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商業(yè)房地產(chǎn)市場的形勢，從商業(yè)地產(chǎn)的興起，開始主要經(jīng)營百貨商場的形式，業(yè)務(wù)模式比較單一，截止到目前為止，已經(jīng)進入快速的發(fā)展通道，各大區(qū)域級城市規(guī)劃發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，比如城市綜合體，大型的有mall，那么發(fā)展到一定階段，業(yè)務(wù)經(jīng)營模式將發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。經(jīng)營運營體的規(guī)劃、配套、規(guī)模基本都處于大規(guī)模的發(fā)展趨勢。那么，商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢有哪些呢？飆馬商業(yè)地產(chǎn)進行了猜想：
商業(yè)地產(chǎn)市場占有根據(jù)城市發(fā)展及規(guī)劃有直接關(guān)聯(lián)，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展總量，人均消費水平，商業(yè)市場發(fā)展空間等等。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有幾個市場規(guī)律，底商：主要面向居民小區(qū)進行基本服務(wù)配套的設(shè)施；步行街商業(yè)：區(qū)域城市的中心區(qū)位，人流量、交通核心區(qū)等配套；城市綜合體和mall：其建設(shè)規(guī)模比較大，體量有嚴格的標準規(guī)范，比如15萬—30萬方以上的大型商業(yè)中心，其功能十分完善，吃喝玩樂一體化的高端時尚服務(wù)場所。配套十分完善，城市中心位置，消費娛樂的必選業(yè)態(tài)。
未來，大型購物中心需要通過打造、更新“大IP”，吸引各類人群，推動 人流量增長。同一個品牌下的多個購物中心，可以運用不同的“IP”主題組合，如親子卡通、藝術(shù)設(shè)計、選秀明星、地方文化等，實現(xiàn)輻射區(qū)域內(nèi)的影響力最大化。
社區(qū)商業(yè)則需要更加貼近消費者，在業(yè)態(tài)選擇、空間分時利用、電子CRM管理等方面做文章，針對社區(qū)需求調(diào)整模式，高效滿足高頻的衣食住行、親子早教、休閑娛樂需求，提高固定輻射范圍內(nèi)社區(qū)消費者的造訪頻次。
場景化迭代的商戶組合將商業(yè)地產(chǎn)運營商的日常運營職責(zé)從公共空間管理拓展到了產(chǎn)品選擇和店鋪空間動態(tài)調(diào)整。這一模式既能滿足消費者喜新厭舊的心理，也能夠平衡財務(wù)回報，甚至可以減少不必要的提前撤場現(xiàn)象
應(yīng)用M2C模式、O+O增值服務(wù)等新模式，商業(yè)地產(chǎn)運營商有機會在基礎(chǔ)門店銷售外創(chuàng)造額外價值、捕獲虛擬坪效，在不提高租售比的條件下，突破租金天花板，提升整體資產(chǎn)回報
越來越多的購物中心意識到，由于產(chǎn)品體驗、現(xiàn)場服務(wù)等優(yōu)勢，線下渠道依然可以吸引到高質(zhì)量的客群。針對線下高質(zhì)量客群，購物中心可以聯(lián)合線上平臺，提供額外的線上產(chǎn)品選擇、長期訂閱等服務(wù)，確保自身不僅把握消費者的線下消費，更能分享線下消費者在線上貢獻的額外價值
未來做商業(yè)地產(chǎn)就是做內(nèi)容，需要類似時尚雜志的編輯能力，在相同的“容器”中，一遍遍推陳出新。這背后需要一整套能力組合支撐，包括前瞻設(shè) 計、客戶洞察、核心品類產(chǎn)品和品牌組合管理等。
日本蔦屋書店是一個極致案例（見圖5）。“在未來，所有的企業(yè)都將成為設(shè)計集團。”“ 所謂的設(shè)計，……即是為顧客提供把構(gòu)想變?yōu)楝F(xiàn)實的能力。”蔦屋書店針對穩(wěn)定的目標客群，以生活方式主題為載體不斷創(chuàng)新，設(shè)計跨品類的場景，使蔦屋書店可以舊瓶裝新酒，牢牢抓住受眾。
在這個零售新概念爆發(fā)、消費者喜好快速更迭的時代，現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式將遇到前所未有的挑戰(zhàn)。商業(yè)地產(chǎn)運營商應(yīng)盡早布局，嘗試新模式， 建立新能力，跟上零售業(yè)態(tài)發(fā)展和消費者需求變化的腳步，并進一步引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢。
