商業地產的影響力不是以大為標準

商業地產的影響力不是以大為標準
以往開發住宅時以大盤進行集約化開發成本低、影響大、收益高。所以慣性思維下開發商做商業地產亦以“大”為目標，認為大了才能有影響力，媒體為吸引眼球也經常推出以購物中心規模論大到小的榜單。實事上，這種以大為標準，認為不大就沒有影響力，大家盡全力進行購物中心大規模的開發觀念是錯誤的。現在看來，這種以“大”為指引的購物中心項目基本都面臨著很大的經營風險。市場經濟環境之下，不可能出現一個脫離市場盲目求大的行業。為什么購物中心要講規模效益？這完全是一個工業、制造業的思路作怪。生產規模大，固定成本的分攤越低，這樣有利于利潤的最大化。但是，對商業地產而言，絕對不能簡單的拿工業、制造業來類比，它恰恰相反是講究單位面積的價值最大化。我們看今天很多大規模的購物中心經營出問題就是當初被專家學者所誤導，一味求大所導致的。規模的問題對于任何一個開發商任何一個項目來講都需要進行謹慎的考慮，客觀從市場、商圈的角度來判斷這個地方可以開發多大的規模并最終形成決策。所以說規模的冷思考需要有客觀的來自市場的反饋，需要謹慎做判斷。
其次，和住宅投資不同，很多時候商業地產投資其實多有一種政府行為或影子。眾多城市的商業地產項目被政府當作是“能代表該城市精神的標志性現代建筑”，是城市發展的形象工程、政績工程、獻禮工程也是稅收工程。在這樣的背景下，當地的商業地產建設往往盲目地以“高、大、全”為目標。很多地方政府都有“造市”心理，似乎只要商來設施造起來了，市場就形成了。這是促使各地大型商業地產項目前仆后繼大興土木的根本原因。
就一個Mall出現而言，大抵是政府規劃在先，房地產商開發在后，商家經營又再其后，居民購物消費在最末。根據Mall“以主題樂園、游藝中心、百貨中心、大型超市、專賣店、美食街、電影城、康體中心等多功能、多業態的復合型商業航母”的一般理念，居民消費是最關鍵、最重要的。
一個成功的Mall，居民得到了購物、娛樂、休閑等多方面的享受；商家得到了贏得的商業利潤；房地產商在此之前（商家買斷）或者與商家同時（與商家合資）得到了應得的利潤；政府得到了就業增加、稅收大增、市場興旺、經濟繁榮、市容靚麗等等政績。
一個購物中心誕生之時，就是一個新商圈形成之時。購物中心建設所帶來的升值效應不僅僅是商業的繁榮，更是周邊地塊的升值，周邊居住環境的優化以及居住品質的升級。現在購物中心的作用及帶來的社會效應越來越大。當一個Mall承擔著“城市形象”和“城市發展”標志的重任時，這種Mall的投資就難免注入了“超經濟”的驅動力，商業企業和房地產企業也難免存在經濟效益以外的考慮和動機，從而忽略了投資商業地產的巨大風險。
現在商業項目面積“3萬、5萬小弟弟，50萬、60萬不稀奇”，仿佛眾多開發商展開了亞洲第一Mall的競爭，甚至某些二級城市居然同時存在兩個面積超過50萬平米Mall的現象。據媒體報道，在2003年全國已有購物中心300多家，正在上馬的面積超過10萬平方米的就有200多家，號稱亞洲和世界第一Mall的項目不斷在媒體公布，有的建筑面積甚至接近了90萬平方米。北京一家規劃建筑面積為68萬平方米的Mall，聲稱每天的客流量將達到10萬人次，車銷售額將超過50億元人民幣。我們假定能實現10萬客流的目標，平均每位顧客花費140元才能實現年銷售額50億元的目標。1994年美國平均家庭年收入為33，178美元，平均每位顧客在購物中心停留1小時29分鐘，每位顧客平均每次消費31.44美元，約合250元人民幣。2003年北京家庭年收入估計45，000元人民幣，約合5000美元，不足美國1994年水平的1/6，但140元的單價卻相當于美國的56%。
一些地方政府建設商業設施根本不用自己花錢，只需動用各種優惠條件，投資者自然會趨之若鶩。便這并不能解決一個根本問題：即消費者從哪里來？本質上看，市場的建設應以需求為導向、以堅強的產業和足夠的購買力作支撐。如果市場條件沒有成熟就“人為造市”，那注定將遭遇失敗。
開發規模的大小是由其輻射商圈范圍的大小、居民數量的多少和收入的高低，以及競爭店鋪的營銷能力來決定的，不是由開發商和政府的主觀意愿來決定。這里有話語權的是科學的數據計算，而非感覺化的計算。
我們不是絕對反對建大商業項目，但我們應該提倡建社區性的小Mall，這更符合城市居民的消費特點和購物中心的發展規律。