每年三季度，畢業季、求職季、開學季疊加，租房需求大增，租金上漲。然而今年三季度，長租公寓狀況頻出：惡意抬升租金、租金貸、公寓爆倉、甲醛房，長租公寓受到前所未有的質疑，多家企業在風口浪尖上掙扎。
回想起來，「租不起」的言論似乎才剛剛過去，本以為租賃市場會崛起一段時間，但沒想到各種事件連個水漂都不打，就直接落入了長租公寓這潭水之中。
這兩天，魔方公寓曝出的大事情收到了廣泛關注。其在貝殼找房網站上公示的營業執照私自增加了「長租公寓經營」、「房屋租賃」等項目，涉嫌變造營業執照于是北京市住建委要求其在主流互聯網平臺，下架魔方公寓發布的所有房源信息。
其實，不論是魔方公寓被下架，還是之前自如的甲醛房，亦或是前段時間的租金貸事件，都在反映著長租公寓市場的亂象。對于長租公寓遭遇的諸多 「成長煩惱」， 行業也顯現出了新的應對信號：
我們對此，做了一份租賃市場的三季報， 本篇為政策和土地方面內容的深度研究。
政策：公寓市場問題多發，政策焦點轉向規范細則
今年以來，租賃政策開始進入落地期，政策的關注點由宏觀的框架性指導開始轉向微觀的細則指導；另一方面，長租公寓在三季度受到前所未有的質疑，惡意抬升租金、租金貸、公寓爆倉、甲醛房等負面事件紛至沓來，也使得政府從政策層面更關注公寓建設、運營期間的規范化和標準化細則。
預計未來一至兩季度，各地方政府將根據當地租賃市場發展特點，因地制宜的處理當地租賃市場中金融、裝配、運營過程中的潛在風險，以避免租賃住房市場野蠻無序生長。
1 、 租賃新政持續發布，向二三線城市下沉
2017 年年中 ， 首批 12 個住房租賃試點城市以及北京、上海等外來人口較多的一二線城市，紛紛出臺符合本地市場特點的框架性 「 租賃新政 」 ，加快行業發展。
進入 2018 年下半年， 培育租賃市場不僅僅是一線和強二線城市的發展方向，一些弱二線和有租賃需求的三線城市也開始發布「租賃新政」，規范和發展本地住房租賃市場。
以 安徽蕪湖 為例， 9 月 推出了《蕪湖市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》 。 蕪湖作為安徽省 「 雙核 」 城市之一，是皖南經濟、文化、交通、政治中心，也是安徽省皖江城市帶承接產業轉移示范區雙核城市之一。利用其距離南京較近的優勢，可以承接部分南京外溢的產業和人口，有一定的住房租賃需求。
而值得注意的是，在供應主體中，蕪湖的租賃新政重點提及的即為扶持國有企業發展規模化租賃， 因此「國家隊」，主要是蕪湖市屬國企，將在未來當地住房租賃市場發展過程中起到帶頭作用 ，這也是低能級城市發展住房租賃市場的必然選擇。
2 、 租金貸問題多發，地方政府提示風險
租金分期業務是目前長租公寓運營方廣泛開展的一項針對租客的消費分期業務，其本質為純信用的消費貸款業務。而租金分期業務即是針對應屆生等支付能力有限的客群，使其通過消費貸的模式，實現租金月付甚至免押金。
這個看似多贏的業務，飽受質疑，其原因主要在于：
目前，市場上已經出現因開展租金貸業務而「爆倉」破產的長租公寓運營商，因此，此類問題也引起了地方政府的重視。 9 月，上海市金融服務辦公室發布通知，要求上海市小額貸款公司、融資擔保公司立即暫停與代理經租企業合作開展個人「租金貸」業務。
山東省住建廳隨后也發布住房租金貸款分期付的風險 防范 提示。相信后續 「 租金貸 」 風險高發的省份或城市，會根據本地情況，出臺相應法規，進一步規范 「 租金貸 」 業務。
3 、 出租房甲醛超標，裝配標準明年落地
9 月， 出租房甲醛超標問題引起社會的廣泛關注 ， 其實這一問題由來已久 。 住房租賃行業整體利潤空間有限和資本的大量占用，勢必使得經營方希望盡量減少房屋空置時間，以投入運營。
