2023年7月7日，住房和城鄉建設部發布《關于扎實有序推進城市更新工作的通知（建科〔2023〕30號）》（以下簡稱30號文），為復制推廣各地已形成的好經驗好做法，扎實有序推進實施城市更新行動，提高城市規劃、建設、治理水平提供政策支持。同時，這也是繼住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（建科〔2021〕63號）》（以下簡稱63號文）兩年后，中央層級發布的第一個城市更新文件。
如果說63號文是決策層對城市更新劃出了關鍵的底線，那么本次公布的30號文就是為城市更新框定了未來發展的空間。此外，從63號文到30號文發布的近兩年時間內，住建部還公布了一系列值得關注的城市更新政策：
首先，2021年8月31日住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（建科〔2021〕63號）》，為我國的城市更新劃出四條底線，對城市更新提出要求，并明確了如拆舊占比、拆建比、就地安置率、租金漲幅等具體指導數據。
（1）嚴格控制大規模拆除。除違法建筑和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規模、漸進式有機更新和微改造。倡導利用存量資源，鼓勵對既有建筑保留修繕加固，改善設施設備，提高安全性、適用性和節能水平。對擬拆除的建筑，應按照相關規定，加強評估論證，公開征求意見，嚴格履行報批程序。
（2）嚴格控制大規模增建。除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，不增加資源環境承載壓力，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆建比不應大于2。在確保安全的前提下，允許適當增加建筑面積用于住房成套化改造、建設保障性租賃住房、完善公共服務設施和基礎設施等。鼓勵探索區域建設規模統籌，加強過密地區功能疏解，積極拓展公共空間、公園綠地，提高城市宜居度。
（3）嚴格控制大規模搬遷。不大規模、強制性搬遷居民，不改變社會結構，不割斷人、地和文化的關系。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，城市更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。踐行美好環境與幸福生活共同締造理念，同步推動城市更新與社區治理，鼓勵房屋所有者、使用人參與城市更新，共建共治共享美好家園。
（4）確保住房租賃市場供需平穩。不短時間、大規模拆遷城中村等城市連片舊區，防止出現住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。注重穩步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。
明確四條底線后，城市更新具體要怎么做？為此，2021年11月4日住建部發布《關于開展第一批城市更新試點工作的通知（建辦科函〔2021〕443號）》， 決定在21個城市（區）開展第一批城市更新試點工作，由各城市根據自己的稟賦去大膽探索適合自己的城市更新模式。這些試點城市涉及一線二線三線四線，有利于提取最為實用和準確的試點成果。
2022年7月4日，住建部發布《關于開展2022年城市體檢工作的通知（建科〔2022〕54號》，選取31個省、自治區、直轄市的59座城市作為體檢樣本城市，開展2022年城市體檢工作，推動建立“一年一體檢、五年一評估”的城市體檢評估制度。通過城市自體檢、第三方體檢和社會滿意度調查，摸清城市建設成效和問題短板，為編制城市更新五年規劃和年度實施計劃，合理確定城市更新年度目標、任務和項目，制定出臺政策措施等工作提供基礎資料和依據，城市體檢工作將為城市更新工作提供重要的支持。城市更新21個試點城市大部分也包括在城市體檢樣本城市范圍內，也能夠對城市更新試點起到有效的推動作用。
2022年11月25日，城市更新試點一年后，住建部辦公廳下發《關于印發實施城市更新行動可復制經驗做法清單（第一批）的通知(建辦科函〔2022〕393號）》，詳細總結了一年來各地城市更新的創新模式和措施。
2023年7月7日，住建部發布《關于扎實有序推進城市更新工作的通知（建科〔2023〕30號）》，加強對地方城市更新工作的指導，總結推廣城市更新實踐中形成的好經驗好做法，對進一步做好城市更新工作提出具體要求。
