大量房企遇到困難，很多地產人失業(yè)，沒有失業(yè)的地產人正在焦慮和內卷。
從技術上分析這種現象，叫還沒有適應房地產業(yè)的變化。
房地產的母體—城市，正由城市化進入后城市化階段。
高速城市化的經驗太過沉淀，都是后城市化階段的思想負擔。
為什么到了后城市化階段
2023年的城市化率數據，是65%。
相對發(fā)達國家的80%+，怎么就算高了呢？
我個人看法，要從國情去看，中國的地區(qū)差異確實太大了：65%是個平均數。
1）能城市化率的地方，已經達到了80%+；
2）城市化數據很低的地方，因人口結構和經濟底色的問題，也沒有城市化的必要。
3）房價超過1萬的地方，城市對鄉(xiāng)村人口的吸引也不明顯了。
試想，如果城市化的能打遍天下，那么國家何必推行“鄉(xiāng)村振興”，這可也是國家大工程。
一句話概之，以人口和經濟高速增長的城市化階段，基本已經到了后期。
我們要迎接后城市化時代。
后城市化的房地產一些特點
高周轉/低利潤/求規(guī)模的地產模式，是建立在城市化的背景上的。
到了后城市化階段，房地產的基本特征非常明顯，市場已經顯露無疑：
1）改善>剛需；
目前市場不是無房戶在買房，而是有房子的人在換房。
連深圳這樣的地方，暢銷戶型并沒有像香港那樣越做越小，而是越來越大。原因很多，但基本原因是房價太高。
成都的新房市場火熱，基本上都是120㎡以上，售價3萬的，都是140-180㎡成為主流。二手房的交易量也很大，但都在2萬以下。
趨勢已經非常明顯。
2）深耕>分散
很多開發(fā)商已經從分散和下層的戰(zhàn)略調整了。深耕改善城市，成為好業(yè)績的基礎。
而在16年開始，下沉4-5線城市的開發(fā)商，錢還沒有回來呢。
根本原因，是之前對城市化誤判，沒看到“后城市化”。
3）利潤>規(guī)模
薄利多銷不是房地產應該有的戰(zhàn)略，利潤太薄，讓房企的基本面不穩(wěn)：一個失敗樓盤的庫存，就占用了10個成功樓盤的利潤。
好地段求利潤，目前是“賓客兩歡”的事情。并且，求利潤的樓盤，銷售量都很大。
很多開發(fā)商發(fā)現了糧倉現象—80%的銷售額，是20%的樓盤創(chuàng)造的，而且這20%的利潤還不錯。
這是改善年代的基本特點。
4）定制式產品>復制性產品
產品線還存在。但要基于人群換代需求去定制，即一定程度結合當地市場/客群去研發(fā)；不再是以往那樣標準化去封裝。
我們?yōu)樽吭郊瘓F研發(fā)的晴翠系，和龍湖今年大火的云河頌，值得研究一下。
還是產品線，但和之前復制式的產品線本質不同。
改善的需求是多元化的，所以要基于人群定制，而不能標準化復制。
5）創(chuàng)新>資本
以前是資本為王，資本的要求改造了房地產的規(guī)律。比如4/5/6。
將來是創(chuàng)新，生活方式/樓盤規(guī)劃和戶型/配置，都需要創(chuàng)新能力，且客戶愿意為這些創(chuàng)新付費。
否則，有錢也沒用，融資能力將變成負債包袱。城投公司要警醒。
資本也不要太任性，否則放出去的錢，你收不回來。論那些暴雷大房企債主此刻的后悔藥心情。
6）生活>房子
將來，必然是產品研發(fā)，生活空間運營，商業(yè)和服務能力的綜合能力。
后城市化年代，城市無法建造更多的房子，人們也不需要那么多房子。但是想要換房的人，需要以房子為中心，建造更好的生活。
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最后，給那些失業(yè)和害怕失業(yè)的同仁們一句話：
目前工作所遇到一切困難的根源，是不適應后城市化階段的要求。
文章來源：觀念研究院
