伴隨著行業逐漸進入新的發展階段，過去房企“高負債、高杠桿、高周轉”的經營模式難以持續，行業降速、分化、容錯低等特征更加明顯。當前形勢下，政策連續三年強調構建新發展模式，過去在解決“有沒有”時期追求速度和數量的發展模式，已不適應現在解決“好不好”問題、高質量發展階段的新要求，亟需房企構建新的發展模式。房地產企業要順應政策及行業趨勢，實施輕重并舉發展戰略，從而實現高質量發展。
政策倡導房企探索新發展模式
新時代的發展必須是高質量發展，由“量的擴張”轉向“質的提升”。黨的二十大報告強調：“高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務”。在中國式現代化建設過程中，房地產行業仍將發揮支柱作用，總體將表現出“趨勢修復、結構優化、動能轉換”的新特征。動能轉換就是由“量的擴張”轉向“質的提升”。2023年年底召開的全國住房城鄉建設工作會議指出，適應房地產市場供求關系發生重大變化新形勢，穩定房地產市場，優化房地產政策，構建房地產發展新模式，推動房地產高質量發展。
構建房地產發展新模式，是推動市場高質量發展和穩定的重要途徑。2021年下半年開始，房地產市場進入深度調整階段，行業加速優勝劣汰，2021年底中央經濟工作會議首次明確提出房地產業要“探索新的發展模式”。2022年中央經濟工作會議再次提及新發展模式，強調“推動房地產業向新發展模式平穩過渡“。2023年中央經濟工作會議第三次提及新發展模式時，要求“完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式”。因此，只有構建房地產發展新模式，才是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康高質量發展的治本之策。
表：中央經濟工作會議連續三年強調構建新發展模式
新模式定位為“房地產發展”的新模式，突出了“完善相關基礎性制度”和構建房地產發展新模式的強關聯性，讓新模式的內涵更加豐富。一是住房制度新模式，重點是通過引入配售型保障性住房，優化完善住房保障體系，實現住房市場和保障、自住和租住關系的優化重構；二是房地產管理和調控制度新模式，包括通過加強房屋維護使用期間的管理制度建設，完善房地產全生命周期相關基礎性制度以及利用當前行政性調控工具逐漸退出的契機，建立以稅收工具為核心、輔之以金融等市場化工具為主的調控新模式；三是房地產行業的新發展模式，指房地產企業適應住房制度和管理調控制度新模式以及房地產市場內外部環境的發展變化，所形成的企業發展新模式。
2023年全國住房城鄉建設工作會議，對構建房地產發展新模式工作作出了具體部署，構建房地產發展新模式工作進入了實施階段。一是“建立‘人、房、地、錢’要素聯動的新機制”；二是“完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期基礎性制度”；三是“實施好‘三大工程’建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題”；四是“下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道”。對房企來說，則是緊密跟隨地產行業新發展模式的發展趨勢，在堅持房地產開發主業的同時，聚焦細分優勢領域，圍繞代建、綜合開發等領域積極轉型升級。整體來看，房地產行業發展有較強的現實和政策支撐，房企應主動適應新形勢，構建新的發展模式，滿足高質量發展階段的新要求。
踐行新發展理念，轉變價值創造方式
2021年下半年開始，房地產市場進入深度調整階段，行業加速優勝劣汰。前期房企開發業務過度依賴高負債等問題，企業出現融資困難、銷售不暢、拿地意愿變低等情況。房企“高負債、高杠桿、高周轉”的經營模式難以持續。同時，隨著推動城鄉建設綠色發展的進程不斷加深，“大量建設、大量消耗、大量排放”的建設方式亦不可持續。過去在解決“有沒有”時期追求速度和數量的發展模式，已不適應現在解決“好不好”問題的新要求，房企亟須探索新的發展模式。
圖 房地產企業新舊模式對比
房企向新發展模式轉型，一方面要踐行新發展理念。黨的二十大報告強調：“高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務”。2023年中央經濟工作會議上指出，必須把堅持高質量發展作為新時代的硬道理。高質量發展，就是能夠很好滿足人民日益增長的美好生活需要的發展，是體現“創新、協調、綠色、開放、共享”的新發展理念的發展。
表：房企踐行新發展理念
另一方面，則是轉變價值創造方式。參考成熟經濟體頭部企業的轉型發展路徑，新發展模式本質上是企業價值創造方式的轉變。房企應從過去以重資產開發建造為主的單一價值創造，轉向以開發、運營、服務多元化的價值創造過程，主要從目標模式、業務模式、盈利模式進行轉變。具體來看，一是業務模式從“高負債、高杠桿、高周轉”以開發業務為主向輕重并舉的開發、運營、服務一體化轉型；二是盈利模式從增量開發盈利向增加開發、存量更新、保障性住房建設等綜合盈利模式轉型；三是目標模式從追求規模快速擴張向品牌品質提升轉型。