《關于扎實有序推進城市更新工作的通知（建科〔2023〕30號）》全文：
按照黨中央、國務院關于實施城市更新行動的決策部署，住房城鄉建設部組織試點城市先行先試，全國各地積極探索推進，城市更新工作取得顯著進展。為深入貫徹落實黨的二十大精神，復制推廣各地已形成的好經驗好做法，扎實有序推進實施城市更新行動，提高城市規劃、建設、治理水平，推動城市高質量發展，現就有關事項通知如下：
堅持城市體檢先行
建立城市體檢機制，將城市體檢作為城市更新的前提。指導城市建立由城市政府主導、住房城鄉建設部門牽頭組織、各相關部門共同參與的工作機制，統籌抓好城市體檢工作。堅持問題導向，劃細城市體檢單元，從住房到小區、社區、街區、城區，查找群眾反映強烈的難點、堵點、痛點問題。堅持目標導向，以產城融合、職住平衡、生態宜居等為目標，查找影響城市競爭力、承載力和可持續發展的短板弱項。堅持結果導向，把城市體檢發現的問題短板作為城市更新的重點，一體化推進城市體檢和城市更新工作。
發揮城市更新規劃統籌作用
依據城市體檢結果，編制城市更新專項規劃和年度實施計劃，結合國民經濟和社會發展規劃，系統謀劃城市更新工作目標、重點任務和實施措施，劃定城市更新單元，建立項目庫，明確項目實施計劃安排。堅持盡力而為、量力而行，統籌推動既有建筑更新改造、城鎮老舊小區改造、完整社區建設、活力街區打造、城市生態修復、城市功能完善、基礎設施更新改造、城市生命線安全工程建設、歷史街區和歷史建筑保護傳承、城市數字化基礎設施建設等城市更新工作。
強化精細化城市設計引導
將城市設計作為城市更新的重要手段，完善城市設計管理制度，明確對建筑、小區、社區、街區、城市不同尺度的設計要求，提出城市更新地塊建設改造的設計條件，組織編制城市更新重點項目設計方案，規范和引導城市更新項目實施。統籌建設工程規劃設計與質量安全管理，在確保安全的前提下，探索優化適用于存量更新改造的建設工程審批管理程序和技術措施，構建建設工程設計、施工、驗收、運維全生命周期管理制度，提升城市安全韌性和精細化治理水平。
創新城市更新可持續實施模式
堅持政府引導、市場運作、公眾參與，推動轉變城市發展方式。加強存量資源統籌利用，鼓勵土地用途兼容、建筑功能混合，探索“主導功能、混合用地、大類為主、負面清單”更為靈活的存量用地利用方式和支持政策，建立房屋全生命周期安全管理長效機制。健全城市更新多元投融資機制，加大財政支持力度，鼓勵金融機構在風險可控、商業可持續前提下，提供合理信貸支持，創新市場化投融資模式，完善居民出資分擔機制，拓寬城市更新資金渠道。建立政府、企業、產權人、群眾等多主體參與機制，鼓勵企業依法合規盤活閑置低效存量資產，支持社會力量參與，探索運營前置和全流程一體化推進，將公眾參與貫穿于城市更新全過程，實現共建共治共享。鼓勵有立法權的地方出臺地方性法規，建立城市更新制度機制，完善土地、財政、投融資等政策體系，因地制宜制定或修訂地方標準規范。
明確城市更新底線要求
堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造，防止大拆大建。加強歷史文化保護傳承，不隨意改老地名，不破壞老城區傳統格局和街巷肌理，不隨意遷移、拆除歷史建筑和具有保護價值的老建筑，同時也要防止脫管失修、修而不用、長期閑置。堅持尊重自然、順應自然、保護自然，不破壞地形地貌，不伐移老樹和有鄉土特點的現有樹木，不挖山填湖，不隨意改變或侵占河湖水系。堅持統籌發展和安全，把安全發展理念貫穿城市更新工作各領域和全過程，加大城鎮危舊房屋改造和城市燃氣管道等老化更新改造力度，確保城市生命線安全，堅決守住安全底線。
各級住房城鄉建設部門要切實履行城市更新工作牽頭部門職責，會同有關部門建立健全統籌協調的組織機制，有序推進城市更新工作。省級住房城鄉建設部門要加強對市（縣）城市更新工作的督促指導，及時總結經驗做法，研究破解難點問題。住房城鄉建設部將加強工作指導和政策協調，及時總結可復制推廣的經驗，指導各地扎實推進實施城市更新行動。
結語
新階段的城市更新，應樹立對城市更加正確、更加全面的認知。新階段的城市更新，應注重順應城市發展規律，尊重人民群眾意愿，以內涵集約、綠色低碳發展為路徑，樹立文化自信，保留城市記憶，創設可持續的生態建設方式，創建更宜居的城市生活環境。作為專業的文旅產業領先的全程服務商，我們更需緊跟中央政策，確保城市更新項目順利實施，為城市更新建設項目落地實施提供合法合規的全流程規劃服務。
文章來源：巔峰智業
