近年來，商業地產的存量更新已成為行業新熱點。
在大家日益對批量復制的新商場感到審美疲勞的時候，一些從舊有遺存、廢棄項目中重新生長出來的作品，往往會從空間、內容等諸多方面，為消費者和行業帶來新的驚喜。
據悉，由印力（北京）接手改造翻新的天津和平印象城，將于5月26日“城市開箱”。這座位于天津核心區域、全國最長商業步行街——和平路的城市更新項目，又將給這座城市和這條百年金街帶來哪些新的想象空間？
老舊商業：如何蛻變煥新？
《天津市培育建設國際消費中心城市實施方案（2021—2025年）》提出：“著力把金街建設成為彰顯國際影響力的天津地標商圈。”而雄踞4號線與13號線“金街站”上蓋的和平印象城，則又是這條百年商業老街當之無愧的“門戶擔當”。這一區位，天然就讓人對其有更多的期待。
從項目本身來看，與諸多“小而美”的城市更新案例相比，超13萬平米的建筑面積注定了和平印象城在內容承載力與客群輻射度上，會有更高的想象上限；
而從上海上生新所到廣州永慶坊、福州煙臺山，再到長沙中心印象城，萬科印力在過去這些年遍布大江南北的更新改造中，所沉淀下的專業能力與行業口碑，則給這個項目夯實了牢固的基礎。
福州煙臺山
但跳脫出項目層面，我覺得和平印象城的改造，還有另一重更深遠的價值。
與這些年較為多見的廠房改造、里弄更新，或是爛尾項目續命不同，天津和平印象城的歷史基因更有代表性：
二十年前，這里曾是天津商業響當當的金字招牌——天津首家沃爾瑪、天津首家萬達影城、全國銷售TOP3的百盛商場、國美電器，陪伴著一代天津人的成長。
天津和平印象城前身
隨著消費習慣和商業業態的變遷，曾經輝煌的上一代產品陷入衰退和沉寂。這一現象不僅出現在天津，也出現在所有的一二線城市。由于它們往往處在都市核心區域，顯得非常礙眼，又格外可惜，也讓許多城市管理者頗為傷神。
正因如此，“如何通過空間塑造與內容注入，重新激活上一代的商業產品？”這一課題的應用場景，要遠比機會主義的存量改造大得多。
我想，這或許正是印力，作為全國頭部的連鎖商業開發運營商，會在這個項目上斥資近9個億改造的原因。我也很期待和平印象城的更新，能給這個行業的現實課題帶來新的解題思路。
空間重塑：少就是多
所有城市更新類的項目，最大的挑戰首先來自于空間，尤其是功能、成本、美學三者之間的平衡。而天津和平印象城的項目基地，是四棟相互獨立、大小各異的建筑，相當于普通項目4倍的難度。
從建筑外觀來看，印力并沒有對樓體結構做顛覆性的大調整，而是做了兩個小小的加法：
首先，通過增設兩座空中主連廊，把四棟樓串聯起來，大幅強化了整體空間的連續性。
天津和平印象城效果圖
其次，為舊有建筑加了一層表皮，與連廊相呼應，舉重若輕地統一了項目整體視覺。
外立面上波浪般起伏的楔形元素，源于天津最具代表性的天然地標——海河的波浪。起伏間的韻律變化及錯層的參差，構成如齒輪般交錯咬合的意象。既是對天津工業基因的致敬，也象征連接過去與未來的“時間齒輪”，串聯起不同樓宇“過去、當下、未來、時尚”的差異化定位。
天津和平印象城效果圖
可以說，項目用克制的手法，將空間組織與視覺呈現、城市文脈、業態布局四者實現了成功融合。這種克制，正是城市更新項目能算過來經濟賬的最大前提。
不僅如此，改造更精煉，就意味著項目原有的多樣性基因被最大程度地保留，即我所謂的“少就是多”。改造后的和平印象城，將成為天津唯一一處，集“室外步行街”、“口袋公園”、“傳統盒子Mall”、“屋頂公園”四大消費體驗場景于一體的商業綜合體。
兩側煥新的樓體，延續了百年金街的商業氛圍。結合建筑動線所設置的室外大臺階、休閑外擺等元素，作為天津傳統商圈極為罕見的存在，也進一步豐富了游客到此的行為模式。
天津和平印象城室外休閑區效果圖
同時，印力對四棟建筑圍合的中心綠地——勝利公園進行了全面升級，在寸土寸金的城市中心腹地，呈現出一片約4,000平米的天然植被綠境。相信會在戶外風盛行的今天，成為金街的又一熱門打卡地。
天津和平印象城勝利公園效果圖
建筑內部空間方面，多個全新打造的跨層挑空中庭，打破了原有建筑相對層高較低、視野受限的弊端，增強了縱向視覺上的通透感。
據了解，改造后的和平印象城，租賃面積近5萬平米，在得鋪率方面做了極大讓步。大量的鋪位被打開，設置為共享空間；低區店鋪也采用了策展型商業的表達方式，給消費者帶來更為自由、通暢的場景。
