大連萬達用巨額的學費和慘痛的代價換來的教訓

大連萬達用巨額的學費和慘痛的代價換來的教訓
開發商的本位是開發，他們的行為哲學是開發——銷售——結束。所以，他們很少有對項目進行市場培育的考慮。即便加以考慮，也會因為商業地產被拆零成商鋪賣掉，所有權與經營權分散歸屬業主或租戶，開發商無法干涉。因此在商業地產的后續管理中地產商往往缺乏對項目的整體控制力，單純靠分散的業主或租戶自身調節，加大了經營風險，結果出現銷售火爆的商業城開業后，開發商賺錢走人，商業城日漸蕭條的局面。部分開發商會考慮市場培育，往往也是因為無奈：項目賣不出去或者希望持有經營，或覺得先培育市場對開發商后期銷售有利。所以，基于這樣的一種心態，開發商對已銷售的商業項目，后期能少投入就少投入。多采取銷售后不管的態度。他們覺得已銷售完的項目，再去花錢冤枉、不值得！但發展商沒有意識到商業地產項目銷售完了并不等于結束了。尤其是很多本地的開發商，以及一些想長期發展的開發商，一旦出現后續經營的問題，購買了商鋪的投資者和經營的商家就會聯合起來群起而攻之，開發商就會終日不得安閑，甚至會對企業品牌帶來毀滅性的打擊。
成功的商業地產，往往不是一蹴而就。需要漫長的培育期和成長期，通過有效的商業生態累積，逐步形成一個比較完整、自我調節功能良好的商業生態系統，所謂“人氣”或品牌影響力、凝聚力也就會自然跟進。從開發企業的角度出發，做商業地產項目是要有耐心的，急功近利，蓋好房子就想收錢的心態在商業地產項目里是很難行得通的。
市場是靠培育的，是靠逐漸形成熱點以后，慢慢向周邊輻射，不是一夜之間經營就能旺的。希望通過經營來體現物業的價值和實現公司主要利潤的商業地產長線投資商，往往有良好的心態，重視市場調查、重視消費者消費習慣，重視準確的定位。商業地產長線投資商明白市場培育的道理，懂得在商場開業前三年給以優惠的租金，讓商家經營有一定的利潤空間。
做商業地產，是長期投資行為。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，不能搞短平快，不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。
這方面大連萬達就有些值得我們需要借鑒的經驗和教訓：萬達集團做了十五個購物中心，開業了十二個，其中有十一個項目進行了銷售。這十一個銷售項目當中，四個沒問題，七個有問題。什么問題？購買店鋪的業主80%是投資戶，他們投資就是為了賺錢，靠租金賺錢。因為萬達訂單地產的概念，有沃爾瑪、百盛等主力店進駐，再來賣小店鋪，比較吸引人，而且售價也比較高。萬達替小業主招租之后，相當一部分租戶經營時間不長，收不到回報，就跑掉了。萬達認為，任何一個商業項目，都需要1-3年的市場培育期，任何一個商場不可能開業就火而且一直火下去的，而小租戶沒有培育市場的心態，生意不好就跑了，小業主又不愿頭幾年降低租金來培育市場。這樣一來，業主收不到理想的租金就開始鬧事，有的人開始打官司，有的業主打大標語，組織到公司里鬧事，有的在網上亂說，還有的在媒體上登文章。因為最初銷售物業時合同很明確，不搞返租，也不搞固定回報，在法律上是不承擔責任，可以不管。但萬達，作為一個把商業地產作為支柱產業的品牌企業，又不能不管。怎么辦？萬達只有十分艱巨的和小業主談回租，每年保證業主8%左右的投資回報率，再請主力店來經營。主力店可以經營十年，但他們不可能前幾年接每年8%給租金，可能第六年、第八年才能達到這種回報率租金。中間差額怎么辦？只有大連萬達自己貼錢來彌補。目前有問題的購物中心，基本按照這個辦法解決。最多的一個店，幾年時間萬達要補貼1.4億元。最少的店也補貼上千萬元。所以說商業地產銷售商鋪后遺癥太大，它不能保證商業的整體性和有效經營，這是中國商業地產先驅大連萬達用巨額的學費和慘痛的代價換來的教訓。