2024年以來，房地產政策延續持續寬松的主基調。兩會政府工作報告明確了穩市場、防風險、促轉型的房地產政策方向；4月30日中央政治局會議強調“統籌消化存量房產和優化增量住房”，“去庫存”成為政策新的發力點；5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局等部門，推出包括降低首付比例至15%、取消房貸利率下限、支持地方收儲存量商品房等重磅政策利好；各地積極落實中央和部委文件精神，進一步解除或放松限購、限貸等限制性措施，并通過推動住房“以舊換新”等政策措施釋放住房需求。
市場層面，上半年總體上仍處于弱復蘇階段，1~5月份房地產開發投資、商品房銷售、企業融資和拿地等各項指標持續下滑。6月份，在政策作用下部分城市出現結構性回暖跡象，但市場回暖能否持續，還有賴宏觀經濟環境的改善和房地產政策的持續發力。
政策：保交房、去庫存成兩大發力點
保交房是2024年住房城鄉建設重點工作，也是房地產政策的重要發力點。年初，住房城鄉建設部與金融監管總局牽頭建立了城市房地產融資協調機制，精準支持房地產項目合理融資需求。截至5月16日，全國297個地級及以上城市已經建立了房地產融資協調機制，商業銀行審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。
6月，住房城鄉建設部、金融監管總局聯合印發《關于進一步發揮城市房地產融資協調機制作用滿足房地產項目合理融資需求的通知》，為優化完善城市房地產融資協調機制提出了多項可操作、可落地的工作舉措。6月24日召開的保交房政策培訓視頻會議指出，為進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，更好滿足城市房地產項目的合理融資需求，要壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任；完善機制組成，健全項目推送反饋管理，加大項目修復力度；加強“白名單”的審核把關；指導銀行做好融資支持；做好經驗總結和經驗推廣。會議要求，要統籌協調保交房工作，建立國家、省、市三級專班聯動機制，加強政策統籌協調，用好保交房信息系統，建立定期調度和通報機制。
據中國房地產報梳理，截至目前，廣東、河北、浙江、河南、福建、重慶、安徽、江蘇等省市的房地產融資協調機制運行順利，部分地區在完成第一批、第二批“白名單”項目推送后，已經啟動第三批項目的篩選和推送工作。
盡管住房城鄉建設部和金融監管總局一直在力促房地產融資協調機制和“白名單”落地，但鑒于一些項目尚不符合入圍條件，推進遇到一定難度。對此國家金融監督管理總局副局長肖遠企近期公開表示，對于暫時不符合條件與標準的項目，要督促有關各方加大整改力度，切實解決相應問題，使其符合“白名單”的項目條件和標準。在政府、金融機構和企業各方的推動下，相信下半年將有更多項目納入融資“白名單”，保交房工作將取得突破性進展。
去庫存是房地產政策的另一個發力點。據國家統計局數據，截至5月末，全國商品房待售面積7.43億平方米，持續數月維持歷史高位。4月30日中共中央政治局召開會議指出，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施；5月17日，住房城鄉建設部副部長董建國在國務院政策例行吹風會上介紹了保交房四大工作重點，其中包括“推動消化存量商品住房”；同日，央行提出擬設立3000億元再貸款，支持地方政府收購部分存量商品房用作保障性住房；國務院副總理何立峰亦在5月17日的視頻會議上指出，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困；6月7日，國務院常務會議指出，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施；6月20日，住房城鄉建設部要求，收購已建成存量商品房用作保障性住房擴圍至市縣。據不完全統計，截至目前，全國至少有22個城市落地政府收儲商品房模式。
除了政府收儲商品房外，各地推動住房“以舊換新”，成為打通一二手房交易障礙、促進改善型購房加速入市的主流政策工具。操作模式上也從開發商和中介機構搭建平臺待售模式，升級為地方政府主導、國企和城投下場收購模式。據機構統計，截至目前已有超85城表態支持住房“以舊換新”，促進一二手市場聯動。其中最具代表性的是鄭州，通過市場化運作、城投收儲和政府補貼等三種模式，將地方政府、城投（國企）、開發商、中介機構和購房者等多方市場主體聯系在一起，合力推動“以舊換新”政策落地顯效。
推動住房“以舊換新”以及國企下場收購新建商品住房，對調節市場供需、恢復市場信心起到一定刺激作用，但市場企穩還需要更多需求端的政策支持。“5·17”新政以來，全國積極落實降首付、降利率等政策，大大緩解了居民的購房壓力，四大一線城市也對限購政策做出了不同程度的調整。
