萬達要變“輕”了

萬達要變“輕”了
王健林董事長應邀參加深圳證券交易所第八期“創業家思享匯”，發表主題為“萬達的輕資產模式”演講，首次完整地闡述了萬達的輕資產模式。
萬達是全球領先的不動產企業，2015年持有物業面積能做到世界規模最大。圍繞不動產的發展，萬達也延伸到其它許多產業。基于對房地產未來發展趨勢的分析，從去年開始萬達進行全面轉型。轉型方向從空間上看，要從國內企業發展成為跨國企業;從內容上看，要從以房地產為主的企業轉型為高科技服務業企業。
什么是重資產?萬達商業地產的主要產品是城市綜合體，這種產品模式就是建設一個大型萬達廣場，旁邊配套建設一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業進行銷售，用銷售產生的現金流投資持有的萬達廣場。因為中國沒有支持長期不動產投資的金融產品，所以萬達只能以“售”養“租”。萬達廣場建成后自己持有經營，全部租金收益歸萬達，這種模式叫重資產。
什么是輕資產?投資建設萬達廣場，全部資金別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理“慧云”系統。所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。這是一種全新模式，萬達去年開始研發，現在已開始運行。這就是萬達廣場輕資產模式。
萬達商業地產的轉型方向要以輕資產為主。截至2014年，萬達已開業109個萬達廣場，今年還要再開業26個，屆時持有物業面積將超過2500萬平米。今年開業的萬達廣場全部是重資產，因為萬達廣場從選址、談判、設計、拿地到開業的建設周期3年左右，今年計劃開業的項目都無法再改為輕資產。但是2016年萬達計劃開業50個萬達廣場，其中超過20個是輕資產。2017年以后，萬達將保持每年至少開業50個萬達廣場的速度，其中40個以上是輕資產。萬達現在有9000多萬平方米的土地儲備，其中2000多萬平米規劃為萬達廣場等持有物業，還有7000萬平方米銷售物業。我們定了一個目標，5年內把這7000萬平米銷售物業消化掉，可能5年以后，萬達廣場將沒有重資產項目了。這意味著五年內萬達商業地產將去房地產化，轉型為一家商業投資服務企業，類似于酒店管理公司，完全輕資產化。
今年底萬達開業的廣場將達到135個，規模全球第一，足夠大。如果萬達沒有遠大目標，完全可以自我滿足，僅憑租金自然增長就可以高枕無憂。但對于有近14億人口的中國消費市場來說，我們的規模還是太小，要擴大競爭優勢，必須做得更大。重資產受制于房地產周期，市場火的時候房子賣得很好，現金回流很快，發展起來容易。但我們分析中國房地產已走到供需平衡的拐點，躺著掙錢的高利潤時代已經過去，今后房地產要靠品牌、定價、營銷等方方面面都做得好才行。重資產模式雖然還能發展，但難度在加大。要快速擴大規模，就要轉型輕資產。由于萬達廣場有品牌，很多機構、個人都主動找萬達要求投資，萬達為什么不利用呢?現在有句名言:生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事。萬達要在五年之內做到足夠大，徹底排斥掉競爭對手，萬達是在挖更寬更深的護城河。