央行降息，樓市再打開(kāi)政策工具箱

新一輪“降息周期”來(lái)了。

6月20日上午9時(shí)，央行貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）出爐：1年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至3.55%，5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至4.2%。這是自去年8月20日5年期以上LPR大降15個(gè)基點(diǎn)后，時(shí)隔9個(gè)月再次下調(diào)。

有分析認(rèn)為，此次降息屬于今年上半年首次降息，意味著新一輪經(jīng)濟(jì)提振的序幕正式開(kāi)啟。

對(duì)于房地產(chǎn)而言，降息的直接效應(yīng)是降低月供成本。以“100萬(wàn)元貸款本金、30年期、等額本息償付”房貸而言，降息10個(gè)基點(diǎn)后，首套房和二套房月供可以減少57元和60元，總利息支出約減少2.1萬(wàn)元。

這次降息為降低增量和存量房貸利率打開(kāi)了空間，有望提振居民購(gòu)房購(gòu)買力和信心，對(duì)樓市預(yù)期將產(chǎn)生非常大影響，更大意義在于開(kāi)啟了新一輪提振經(jīng)濟(jì)的序幕。

這次下調(diào)在市場(chǎng)預(yù)料之中。就在6月13日，央行以利率招標(biāo)方式開(kāi)展20億元逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率為1.9%，較前一日下降10個(gè)基點(diǎn)。

緊隔兩日，6月15日，央行開(kāi)展2370億元MLF（中期借款便利）操作，利率為2.65%，較上月下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，為2022年8月以來(lái)首次下調(diào)。

而LPR是由MLF利率+18家銀行每月報(bào)價(jià)平均加點(diǎn)組成，MLF下調(diào)意味著LPR報(bào)價(jià)的定價(jià)基礎(chǔ)也隨之變化。個(gè)人住房商業(yè)性貸款利率則是在LPR基礎(chǔ)利率上加點(diǎn)形成。

更早些時(shí)候，6月8日起，國(guó)有大銀行、股份制銀行啟動(dòng)了新一輪存款利率下調(diào)。3月份以來(lái)國(guó)債利率、銀行間拆借利率亦雙雙下調(diào)20~40個(gè)基點(diǎn)。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，未來(lái)一段時(shí)間存款利率仍有下降可能。

無(wú)論是存款利率還是貸款利率，均迎來(lái)歷史最低時(shí)刻。央行降息目的非常明確，即通過(guò)逆周期操作來(lái)刺激需求，穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

6月7日，央行行長(zhǎng)易綱赴上海調(diào)研時(shí)指出，人民銀行將繼續(xù)精準(zhǔn)有力實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，全力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)充分就業(yè)，維護(hù)幣值穩(wěn)定和金融穩(wěn)定。

“逆周期調(diào)節(jié)”的措辭釋放了貨幣政策加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度的信號(hào)。而降息只是穩(wěn)增長(zhǎng)組合拳的舉措之一。

當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，需求不振、企業(yè)銷售端量?jī)r(jià)齊跌、中小企業(yè)景氣度持續(xù)下行，房地產(chǎn)亦再度出現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～5月固定投資增速為4%，比1～4月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。投資端動(dòng)能繼續(xù)放緩，主要原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅擴(kuò)大、民間投資增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。

1～5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降7.2%，其中5月單月降幅高達(dá)10.5%，降幅比4月擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)；1～5月全國(guó)商品房銷售面積同比下降0.9%，跌幅較1～4月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

雖然當(dāng)前信貸投放與社會(huì)融資增量總體維持穩(wěn)健，但仍有待提振。央行數(shù)據(jù)顯示，5月，社會(huì)融資規(guī)模增量為1.56萬(wàn)億元，同比少增1.31萬(wàn)億元；人民幣貸款增加1.36萬(wàn)億元，同比少增5418億元。

6月16日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，研究推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的一批政策措施。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，針對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，必須采取更加有力措施，增強(qiáng)發(fā)展動(dòng)能，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好；具備條件的政策措施要及時(shí)出臺(tái)、抓緊實(shí)施，同時(shí)加強(qiáng)政策措施的儲(chǔ)備，最大限度發(fā)揮政策綜合效應(yīng)。

這次會(huì)議精神引得業(yè)內(nèi)紛紛猜測(cè)：房地產(chǎn)系列“救市”信號(hào)已經(jīng)很明顯。

當(dāng)前，增量房貸利率已經(jīng)處于非常低的水平。今年以來(lái)，全國(guó)已有40多個(gè)城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，相比2021年下降200多個(gè)基點(diǎn)。其中，天津、武漢等城市首套房貸利率下限降至3.9%，鄭州下調(diào)至3.8%。

但當(dāng)前存量房貸利率依然較高，這也是下調(diào)呼聲最高的地方。“當(dāng)前可以考慮調(diào)降此前過(guò)高的存量房貸利率，存量房貸利率高于理財(cái)收益，居民提前還款情緒高漲，RMBS條件早償率指數(shù)達(dá)歷史峰值0.215。調(diào)降存量房貸利率，有助于降低居民還貸成本，促進(jìn)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。”知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平建議。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華認(rèn)為，首套房貸利率還有下調(diào)空間，但是較小的降幅對(duì)市場(chǎng)改善作用并不會(huì)很大，當(dāng)前房貸利率方面更有意義的是降低存量房貸利率。

保持房貸低利率的同時(shí)，一些地方政府相繼推出限售放松、非限購(gòu)區(qū)域首付比例調(diào)整、棚改貨幣化安置和房票政策等系列穩(wěn)樓市組合拳，合力對(duì)樓市形成托底作用。

部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)限價(jià)、限購(gòu)、限售、限貸等政策都需要進(jìn)行大松綁，甚至應(yīng)當(dāng)全部取消，讓地方政府、房企、金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者全面恢復(fù)信心，讓樓市救經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)救樓市相得益彰。

文章來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)