市場：樓市弱復蘇 結構性回暖初顯
上半年房地產市場總體呈現疲弱態勢，從1~5月份的統計數據看，房地產開發投資、商品房銷售、房屋開竣工、房企融資和拿地等各項數據全面下滑。但是從6月份以來的市場情況看，前期多重利好政策正在開始顯效，市場出現結構性回暖跡象。
投資端，據國家統計局數據，1~5月份全國房地產開發投資40632億元，同比下降10.1%；其中，住宅投資下降10.6%。房地產開發投資已經是自2022年4月以來連續26個月下跌，反映出行業周期性調整尚未結束，開發商投資能力和意愿減弱。這一點從房屋開工數據上也得到驗證。1~5月份房地產開發企業房屋施工面積同比下降11.6%，其中住宅施工面積下降12.2%。房屋新開工面積下降24.2%，其中住宅新開工面積下降25.0%。從市場角度看，施工、開工面積的下降意味著未來供給的減少，對于緩解高庫存壓力、實現供需新的平衡具有積極意義。
銷售端，1~5月份新建商品房銷售面積同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%。新建商品房銷售額下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。價格方面，國家統計局公布的5月份70個大中城市新房銷售價格同環比均全面下跌。樓市量價齊跌一方面是市場供需的客觀反映，另一方面與就業環境、收入預期等因素有著直接關系。
不過在一系列政策利好刺激下，市場持續下跌的狀況或將有所改觀。從機構統計和市場反映看，6月份市場出現結構性回暖跡象。研究機構數據顯示，TOP100房企6月份單月銷售額環比增長26%，較5月份出現明顯好轉。
一線城市政策效果尤為明顯。上海市房地產交易中心“網上房地產”數據顯示，截至6月29日，上海當月二手房總成交量已達到25319套，自2021年6月以來首次突破25000套，創下近3年最高單月成交紀錄。北京市住建委數據顯示，6月北京全市二手房網簽量達到14987套，環比增長12%，同比增長29.1%。另據中指研究院數據，在6月26日北京新政出臺后4天時間，北京二手商品住宅成交套數便達到3232套，成交面積28.91萬平方米。深圳市房地產中介協會披露的數據顯示，6月份深圳全市二手房簽約量達5309套，環比增長9%，同比增長66.3%；新房市場6月共成交3195套，環比增長34.5%，其中住宅成交2927套，環比增長45.7%。廣州市房地產中介協會6月27日發布的數據，6月廣州市二手住宅網簽宗數達到10456宗，環比增長33.4%，成交宗數創下2023年4月以來的新高。
從市場表現看，一二線城市明顯好于三四線城市，一二線城市率先回暖對恢復市場信心將起到顯著帶動作用。另外，二手房市場明顯好于新房市場，源于二手房定價更為靈活，以價換量趨勢明顯。住房“以舊換新”政策推動了改善性住房需求入市，對于新房來說，高端改善性產品成交明顯好于普通住宅。
展望：下半年尋求企穩
上半年國家層面對房地產政策方向已經明確，保交房、去庫存政策會持續發力并逐步顯效。影響下半年市場走勢的重要因素，一方面依靠宏觀經濟環境的進一步改善，另一方面需要房地產政策的持續發力。
行業發展層面，大力發展新質生產力成為經濟轉型的重要方向。在此背景下，房地產行業傳統發展模式將加速淘汰。盡管房地產市場出現連續下滑，但新型城鎮化發展的腳步沒有停止，市場需求仍在，市場結構性機會仍在。企業在城市布局上，將更多地向人口聚集的一二線城市發展；在產品上，向打造高品質住宅轉型。正如住房城鄉建設部部長倪虹所說，“誰能為群眾建設好房子，提供好服務，誰就會有發展”。
市場層面，受國內需求減弱、居民收入預期下降等因素影響，下半年房地產市場仍將處于深度調整階段，但跌幅可能在政策作用下有所收窄。融資“白名單”項目的擴圍和貸款資金逐步到位，將一定程度上緩解房企資金壓力，但企業投資、拿地信心仍有待恢復，土地市場維持收縮狀態。去庫存政策對改善供需矛盾、促進房企銷售會產生積極影響，實際效果取決于資金投入規模和配套政策的落實。
政策層面，下半年仍有較大政策空間。一是個人住房貸款利率仍有下調空間。目前多數城市房貸利潤維持在3.5%左右，與發達國家相比仍然比較高。未來我國也將進入低利率時代，個人房貸利率至少還有1個百分點的下調空間。二是購房補貼和稅費減免，目前多數地方政府財政不足以支撐大規模購房補貼，有條件的可以通過降低契稅、印花稅等政策刺激住房需求。另外對于個人所得稅住房貸款專項抵扣等政策，還有一定的調整空間。三是一線城市繼續放松限購，目前4個一線城市仍有進一步放松的空間。四是去庫存政策上，目前央行提出，發放3000億元再貸款支持地方政府收購部分存量商品房用作保障性住房，可拉動5000億元信貸資金入市，但從現有庫存規模，資金需求仍有較大缺口，央行可以通過發放住房再貸款或通過發行地方債等方式鼓勵政府收儲，消化市場庫存。
文章來源：中國房地產報
