快的發展項目。保證現金流安全，依然是房企今年的第一要務。
城市、企業分化加劇
土地市場可能競爭激化
雖然市場整體呈現出回暖趨勢，但復蘇回暖不是同步、一致和平均的，綠城將其總結成四個分化。
城市分化，一二線市場好，三四五線市場不好。
企業分化，國企、混合所有制企業和優質的房企比較好，相當一部分其它的企業不好。
資源分化，資源導向了一些優質的房企和國企、混合所有制企業，一些比較困難的企業得不到資源。
產品分化，好的產品還是有市場的，去化還是非常快的。
越秀地產則表示，當前的市場存在結構性的問題，好的地方還是一房難求，價格也在上漲，當然不好的地方依然在承壓，未來結構分化會越來越嚴重。行業內城市之間在分化，城市內部板塊在分化，項目在分化。體現出來就是公司在分化。
例如，招商蛇口去年拿的很多地在上海、合肥、蘇州這些熱點城市，今年開盤基本上可以秒光，因為存在著價格倒掛。瑞安也表示，上海住宅市場、尤其是豪宅市場需求持續保持相當穩健的狀態。甚至由于供應不足，整體的存銷比僅為7.5個月，處于供應天井的狀態。
一二線城市貨值占比達到92%的綠城中國就表示，去年綠城1000多億的總貨值，絕大多數都聚焦在北京、上海、杭州。因為這樣的布局策略，使得去年新增貨值的去化率達到了50%多，投資1000多億的貨，去年就賣掉了500多億，截至現在，去化可能已經達到85%，在行業下行期，提供了很充裕的現金流來源。
但是，今年這種情況會發生很大的變化。
因為目前大部分房企都在調整土儲結構，在投資布局上“做減法”。大家紛紛縮小投資范圍，圍繞長三角、大灣區、重點省會城市和區域中心城市深耕布局，往更高能級城市集中。
因此，今年土地市場冷熱不均的情況會進一步加劇，核心城市里面核心地塊的競爭將變得非常激烈，三四線城市里面相對邊緣的地塊可以底價獲取，甚至流拍。
上個月的杭州土拍，就已經出現這種情況，最多一塊地有60家發展商參與搖號。
綠城表示，在這樣的背景下，他們可能會變異出新的差異化投資策略。首先是在選定的核心城市、反復研究的核心城市里面做底倉式的投資，這是比重比較大的，但是可能吃不飽。所以有可能進一步演化成，在相對比較安全區域里面的精準投資，采取投一成一的打法。
大分化時代來臨，各家房企之間是零和博弈，為了生存，相互之間的競爭會進一步激化。
風高浪急之下，市場的容錯空間也會大大縮小。房企投資一定要留出安全邊際，量入為出，按照總體的市場形勢以及銷售回款做決定，邊做邊調整，有計劃的分步走。
行業拐點已經出現
新模式是未來的財富密碼
相較于市場的不確定性，當前房地產行業確定性最強的，就是新模式的轉型。
“新模式”和“高質量發展”，也是各家房企業績會上出現的高頻詞。針對新模式，不少房企都提出了全新的發展思路。
一是住宅開發全面向“品質住宅”轉型。
龍湖CEO陳序平就表示，當前的地產行業經歷過深度調整后，拐點已經出現。當下正在出現三個趨勢：
一是區域經濟發展帶動下的城市分化，具備產業與人才支撐的核心城市，實體消費真實而旺盛。
二是改善型住房成需求主導，客戶對產品品質、服務質量及生活配套的要求不斷提升。
三是企業告別高杠桿擴張模式，回歸產品主義及盈利本質。
也就是說，未來的增量市場空間，將主要集中在改善住房、豪宅需求上。房企必須從標準化、大規模的剛需開發思路中，盡快解放出來。向品質住宅開發轉型。
美的地產認為，這種新模式之下的住宅開發，將呈現出新的驅動模式。
一是產品驅動價格。房地產市場的需求結構發生了深刻的變化，消費升級之下，消費者對品質、材料、工藝、功能是高度敏感的，甚至有些情況下比對價格還要敏感。房企的成本配置思路和交付思路都要做調整。
二是服務驅動價值。通過服務滿足消費者長期的需求，要求服務板塊認認真真地做到完美的、用心的服務，實現自身價值以及業主資產價值的提升。
三是運營效率驅動投資回報。這個運營效率是涵蓋多個方面，不是簡單的快開發、快預售的問題，而是要在房地產開發這個業務鏈上保持合理的高效，包括資金、產品、運營、銷售、交付等等，每一個環節保持高效的運營，只有這樣才會進一步提升開發的投資回報和IRR水平。
二是經營性業務將成為新的財務密碼。
根據龍湖公布的數據，2022年，龍湖集團的運營及服務收入已經達到235.5億元，同比增長25%，經營性利潤占比為27%。其中，僅商業和長租公寓的租金收入就超過百億，達到118.8億元（不包括北京長安天街），平均每月10億進賬，較上年增長14.1%，運營毛利率達到75.6%。
而未來5年，龍湖依然將大力發展非地產開發業務，在經營性業務板塊的利潤占比再擴大一倍，達到整體利潤的50%以上。也就是說，地產開發銷售對龍湖利潤的貢獻，將不足一半。龍湖也將徹底從地產開發公司轉型成一家資產管理公司。
招商蛇口董事長許永軍在業績會上也表示：未來的發展趨勢，一是要沿著綜合發展、高質量發展，對招商蛇口來說，分成三類，銷售類、持有經營類以及服務類，這是從業務上劃分；二是從發展手段上來看，要通過精細化管理，實現高品質；三是要注重科技化、數字化。
新模式下，房企必須要有綜合發展的理念，而非單一的某一項能力。以當天業績發布會所在地——空港建設——為例，光地價就310億，有五六個酒店、有公寓、有辦公、有會展，有物業服務，有餐飲服務、有商業等一系列業態。這種綜合開發，在增量見頂之后，將成為填補業績空缺的財富密碼。
小 結
看完各家的業績會，不得不感嘆，地產的大開發時代，真的已經過去了。現在的地產行業，正在增量向存量換軌的拐點上。
增量踩剎車后，一批轉型不及時的房企，將被時代淘汰。不管市場是否階段性回暖，這個換軌進程不會停止，過程依然會是痛苦的。
但是新的財富大門也已經打開，存量資管時代，將成為一些房企新的星辰大海。
文章來源：明源地產研究院
