幾年前和一個招商局長閑聊，他抱怨總有那么多企業都打著小鎮的幌子來騙土地，搞得他不勝其煩，疲于接待卻沒啥成果。他總是陷入小鎮洽談三部曲的死循環中：“放PPT—喝酒—簽框架協議”，然后，就沒有然后了。
特色小鎮其實只是頂帽子，你也可以叫“新城開發”、也可以叫“產城融合”，無非是哪個更加順應時代而已。做小鎮，核心就是要明確項目的主要定位是在于“開發”還是“經營”。
如果主要定位于開發，那小鎮就是一個地產項目，都不要藏著掖著，直接談好自己開發銷售的事情，幫政府拓荒新區域，做好配套、攢出人氣，當然政府沒有理由給你便宜的地價。
如果主要定位于經營，那小鎮就是一個產業項目，大家按照產業的要求走，稅收、產值、就業全部模擬論證一遍，政府算一算企業對當地有多少貢獻，然后從地價上反哺給企業，給企業低價供地。不要覺得政府會吃虧，有了產業，就有稅收和人氣，靠收稅和賣地都能掙回來的。
當然，國家對“特色小鎮”的預期是非常高的，是對標杭州玉皇山南基金小鎮這種頂級小鎮。如果只是住宅大盤開發是違反房住不炒的原則，沒法給安上“小鎮”的名分的，政府甚至談都不和你談，會直接告訴你，出門右轉是土地交易中心，市場招拍掛拍地去吧。
所以，要談小鎮，就要帶著產業，就要做好“經營”的準備。說實話，有沒有意愿做好特色小鎮是一方面，很多開發商或者資源類企業也是有想法好好做產業的，但有沒有能力做好特色小鎮的“經營”又是另外一方面。
當年筆者和那個招商局長就在開玩笑聊，如何從一開始就判斷什么樣的企業大概率是不靠譜的。總結有兩條：
一是空殼企業、初創企業，就算有牛人帶隊，有高科技、黑科技傍身，也沒啥用，因為他沒錢，還是要靠土地生錢，這種企業更適合去孵化器待2年后通過得到資本市場認可后再說，不然是不會安安心心做產業的。
二是負債率高的房地產企業，房地產企業來做小鎮70%的心思是想做開發，但也有30%的心思做做多元化，政府其實也懂，看重的是他30%的多元化的心思和100%的資金實力，有錢也會有機會引來資源，而且有錢的主總比沒錢的主靠譜。但是負債率高的房企卻又是一個比較大的問題，因為一旦要經營，其實就是一個回報期很長的資產，而房企的負債又是1-3年期短期負債為主，變成每家企業都害怕的短債長投狀態，所以大部分高負債房企一定會被動的將這些資產盡快變現，根本等不到培育期結束，在賣完流動性好的配套住宅之后，就會想方設法賣剩下的產業資產，很難沉下心來好好做。
其實這么一排除之后，剩下的能參與打造小鎮的既有實力又靠譜的企業就非常少了。的確也是，特色小鎮提出來的時間那么久了，全國范圍內能值得一提的也幾乎沒有，舉兩個一直被當做標桿的小鎮來扒一扒為啥做得好：
一、杭州玉皇山南基金小鎮。
基金小鎮是小鎮界的一哥和樣板，能打造成功起來的原因具有五個：
優惠的產業政策，稅收、租金補貼、人才引入等政策一應俱全；
集聚的私募基金產業生態鏈，300多家金融機構已經覆蓋了金融的每個層面；
優越的交通環境，小鎮至杭州城站、火車東站、蕭山機場等交通樞紐均不超過40分鐘；
堅實的產業基礎，杭州是浙江民間資本的橋頭堡，交投活躍；
相對低廉的租金水平。
其實這個小鎮就是在市中心搞了一個低成本的商務中心，當然能做得好。最近杭州金融系統因為P2P承壓，不知小鎮是否還安好。
二、無錫拈花灣小鎮。
拈花灣小鎮也是文旅小鎮的樣板，2017年是其開業第三年，游客量達到174萬，真心是文旅中的戰斗機。但是2016年拈花灣虧損，2017年在政府大量補貼的狀態下凈利潤2300萬元，看起來經營已經比較累了。值得一提的是2016年的房地產收入是2.61億元，2017年是0.96億元。
做文旅再怎么好，都很難依靠自身經營的力量盈利，也算是小鎮的一個困境。
上述兩個頭部小鎮的例子，其操盤主體還是國資，如果是民資，相信賺錢的難度更大了。
經過這幾年小鎮浪潮的跌宕起伏，華夏的小鎮們撤退了，中弘的準小鎮們徹底爛尾了，還有更多的小鎮連土地出讓指標都沒蹭上還留在PPT階段。
還是說明了一個問題：有的是企業排著隊想開發，但很少有企業能沉下心去經營，無論是因為意愿強不強，還是能力夠不夠。
以產業立項的特色小鎮和以開發為目的、賺快錢基因深入骨髓的現實行情是有非常大沖突的，對于資金的需求和沉淀是巨量的，但是回報卻是明顯少于、慢于社會的平均水平。開發商們把特色小鎮當做大規模圈地的一個手段，這與政府房住不炒原則相違背；產業商們的經營其實也用不了小鎮這種規模，而且重資產投資對產業商是一個極大的負擔，這與政府的預期又不一致。不斷沉沒、乃至銷聲匿跡，是特色小鎮很有可能的一個結局。
文章來源：周璐的筆記