綜合來看，區域性中小企業應專注開發業務，通過打造產品力為客戶提供差異化服務，提升品牌力從而提升企業的整體競爭力。具有一定的區域競爭力，且以地產為中心輻射部分細分領域展開多元業務的企業可積極探索輕重并舉戰略，開發業務通過部分轉型輕資產代建業務實現降低負債抵抗行業風險，提高利潤水平；多元業務則加碼“運營+服務”業務，通過多種業態疊加實現產業協同。
表：成熟市場房企發展模式的適用場景
輕重并舉構建新發展模式
伴隨著行業逐漸進入新的發展階段，存量市場將逐漸占據主導地位，針對租購并舉、盤活存量等行業發展新模式的探索更加明晰。部分龍頭房企積極實施“輕重并舉”的發展策略，通過優質項目的打造積累運營經驗，培養出優秀的運營團隊，形成品牌效應，在此基礎上積極拓展第三方項目，開展輕資產運營業務，實現規模擴張。
1.發展輕資產業務，構建第二增長曲線
我國房地產企業由開發商向服務商轉型是必然趨勢，房企亟需尋找第二增長曲線。一方面，隨著房地產市場進入存量階段，增量建設規模有限。另一方面，從海外成熟房地產市場來看，房企業務重心從前端開發向后端服務轉移。
圖：房企由開發商向服務商轉型是必然趨勢
房企紛紛成立代建平臺，搶占新藍海。隨著房地產市場深度調整，房企積極探索新發展模式，房地產代建領域獲得了較快發展。從市場角度來看，地方國企托底拿地、“項目紓困”等成為行業發展新特征，為代建提供了更多機會。從業務角度來看，代建業務在行業低谷期可維持開發部門的正常運轉，并為管理部門貢獻經紀業務、物業管理業務機會，還可貢獻建材銷售收入等。
加碼輕資產，以運營管理服務帶動商業地產收入增長。商業地產企業的輕資產化實質是企業從賺取資產升值收益走向賺取增值服務收益。在輕資產業務的發展策略上，一部分企業則選擇采用“輕重并舉”的策略，將輕資產運營作為重資產業務的補充，并逐漸擴大輕資產業務的規模。另一部分企業選擇剝離輕資產運營業務板塊，拓寬融資渠道、拓展業務規模的同時在市場的監督下更快獨立成長。
搭乘保租房政策東風，以完善的運營管理體系作為基石探索住房租賃資管模式。各地政策不斷推進保障性住房建設，確保住房建設質量，同時注重加強配套設施建設和公共服務供給。政府多次重申保租房是促進房地產市場平穩健康發展、推動建立房地產業發展新模式的重要舉措。房企一方面加強管理標準建設，構建完善的輕資產運營管理業務，提升后端執行、成本管控、營銷獲客服務質量。另一方面，積極探索探索資管模式，聚焦客戶研究，基于目標客戶去設定產品組合策略，從而覆蓋長租公寓項目全周期。
2.開發業務嚴守經營安全，以產品力突圍
在邁入“高質量發展”時代后，房地產行業運行邏輯也隨之發生根本性改變。一方面，把構建安全經營放到企業發展核心重要位置，一切速度和效益都要讓位給安全質量。在當前市場條件下,現金流安全和安全交付是房企經營的生命線。企業在把基本盤做實，做穩的前提下，平臺化綜合管理，精細化職能職責，優化對自身投資開發布局的調整，才能實現企業高質量發展。
另一方面，黨的二十大報告明確，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。房地產行業回歸居住需求本原，為客戶提供優質的產品和服務，是高質量發展的必由之路。隨著房地產市場多年的發展，城鎮居民的基本住房需求已經得到滿足。通過借鑒過往的優秀項目經驗，房企應聚焦于改善型產品的研發和銷售，在不斷升級現有產品的基礎上，創新推出全新的產品體系，以滿足不同群體的個性化需求。這樣的做法將有助于房企提升居住產品的競爭力，贏得消費者的認可和市場份額，實現持續發展和增長。
3.細分地產業務提升能力，協同發展
在細分地產領域，在“房住不炒”的總基調下，綜合性大型企業的發展目標不再局限于規模擴張，而是更加重視穩健和高質量發展。預計這類企業能夠發展成為橫跨多個領域的綜合開發企業，通過錘煉綜合運營優勢，可以向著產業鏈橫向和縱向延伸。其特點是橫向涵蓋住宅、產業、商業、城市更新等多個業態，縱向覆蓋開發、代建、租賃、物業等多個環節，發揮房地產相關業務的協同促進效應。房企可通過在積極布局圍繞地產的細分賽道與衍生業務從而擴充營運類資產組合，在應對經濟危機或產業風險時保障整體收益質量，增加可觀的開發類項目儲備，實現行業下行階段穿越周期擴大規模。
圖 特色地產項目操作思路
產業地產運營：從空間開發走向產業生態運營，深挖產業發展潛力，開創行業發展新格局。對于綜合性大型房企來說，在園區策劃、開發、建設、運營方面的經驗及全國的產業資源具有先天競爭優勢，通過與政府平臺創新合作模式實現產業生態、運營服務、區域布局等環節互補式發展，彌補合作雙方各自短板，形成“1+1>2”的發展合力。
城市更新：從片區綜合開發更新到片區統籌更新。2023年，我國城市更新行動持續升溫，無論是城中村改造、老舊小區翻新還是建筑型央企的積極布局，都展現出行業的多元化和系統性。隨著城市更新業務的廣度和深度不斷拓展，圍繞“城市更新+”的政策體系也在加速構建，進一步適應新的發展形勢。
鄉村振興：產業促進發展，建設營造生活。房企參與鄉村振興項目首在支持脫貧地區發展特色產業，加強勞務協作、職業技能培訓，促進脫貧人口持續增收。房企依托鄉村特色資源，主要以文旅產業作為切入點，協同帶動一、二產業，形成多產業融合發展。隨著全域旅游、鄉村振興等國家戰略實施持續推進，文旅融合發展進一步增強，文旅產業將迎來新發展機遇。
文章來源：中指研究院