天津和平印象城室內效果圖
更大的期待，來源于項目的屋面。和平印象城充分利用了俯瞰海河的地理景觀優勢，以及連廊屋面構成的聯通環線，在A區屋頂打造近5,000平米的“星空之旅”娛樂場，在C區屋頂則開辟了空中籃球場、滑板公園等健身社交場所，讓商業的第五立面，化身充滿驚喜、激情與年輕力的X空間。
目前，和平印象城C區的屋頂，設置了一處聯合國際潮流藝術家量身定制的神秘藝術雕塑，將在開箱日揭開面紗。有望繼上海松江印象城的巨型皮卡丘之后，成為又一個引發全城關注的形象焦點。
天津和平印象城屋面概念圖
這四大體驗場景的互相穿插，形成了內外交融、層次豐富、體驗豐盈的游逛感受。消費者可以在天臺聽海河浪濤、在綠地聞鳥語花香、在室內看琳瑯滿目、在街頭品日咖夜酒……充分感受到商業的靈動之美。
在保留原先的建筑軀干和特色之余，用巧妙的手法為它換上新裝、注入流行的靈魂，這正是好的產品設計的魅力所在。
定位再造：專注亦多元
有了建筑打底之后，就需要通過對當下消費客群的深度解讀，以最合適的定位和業態，迎合并引領市場。
處在城市中心板塊的天津和平印象城，周邊的基礎客流是充沛的，但所面臨的市場競爭也是激烈的。這種背景下，和平印象城選擇了和平區獨步津城的“夜經濟”特色，作為煥新破局的起手式。
在疫情期間大手筆引入的“SPACE CLUB”華北旗艦店，已于2021年12月22日率先亮相。這家國內唯一入選全球百大俱樂部的夜店品牌，為天津首次帶來15米超高調空和震撼聲光電效果，全面刷新了天津夜店的天花板。
火爆的“SPACE CLUB”
據悉，源于廈門的全國頂級LIVEHOUSE品牌“響”也將入駐C區，與“SPACE CLUB”構成近一萬平米的津門夜生活“王炸”組合，助力和平印象城打造更新的“夢幻開局”。
“響LIVEHOUSE”示意圖
出道即火的背后，是印力對于項目客群和業態定位的深入洞察與實踐。
近年來，大量優秀的城市更新無不與青年話題有關；而坐擁頭部高校與大批年輕人，被小紅書《蹲個城市：年輕人選擇城市新需求洞察報告》納入“宜居城市”榜單的華北獨苗，天津在這一客群的厚度上擁有先天的優勢。
正因如此，作為一個體量已接近甚至超過許多標準購物中心的城市更新項目，和平印象城并沒有如同常規商業一般，做全客層的全業態消費目的地，而是專注于青年消費的“全場景”挖掘。
這里我想引用下項目團隊近期發布的宣傳視頻，在室內與戶外、摩登與復古、2D平面與三維現實、海底世界與星際探險的多元場景切換中，呈現出了和平印象城對24小時生活的奇妙定義。
無論是夜行津門的新銳年輕人、還是講求時尚個性的態度青年；無論是買東西、找搭子、扎堆撒野、追逐潮流……在這里，幾乎所有青年人的消費需求都可以找到實現的載體。
對于追求新奇體驗的年輕人，除了頂流夜店、LIVEHOUSE，項目還吸引了包括天津首家室內沖浪、韓國超火劇場“造夢盒子”華北首店、專注VIP廳的“至潮影城”天津首店、派對式“阿爾法KTV”天津首店、“夾機占”天津首店等一大批特色品牌。
“造夢盒子”示意圖
對于信奉“美食社交”的饕餮黨，和平印象城也與傳統家庭場不同，構建了更具年輕化社交屬性的餐飲矩陣。比如天津本土網紅西餐廳頂流“娜娜家”主理人全新打造的800平米全國旗艦店；排名和平區燒烤烤串熱門榜第一名的“梨花自助烤肉”推出的全新品牌“炭團”全國首店。
還有風靡魔都的意式冰淇淋“Don nino”、精品咖啡品牌“M Stand”，以及潮流餐飲“謝謝鍋”、“大芊金串串火鍋”、“萍姐老火鍋”等天津首店；和“Peet's”、“椒愛”等以年輕消費者為主的知名連鎖品牌也已先后入駐。
“M Stand”效果圖
對于渴望跳出標簽化的潮流青年，也可以在POPMART玩具工廠店、博物館形式的潮流文化聚合體“BEAM MUSEUM”、聚集多元潮牌的本土頂流買手店“DTTC”等品牌帶來的全新空間里，找到彰顯個性的選擇與志同道合的伙伴。
據悉，從上海淮海路火出圈成為Z世代種草圣地和新銳品牌首選聚合空間的“止癢商店”，也將登陸和平印象城。當“嘴碎”的品牌來到“哏都”，會碰撞出如何的火花，我個人翹首以盼。
“BEAM MUSEUM”效果圖
“DTTC”效果圖
此外，天津本地民謠領軍人物李亮節駐唱的酒吧“酒點半”、中國精釀啤酒大獎賽（CCBA）年度影響力品牌“青門”、可仰視波音737真機的星空酒吧“skylight”等品牌的加入，進一步鞏固了項目的“夜經濟”特色，讓更多越夜越high的個性年輕人，有了深夜卸下面具、釋放激情的全新目的地。
