城市公園與現代商業，是兩類重要的現代城市公共要素。他們都是服務于現代都市，但各自有自己的發展曲線。以前他們都是在自己的發展路線中互相守望，公園負責為大家提供生態價值，而商業負責提供消費價值。
但如今他們都開始了雙向奔赴：一方面很多商業想變成公園那樣清新宜人，聚集人氣，擺脫同業內卷；另一方面，很多市政公園也在努力揣摩如何像商業那樣產生更多經濟效益。
以往這樣的情況并不明顯，但這兩年漸成一股風潮。背后的動因是：
1、松弛感成為商業流行的要素。如今流行的社交性、策展型商業，都需要更多的公共空間支持。而如果商業能臨近城市公園，那將會是最理想的載體。
2、隨著各地土地財政模式的結束，大量的市政公園的保養極其消耗現金流。在當下各地政府財政捉襟見肘的背景下，市政公園也需要更多創收，實現自身的收益平衡，以減輕財政負擔。
以上海為例。2022年，上海的人均公園綠地已達到9平方米，有各類公園670座，是2011年（153座）的4.4倍，這些迅速擴大的綠地面積也意味著背后的公園養護成本需要數倍提高。
而全國有2.4萬億的園林綠化領域固定資產投資，2011年以來，每年都會新增1500億市政綠化投資，這就積累了規模龐大的城市公共資產。
接下來問題就來了。按照3~15元/平米/年的園林養護費用來看，根據住建部的調研，一個普通的區縣級的地區，每年的養護綠化負擔費用就可以達到數千萬，甚至上億級別。
上海蘇州河沿岸citywalk
這些巨量生態資產的養護和運營，需要耗費大量的現金流。以往，在各地財政狀況良好的年景不是問題，可在各地財政普遍吃緊的今天，這個問題顯得尤其緊迫和嚴峻。
所以，從公園資產的運營角度來看，商業化是唯一的解決方案。由此可見，公園商業的爆發，已經箭在弦上。
如何打造滿足時下消費特征需求的新型公園型商業呢？這是個跨界于文旅和商業領域的新問題。我們來嘗試系統的分析一下這類問題。
兩種極具潛力的公園商業模式
并不是所有的公園都具備運營的價值潛力。根據地段不同，規模不同，公園分很多類，比如城市綜合公園、社區公園、郊野公園、體育公園、濕地公園、森林公園、河濱公園、口袋公園等等。
而從商業運營潛力的角度來看，未來最有價值的就這兩大類公園：
第一，處于城市商圈中的公園
這類公園最有價值點就是它們位居城市中心區。從空間尺度上看，它們可能是個小型的綜合公園，或者是社區公園，甚至是個街角的口袋公園，占地面積平均幾十畝，或者上百畝乃至幾百畝，也有小到幾畝地的空間。
由于這類項目處于城市成熟商圈附近，天生良好的地段，決定了公園本身的具有極好的商業價值。
比如今年新近開業的上海INS復興樂園，就是在淮海路商圈的核心位置，緊靠復興公園。項目開業就火爆，成為新的時尚夜經濟地標。
日本難波公園
第二，處于城市微度假帶中的公園
相比之下，各類大城市核心商圈較遠的一些郊野公園或者河濱公園，由于周邊缺乏商圈人氣支撐，所以商業價值較弱。但他們也有一個無可比擬的優勢，那就是這類項目往往都處于1小時內的大都市微度假帶上，因此同樣具備不錯的商業開發潛力。
不過不同于城市公園里的商業具備得天獨厚的客流優勢，他們的打造就需要參考度假目的地的模式，創建旅游吸引物就是第一重要的事情。
這類項目除了要有城市公園的放松、休閑功能之外，必須與周邊的度假和娛樂功能發生關系，其中最有代表性的就是上海的蟠龍天地。
蟠龍天地
公園商業的三大類
從公園與商業建筑的空間關系來看，公園型商業隨著商業與公園的遠近以及綠化覆蓋率，大體可以分為三大類：
第一類，守望型公園商業——森系值30~50%。
這類就是典型的公園導向型開發模式【Park Oriented Development】，即利用公園大規模聚客特點，在公園周邊布局購物中心、餐飲等商業業態。這里的商業一般緊鄰公園設置，充分享有公園的綠化配套，同時又能臨街，與原有的商圈充分銜接。
在大城市中心區的公園，都是這類項目生長的最好區域。比如東京的日比谷公園、紐約中央公園、上海中山公園等等。這類最重要的城市公園的落地，會在周邊形成一個公園商業帶，而這個公園自然也成為各類公共活動和商業活動爭先恐后舉辦的場所。
早年這類項目最佳案例是西溪印象城。這家2013年5月開業的大型生態型購物中心，正好眺望旁邊的西溪濕地公園。相比后期相繼開業的各類生態型商業來看，它一直是行業的標桿。
西溪印象城與西溪濕地位置關系圖
從開業開始，西溪印象城就經營良好，目前已經是杭州排名前10的購物中心，年銷售額超過30億元。
