多地樓市限購(gòu)放松，市場(chǎng)期待“小陽(yáng)春”

廣東省廣州市不限制改善性住宅交易、上海市放寬單身限購(gòu)、江蘇省蘇州市全面取消住房限購(gòu)……近日，多城根據(jù)自身情況優(yōu)化調(diào)整住房限購(gòu)政策，更好滿(mǎn)足市場(chǎng)合理住房需求。

更早前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

在受訪專(zhuān)家看來(lái)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部強(qiáng)調(diào)“因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策”后，廣州、上海、蘇州等城市及時(shí)優(yōu)化住房限購(gòu)政策，是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化這一新形勢(shì)作出的，有利于更好地滿(mǎn)足購(gòu)房者的需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

上海住房限購(gòu)再次松綁

非滬籍單身人士可買(mǎi)房

1月30日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購(gòu)政策的通知》，規(guī)定自1月31日起，在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿(mǎn)5年及以上的非上海市戶(hù)籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

此前，非上海市戶(hù)籍人士購(gòu)房，需滿(mǎn)足“5年社保”和“已婚”兩個(gè)條件。上述通知針對(duì)上海市外環(huán)以外區(qū)域取消了“已婚”要求。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪告訴中國(guó)城市報(bào)記者，優(yōu)化后的上海住房限購(gòu)政策最大的松綁在于取消了非滬籍人士須滿(mǎn)足“已婚”條件的限制，進(jìn)一步降低購(gòu)房門(mén)檻，向單身人士釋放了強(qiáng)烈的利好信號(hào)。

“上海市單身職業(yè)群體的體量比較大，此舉也是上海市對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)合理訴求的積極回應(yīng)。這樣一來(lái)，放開(kāi)限購(gòu)或?qū)?huì)促進(jìn)一大批購(gòu)房需求的釋放，不僅有利于提高樓市活躍度，也對(duì)提高上海人口吸附力以及穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有一定的積極作用。”關(guān)榮雪進(jìn)一步補(bǔ)充說(shuō)。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦介紹，此前，上海市的限購(gòu)政策是4個(gè)一線城市中最嚴(yán)格的城市，因?yàn)榉菧?gòu)房需要以家庭為單位才能購(gòu)買(mǎi)。

“從社會(huì)現(xiàn)狀來(lái)看，結(jié)婚年齡在增長(zhǎng)，大齡未婚人群占有一定比例。這次政策優(yōu)化后，城市新青年有購(gòu)房機(jī)會(huì)，留住這部分人可以保持城市活力和競(jìng)爭(zhēng)力。”盧文曦說(shuō)。

“我看到限購(gòu)政策調(diào)整的消息很高興，一直想在上海有個(gè)家，初步計(jì)劃先在外環(huán)以外購(gòu)買(mǎi)一套小戶(hù)型住房，這個(gè)春節(jié)回家會(huì)跟家人具體商量。”張先生在滬工作已滿(mǎn)五年，期間一直繳納了社保，但因此前上海市住房限購(gòu)政策相關(guān)規(guī)定，非滬籍未婚的張先生無(wú)法在滬購(gòu)買(mǎi)住房，只能租房住。

事實(shí)上，此前上海市已率先在金山區(qū)、奉賢新城、青浦新城、中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)臨港新片區(qū)）等遠(yuǎn)郊區(qū)域放寬購(gòu)房政策，允許單身非滬籍人才購(gòu)房。

1月13日，上海市青浦區(qū)、奉賢區(qū)出臺(tái)人才安居新政。有條件地放開(kāi)外地單身限購(gòu)；同時(shí)縮短購(gòu)房對(duì)社保、個(gè)稅的年限要求，由過(guò)去的五年降至三年。更早之前，金山新城、臨港新片區(qū)限購(gòu)政策率先松動(dòng)。

在受訪專(zhuān)家看來(lái)，此番上海樓市政策調(diào)整還將有利于釋放更多購(gòu)房需求。中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜表示，優(yōu)化后的上海市住房限購(gòu)政策可以加速外環(huán)外（崇明區(qū)除外）的新房和二手房的庫(kù)存去化，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期有積極的引導(dǎo)作用。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年上海外環(huán)外商品住宅（不含保障性住房）成交面積和供應(yīng)面積占比全市七成左右，成交金額占全市52.3%，短期庫(kù)存面積占比全市81.5%。外環(huán)外的區(qū)域覆蓋了包括唐鎮(zhèn)、華漕、泗涇等部分熱門(mén)板塊。