“青門”效果圖
這些非標業態與特色化品牌的組合，在商業形態相對保守、娛樂體驗業態仍不豐富的天津可謂出類拔萃。同時，印力團隊又依托于其標準化購物中心的運營經驗和品牌資源優勢，補齊了非標項目“業態跛腳”、豐富度不足的缺陷，更生動全面地詮釋了和平印象城的項目定位——日不落潮流引力場。
“日不落”的時間特征、“引力”的復合業態導流特征、“潮流”的目標客群特征，三者結合在一起，以消費場景多元化的吸引力，彰顯出客群鮮明的個性力。
天津和平印象城招商手冊
內容出圈：本土即潮流
大量的首店，給和平路帶來一大批新鮮的消費選擇，這正是城市更新項目“新”的一面。
但從另一面而言，每一個發芽于城市中心區域的城市更新項目，都離不開其生根的土壤。這并非守舊，而是對區域歷史、本土淵源、在地文化的理解、繼承和發揚。
天津和平印象城對本土文化的情懷是顯而易見的，從微信公眾號“來了您nei”的招呼語、到小紅書“敢玩敢想，介奏似我們的地界兒”的自我介紹，再到其中“介是嘛呀”品牌官宣專欄的名稱設置……都是項目團隊融入津門氛圍最直接的體現。
而更深層次的文化傳承，體現在對基地文脈氣質，和城市消費文化的挖掘。
早年的和平路有“書店一條街”的美譽。各家書店基本都是個體經營，半數以上售賣碑帖、字畫等古舊書，由店主根據其從業閱歷和專業水準選品、進貨和售賣，因店主人的風格不同，每家店也呈現出別具一格的特色。
早年的和平路工具書店
如今，沿著和平路向南，是有天津“小安福路”之稱的赤峰道；過了中心公園再往南，則是擁有眾多潮流二奢店、小眾買手店和優質西餐廳，孵化出一大波個性鮮明的優質原創品牌的五大道。
可以說這種“有一份熱愛的事業”“開一間優質的小店”“講一段有趣的經歷”的主理人氛圍，是深深根植在這片土地上的。
和平印象城繼承了這份區域商業特色，將B區的低區打造成為了主理人生態聚集地。同時，又在業態選擇上充分融合了本土消費文化與當下的潮流熱點。
比如作為北方球鞋文化的發源地之一，天津的鞋迷圈是一個非常龐大且火熱的存在。NIKE甚至還發行過一款以天津為主題設計、全球限量版的楊柳青年畫噴泡Nike Air Foamposite One (Tianjin) 。
當時，這款全球限量不到500雙的球鞋，除了在NIKE官網，就僅在赤峰道的Color店內發售，引發千人排隊，場面極為壯觀。
COLOR門口的排隊人潮
此次，和平印象城就將這家天津最潮、最出名的球鞋店招到了B區一層。并在二樓同區位，引入了NIKE官方合作藝術家、插畫師張呵呵的首家線下實體工作室：UCRAFT。
更大的面積、更多的選擇、更便捷的交通，相信未來這里會成為津城噴泡迷們的新圣地。
和平印象城小紅書新店介紹
千萬粉絲的改裝車界意見領袖，有“車圈馬三立”之稱的“溜溜哥”，也將其全國首家線下實體店：1087X開進了和平印象城；
加上微博常駐嘉賓、沖浪十級達人咖喱飯主理的天津首家長期KPOP周邊線下店“Daki Club”。
和平印象城小紅書“主理人櫥窗”欄目
這些顆粒度極細、專業水準極高、潮流屬性極強的店鋪的落地，讓整個項目呈現出與其它購物中心截然不同，但又是生動反映城市風格的氣質。
甚至，和平印象城還通過與決策藝術書店主理人的合作，在項目落地開出一間全新升級版的藝術書店：“O BOOK”，致力于將其打造為天津外版出版物最全的書店，在延續近百年前的文化氣息與品牌格調的同時，帶來更大的市場聲量。
“O BOOK”藝術書店效果圖
我想，這種融合著傳統基因的新生，更有生命力和感染力。而更具備本土特色的內容，也會在文化自信不斷提升的當下，擁有更強的出圈傳播力。
就像從日本原宿生長出的Fragment Design丶A Bathing Ape和 Undercover，今天的小眾主理人品牌，也會有機會成為新的潮流。
結語
在建筑上，保留空間多樣性的同時，用克制而精妙的手法，為舊有空間注入新的商業氛圍；
在定位上，圍繞“態度青年”這一核心客群，以多業態的高品質首店，塑造新的消費場景；
在內容上，從在地文化里找到核心價值，聯合志同道合的伙伴傳承并創造新的文化魅力。
這是天津和平印象城目前為止，為市中心大體量商業更新項目這一課題，所提交的解題思路。
文章來源：Mall先生