在這里，森系商業的綠植休憩空間是它的一大特色。隨著商場層級而上的各個退臺式露臺、屋頂花園，都與周邊的濕地環境進行了相應結合。在項目的屋頂上，會有各種生態類的業態，比如 “天空農場”、“天空足球場”和“天空貓咖”等。這里更有鳥瞰西溪濕地的獨特觀景臺，以及市場舉辦的各類生態主題的策展活動和露營市集。
從空間到業態，這里都是一個理想的慢生活體驗空間。
西溪印象城
不過對于這個超10萬方體量的大型商業體而言，地段和規模的作用要遠大于公園生態本身，公園生態更多是整個項目的特色和亮點。而運營活動的生態主題化，確實可以加強整個項目的口碑和美譽度。
西溪印象城各類活動市集活動
如果說對于大型商業，生態化公園是附加賣點，而對于中小型商業體來說，公園可能就是最重要的內容和主題。
在這里，舉兩個最新的案例。
比如，今年新開放的上海INS復興樂園項目。這個項目緊鄰復興公園，而復興公園則位于淮海中路商圈的核心地帶，這個商圈每年有1.1億人次的客流，32座城市級購物中心，367座辦公樓和51座星級酒店。這里一直以來是上海CLUB文化的發源地。
這個項目就是利用復興公園周邊的綠地，將市集、活動、酒吧夜市與項目充分融合，定位于游樂園型的商業。在內部業態方面，也是將酒吧文化與娛樂文化做了深度結合。
由于上海市中心的商業帶是小紅書最重要的活躍帶，所以這里復興公園活動就很容易獲得小紅書的流量扶持，甚至小紅書自身也會在整個區域板塊下場做活動，通過線下活動反哺線上的流量和熱度。
INS復興樂園與復興公園的關系
在臺灣，臺中的PARK2草悟廣場也是另一個新型的案例。這個項目自由奔放的設計，商業外擺空間和建筑空間的巧妙結合，讓整個項目生機盎然。
PARK2草悟廣場
PARK2草悟廣場與草悟道公園關系圖
這個廣場所處地“草悟道”是臺中的知名觀光景點和重要綠軸。這里將自然科學博物館、市民廣場、臺灣美術館等景點通過一條3.6公里的“綠色走廊”串聯起來。而占地面積僅6600㎡的草悟廣場是中心節點的一個下沉商業建筑，連接市民廣場。
而新改造后的草悟廣場，透過建筑、景觀、視覺設計、店鋪設計、綠植生活、藝術裝置的設計結合，促成了這一充滿想象力的新型態公園商業。這里的主題是“相聚、戶外和綠植”，各類美食店、主理人店融入在這里。
PARK 2 代表著公園型商業的進化，這個進化的核心是人對于空間需求的進化，這里不受限的戶外公園生活、自然文化聚落空間，已經成為吸引Z世代年輕人的核心要素。
第二類，浸沒型公園商業——森系值80%。
相比第一類的綜合性商業，藏于公園內部的浸沒型商業由于建設用地的限制，規模就要小很多，基本體量規模都是在2萬平米以內。這是最深綠型的公園商業，森系值接近拉滿，而公園就是他們最滿鋪的配套。
這類項目中最有代表性的要屬成都的REGULAR源野。
從REGULAR源野的定位本質上看，其實非常像是臺中的草悟廣場，兩者如出一轍。
它位于成都大源中央公園下沉廣場，而大源公園的總面積約351畝。REGULAR本身體量比較小，只有6500平方米。整個項目包含3個下沉式戶外花園和1個公共藝術空間，聚集有20余個生活方式品牌，包括面包店、咖啡廳、餐廳、花店、理發店、買手店、自然藝術工作室等。
為了輔助項目的運營，REGULAR在3個花園中間設計了公共藝術空間gregarious，通過不斷更新策展、快閃店、限定空間，用內容讓空間流動，從而為大家建立深度溝通的橋梁。整個項目空間里也設置有足夠多的座位，讓大家可以隨時坐下放空、看書、聊天，努力去創造一種公共空間里的自在感。
從店鋪上看，也是跟周邊的公園發生了強關系。比如內部的FINE·PARK餐廳就提出「野餐」概念，他們鼓勵大家把食物帶到公園享受戶外野餐。
REGULAR源野
在日本，這類項目最典型的案例，還是來自于輕井澤的榆樹街小鎮。在中輕井澤地區，星野集團把酒店、度假村、溫泉、村民食堂和多個教堂融入到這個綠意盎然的森林片區，構建出一片頂級的度假目的地。
而榆樹街小鎮的商業部分不足5000平米，緊鄰潺潺的流水，但里面的業態確實精挑細選，極具品味。這里綠意盎然的環境結合木制鋪地和精巧的建筑，既是這個度假片區最重要的商業配套，也是本身的度假體驗目的地。
輕井澤榆樹街小鎮與周邊設施分布圖
不過，這類商業雖然綠意環繞，森系值拉滿，但也存在不臨街，廣告標識容易被綠植遮擋，展示面不夠全面的問題。要做得出彩，運營得健康，就必須聯合周邊公園空間，進行更多的內容植入。