未來消費者訴求的價值將成為購物中心的新價值點，開辟與新價值所匹配的創(chuàng)新盈利模式，才是突圍的根本要義。
廣義的商業(yè)地產(chǎn)包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來作銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式。從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比數(shù)據(jù)來看，2009年起，辦公樓和商業(yè)營業(yè)性用房的投資額同比增長率開始超過住宅增長率，商業(yè)營業(yè)性用房投資累計增長幅度一直保持在20%以上。隨著市場容量的增強，商業(yè)地產(chǎn)的投資需求不斷上升，同時，隨著城鎮(zhèn)化的推進，市場容量呈不斷增加的態(tài)勢，省會以上城市都可以支撐多個商場或?qū)懽謽俏飿I(yè)的投資。未來更多資金流入商業(yè)地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)投資將維持走高態(tài)勢。
中國的商業(yè)地產(chǎn)正在從追求短期市場化目標，轉(zhuǎn)向商業(yè)運營價值的長期金融化。位于核心商圈的商業(yè)物業(yè)很受投資者青睞。從商業(yè)物業(yè)細分類別來看，酒店、商場、寫字樓，不同商業(yè)業(yè)態(tài)投資屬性不同，投資回報也有所不同;同時依據(jù)物業(yè)所屬城市屬性不同，投資回報也有所不同。商業(yè)物業(yè)具有金融屬性，對資本運作的要求非常高。商業(yè)地產(chǎn)在運營階段將轉(zhuǎn)向“資本和運營”，投資屬性更加突出。未來的商業(yè)地產(chǎn)項目將更加關(guān)注運營階段的投融資能力，具有較強投融資能力的商業(yè)地產(chǎn)項目才最具競爭實力。
目前在一二線城市，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已逐步趨向成熟，市場上優(yōu)質(zhì)項目逐漸增加。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融時間短，形式單一，已滿足不了商業(yè)地產(chǎn)長遠的發(fā)展。像國外成熟商業(yè)地產(chǎn)市場一樣，以REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金)為主角持有成熟的商業(yè)物業(yè)成為市場發(fā)展的重要趨勢。REITs作為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展未來的方向，不僅能分散投資風(fēng)險，還能深入挖掘資產(chǎn)的價值，通過估值來盤活資產(chǎn)，同時還能有助于維持項目現(xiàn)金流的穩(wěn)定。REITs是給有財力培育投資物業(yè)開發(fā)商的一個退出及資本循環(huán)的機制。對于開發(fā)商持有商業(yè)地產(chǎn)項目而缺乏資本情況下，還可考慮以下融資方案：股本融資：簡單來說，即出讓項目部份股權(quán)，引進機構(gòu)性財務(wù)投資者。開發(fā)商仍保持操盤者，但在項目治理上，包括項目投資、建造、銷售、再融資及投資者退出等方面跟投資者約定有關(guān)安排。夾層貸款融資：除開發(fā)商自有資金、股本融資及商業(yè)銀行開發(fā)貸款外，在債務(wù)與項目資產(chǎn)價值比例允許的條件下，一般信托公司、機構(gòu)性投資及財富管理公司能為項目開發(fā)商提供額外貸款，稱為夾層貸款融資。現(xiàn)在一般年利息在百分之十二至十五，取決于項目的回報可靠性。夾層貸款融資也可加入換股成份，給予資金提供者在項目投資回報，這樣會使利息降低。
從未來商業(yè)發(fā)展的趨勢來看，“個性”、“主題”、“更清晰的定位”是項目能夠發(fā)展的重要因素。
主題個性化主題運動區(qū)，會有更好的發(fā)展機會。培育跑團文化，打造跑步社群深諳“功夫在詩外”的道理，占據(jù)全球零售領(lǐng)先地位運動品牌耐克，除了深耕產(chǎn)品、提供多元的門店體驗外，還把眼光放到了“社群運營”，以此獲得更強的消費粘性。已經(jīng)從簡單的記錄跑步里程的工具成長為全球運動愛好者分享、互動、挑戰(zhàn)、鼓勵的數(shù)字社區(qū)。做到“心”零售，新零售就成功了一半。消費者喜歡在什么店鋪購物？無非就是帶來優(yōu)質(zhì)體驗、讓TA心情舒暢的店鋪。品牌衰亡的根本原因不是技術(shù)落后，歸根結(jié)底是離消費者的心遠了。 通過上述案例，相信大家能更清晰地理解“新零售”為何物。