回應(yīng)市場(chǎng)合理住房需求

多地優(yōu)化住房限購(gòu)政策

除了上海市，作出住房限購(gòu)政策調(diào)整的城市還有蘇州市。

1月30日，蘇州市主城六區(qū)與昆山市、張家港市、常熟市、太倉(cāng)市全面放開(kāi)住房限購(gòu)，蘇州戶(hù)籍與非蘇州戶(hù)籍市民購(gòu)買(mǎi)新房、二手房均不做購(gòu)房資格審核，也不再審查套數(shù)，不過(guò)新房仍限售兩年。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，蘇州是一個(gè)工業(yè)化城市，外來(lái)人口占據(jù)較大比重，全面放開(kāi)限購(gòu)有利于去庫(kù)存，有利于提升當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的活躍度，促進(jìn)當(dāng)?shù)貥鞘衅椒€(wěn)健康發(fā)展。

更早前，廣州市政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》提出，在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)建筑面積120平方米以上住房，不納入限購(gòu)范圍。

此外，在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在廣州存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計(jì)劃出售的，購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在需求端，廣州樓市新政減少了限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的大戶(hù)型購(gòu)房限制條件，支持“賣(mài)一買(mǎi)一、租一買(mǎi)一”，有利于推動(dòng)改善性需求適時(shí)入市，也符合中心城區(qū)改善性需求占比大的特征。

在受訪專(zhuān)家看來(lái)，廣州、上海、蘇州樓市調(diào)控政策的密集優(yōu)化調(diào)整，與不久前召開(kāi)的一場(chǎng)會(huì)議密切相關(guān)。

就在廣州樓市政策調(diào)整的前一日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的最新表態(tài)，意味著要將房地產(chǎn)調(diào)控的權(quán)力給到地方，穩(wěn)定行業(yè)和市場(chǎng)的責(zé)任也給到地方，夯實(shí)地方主體責(zé)任、實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)對(duì)等，提高政策響應(yīng)速度和效率，更好地維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。因此，不管是廣州市1月27日出臺(tái)的新政，還是蘇州市和上海市在限購(gòu)政策上的動(dòng)作，都是在這個(gè)背景下產(chǎn)生的。”李宇嘉說(shuō)。

未來(lái)哪些城市會(huì)跟進(jìn)

隨著廣州、上海、蘇州等重點(diǎn)城市接連松綁限購(gòu)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)哪些新變化？

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員王瑞民在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)分析，部分熱點(diǎn)城市限購(gòu)政策放開(kāi)，表明需求側(cè)管理政策的漸進(jìn)式退場(chǎng)，這是順應(yīng)住房供求關(guān)系重大變化的合理政策選擇。特別是一些面積較大的改善性住房，交給價(jià)格機(jī)制去調(diào)節(jié)，有利于新的需求群體入場(chǎng)，從而一定程度上活躍住房市場(chǎng)，同時(shí)提振信心。但考慮到其他不確定性因素，提振效果的大小有待繼續(xù)觀察。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前由于廣州、上海等城市政策落地時(shí)間較短，政策效果尚未體現(xiàn)在交易數(shù)據(jù)中，預(yù)計(jì)春節(jié)假期后市場(chǎng)活躍度或有回升。伴隨著更多城市優(yōu)化樓市政策，疊加融資協(xié)調(diào)機(jī)制的落地見(jiàn)效，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期預(yù)計(jì)將有所修復(fù)，部分城市“小陽(yáng)春”行情仍可期。

廣州、上海、蘇州等重點(diǎn)城市接連松綁限購(gòu)政策，對(duì)其他一線及熱點(diǎn)二線城市樓市政策有何影響？

關(guān)榮雪認(rèn)為，從政策傳遞的導(dǎo)向來(lái)看，開(kāi)年以來(lái)，廣州、上海、蘇州等重點(diǎn)城市松綁限購(gòu)政策，體現(xiàn)出2024年松綁力度上升到了新高度，限購(gòu)松綁在重點(diǎn)一二線城市已有了初步突破，預(yù)計(jì)接下來(lái)可能還會(huì)有重點(diǎn)城市跟進(jìn)。另外，從廣滬蘇等重點(diǎn)城市映射到全國(guó)各地來(lái)看，降低限購(gòu)門(mén)檻、取消限購(gòu)是當(dāng)下樓市調(diào)控政策的重點(diǎn)趨勢(shì)之一。

熱點(diǎn)城市加快了放松的步伐，不過(guò)仍堅(jiān)持小步快跑的邏輯。李宇嘉認(rèn)為，從邏輯上講，其他一線城市也會(huì)跟進(jìn)，但政策或略顯謹(jǐn)慎。下一步首先是考慮收縮限購(gòu)的范圍，比如外圍區(qū)域放松（取消）限購(gòu)之后，要考慮中心區(qū)如何調(diào)整。

文章來(lái)源：中國(guó)城市報(bào)