第三類，意向型公園商業——森系值30%以內。
這是一批以生態綠色和公園場景為主打特色的商業項目。他們雖然不臨近公園，但心向往之。這類商業體往往都身居鬧市中心，周邊用地極其金貴，因此為了突出在大城市核心區向往的“復得返自然”的松弛度假風情，這類項目都用了生態綠色作為主題，在戶外景觀廣場空間和室內中庭空間，都有了特色。
玉鳥集鳥瞰
從大型購物中心來看，成都大悅城、重慶光環都是這類項目的典型代表。他們分別在戶外廣場和室內中庭營造了超大尺度的公園景觀，獲得了當地市場的喜歡。而更具特色的是上海蘇河灣萬象天地，這個下沉于峽谷公園中的購物中心，也以其濃濃的森系和藝術氣質，深受市場喜歡。
而從街區式商業來看，主打森系商業的杭州玉鳥集和天目里，就以綠意濃郁的公園氛圍，獲得了杭州市場的熱捧，成為當前杭州市場的兩大頂流項目。
不同類型公園商業代表性項目分析表
公園商業的制造要點
從上面分析的各類案例可以發現，公園型商業已經成為一種重要的非標商業門類。那么這類項目從操盤落地上看，應該有怎樣的要點呢？
我想，應該可以總結為這么幾點：
1、構建公園與商業的大聯動關系，把公園做成一個“生態功能體”
這里面的核心要點就是周邊公園綠地的合理利用。景觀本身是項目的基底，但現在每個城市都有數十個或者數百個公園，如果只有公園的自然景觀，則一般不具備太大的吸引力。這時候就需要結合文旅內容，將公園景觀變成內容型的空間。
它可以是展演型的空間，也可以是療愈型空間，也可以是游樂型空間，更可以是社交型空間。
在這樣的定位背景下，各類內容型的業態，比如音樂會、兒童樂園、運動場、主題市集、產品發布會、文化策展及各類主題活動，都是公園里最重要的功能空間。而且這類空間可以不斷豐富，未來具備各種變化性。
這時候在公園與商業的空間關系設計上，預留各類“場地”就非常關鍵。有了場所的留白，就相當于預留了一個可供運營的大舞臺，未來這里可以變成常年不斷調整的運營空間。而商業就是在這樣的運營活動下，成為最重要的支撐和配套。
2、巧設計，松弛感的氛圍營造
我們從REGULAR源野和草悟廣場的案例可以看出，公園商業的設計應該是自由奔放的，應該有著浪漫主義的精神，而不能僅僅是傳統的街區或者盒子。
這種松弛感的營造，應該與自然主義主題相一致，在建筑、景觀、標識、平面等各類視覺呈現中，充分采用創新力的設計。
這些創新的設計就是經營理念的最好展現，他們代表了活力和創造力。
3、精準選商，強勢運營
常規來看，圍繞公園的商業主要有三種模式，一是公園里的商業，即在公園里經營特色餐飲、特色工藝、書吧等小零售業態，滿足公園休憩用戶基本需求。
但如果僅僅是這些業態品牌的招商，只能是配套，不能形成自身的主題和特色。這里的店鋪，應該是具備公園運營能力的店鋪，他們自身會結合公園極好的環境，進行自身主題的策展活動或者游樂活動。每個店鋪的強運營能力，鏈接在一起，就能形成項目集體的IP。
總 結
總體來看，公園型商業隨著人們對生態、環保和健康生活方式的重視，越來越受到青睞。而且現在國內各類市政公園的運營壓力，也讓公園與商業經營的關系越發緊密。
大量市政公園的改造更新，未來在中國將會是一個重要的話題。但公園商業的運營難度和廣度，已經大大超越了傳統商業的模式，這類項目對各類產業資源整合的要求更高。這需要一個具備較強跨界運營能力的團隊進行綜合統籌。
除此之外，這類項目的運營還有一些紅線問題需要注意。比如，
第一，建設用地的合規性問題。由于大多數公園的用地都屬于公園綠化用地，這中間尋找合適的建設空間就相對較難。多數公園中都有自身的生態紅線邊界，改造和運營必須與生態環境管控相一致。
第二，運營的安全性問題。多數河濱類公園都會有自身的排洪、防澇等功能，這類河濱公園的親水商業的營造，一定需要注意這類問題。除此之外，許多森林公園還有嚴格的防火要求，這類管控都會對公園內的活動和商業經營形成硬性約束，更新改造的過程，更加要注意避免發生各類安全悲劇。
上述這些分析，只是對公園商業的基本特點的基本歸納總結。
總結一下，公園型商業是一個結合景觀、策展、活動、商業、樂園、運營等多個領域跨界元素的新物種，它的健康運營需要更高級的審美、更有創造力的策劃、更強的文旅商業資源鏈接和更豐富的策展活動，這樣才能形成對普通實體商業的競爭優勢。
由于在具體落地過程中，每一個項目的情況千變萬化，因此系統建立對這類項目的認知模型、資源模型、運營模型和財務模型，形成可持續的操盤方法論，才是長久解決之道。
文章來源：房地產觀察家
