商業地產的正確開發流程

商業地產的正確開發流程

很多早期建造的商業項目建筑，由于開發商缺乏經驗，通常都是將建筑建造好之后，再進行招商、然后進行布局、試營業、最后開業這樣的過程。在這樣的實際操作當中，最麻煩的問題就是出在招商上，很多商業項目建造好后，洽談商家招商入駐才發現，物業很多的實際建筑指標與商家要求的存在很多的誤差，具體有層高、進深、樓層承重、柱間距、供電量等，這些實際上遇到的誤差會造成許多品牌商家與項目合作無法達成一致，只好作罷。有時候開發商也會按照商家要求進行一定的改造，小范圍的改造或許還有機會，大范圍的改造不要說成本高昂，政府相關管理單位也不會批準，影響了整體建筑的構造。飆馬中國商業地產顧問機構認為，一個商業項目在設計建造之前，也就是拿地的時候，就要啟動招商工作，盡量與商家達成戰略合作，按照商家的指標要求進行設計建造商業項目，這樣就避免了后續改造和招商物業達不到要求的情況。

眾所周知，萬達商業地產作為行業的佼佼者，一座萬達廣場的建造周期僅18個月左右，萬達與數百個品牌達成戰略合作，萬達廣場建造前期，就與商家進行物業指標進行洽談，確定下來了，就按照商家的物業指標要求進行建造，建造完成后商家第一時間入駐，大大的提高了萬達與品牌商家的效率，這不僅僅是因為萬達具有龐大的政商資源而減輕招商壓力，更是因為萬達未雨綢繆的先見之明，避免了繁瑣的改造和無用功。前幾年，廣東有個大體量的商業項目，地段比較好，但是歷經數次招商改造都無法達到理想的業績，萬達集團考察后，給出了這樣一個結論，繼續改造下去那將會是個無底洞，最好的方法就是推掉重建。主要的原因就是該項目的各方面指標都不能滿足現代商家入駐的需求了，物業脫離實際需求了，只能重建。
每一種業態商家都會對物業的要求不一樣，因此開發商在拿地之后要明白這一點，及時啟動招商工作，確定物業指標之后再與專業的商業設計機構合作進行建造，避免高昂的付出之后，還需要繁瑣的后續改造，增加成本又增加風險，這是非常不可取的，因此開發商在進行項目開發的時候要將招商工作放在建造項目的前面。