另外， 租賃住房的空氣質量標準相關法律或規范性文件長期缺位也是這個問題的主要誘因之一。 現實中，環保部門對于出租房的環境檢查和執法，主要為整治出租房屋是否有違法排放污水、油煙、噪音、固廢等環境污染，根本不涉及到室內空氣質量和甲醛污染等。
近日，經過住建部批準的《租賃式住房裝配技術規程》已在制定中，將于明年上半年公布正式實施，由此，租賃住房建設和裝修過程中的規范和安全問題將得到全面整治，租客的健康安全問題也將得以充分保障。
4 、 租金可抵個稅，新個稅法鼓勵租房
8 月 31 日， 2018 年新個稅法已經通過表決，除了起征點上調至 5000 元 / 月外，還在原有專享扣除上增加了專項附加扣除，包括子女教育、繼續教育、大病醫療、住房貸款利息或者住房租金、贍養老人等支出，具體范圍、標準和實施步驟由國務院確定，并報全國人大常委會備案。
這項規定，從經濟層面為租客減負，對住房租賃市場起到了直接的推動作用。 另一方面，與公積金提取政策類似，抵扣也意味著，租賃合同必須經過租賃平臺備案以及納稅，這也將進一步推動租賃合同，乃至整個住房租賃行業的規范化。
土地：為多渠道、多主體供應租賃住房夯實基礎
租賃用地的供應情況一直是各地政府對于圍繞國家租賃政策實施方針下的直接體現。三季度，租賃土地僅投放 6 塊，節奏明顯放緩。 但隨著多地政府出現了競配建政策的發布及落實，包括上海出現首宗集體租賃用地，表現出各地政府對租賃住房多渠道、多主體保障機制的決心。
1 、 租賃用地出讓放緩，上海仍起領軍作用
三季度公開招拍掛市場上租賃用地投放節奏較一、二季度明顯放緩，全國范圍內第三季度純租賃用地供應 6 幅，第三季度純租賃用地供應總建面達 18 萬方，較第一、第二季度下降趨勢明顯。
下表為 2018 年 1-3 季度全國純租賃用地供應量變化：
三季度公開招拍掛 6 塊純租賃用地，上海占據 5 塊，樓板均價 5598 元 / ㎡，略高于一、二季度，但租賃用地基本定向供給且底價成交，拿地價格普遍較低。總體而言，上海以 37 幅地塊，超 220 萬方總建面排名第一，起到了租賃市場排頭兵的示范作用。
下表為截至 2018 年 9 月全國各城市純租賃用地投放情況統計：
現有的土地招拍掛機制仍然是土地供給的主要方式，也是租賃住宅用地供應的主導方式。
當前純租賃用地投放主要圍繞一、二線城市。
2 、租地出讓模式松動，未來市場化競拍可期
8 月 23 日 ，華潤置地以底價 1.8 億元競得上海松江區租賃地塊 ，樓板 價 3592 元 / 平方米 。此前，上海 租賃 土 地以具有資質的對口市屬、區屬國有企業拿地為主，準入門檻較高。租賃 土地 市場國企平臺公司是主力 ，而國企做租賃住宅 ，帶有很強的公共產品屬性 。
下表為截至 2018 年 9 月全國市場租賃用地拿地 TOP10 企業：
以國有企業為核心推動租賃市場的發展，目的是為行業樹立標桿，引導租賃市場健康發展，國有租賃房源最大的意義在于「四兩撥千斤」的示范效應以及規范市場的作用。 此次上海租賃土地定向出讓給了央企，隨著供應模式的漸趨成熟以及市場的放開，未來或有更多開發商參與拿地。
3 、 滬上首幅集體用地入市，租地供應渠道漸多元
在現有租賃住宅用地供應主要渠道下，除了公開市場招拍掛純租賃用地外，多地城市正陸續加入或進一步打開集體租賃用地供應、競配建租賃住房政策隊列。 9 月 29 日，上海首幅租賃集體用地入市，該地塊為上海租賃住房建設供應的第三季度工作劃上了句號的同時，也標志著上海租賃住房供應進一步的開放。
集體用地建設租賃住宅方面，北京一直走在全國前列，根據北京國土資源局網站公布顯示，當前北京共有 18 個集體土地租賃住宅項目，項目主體大多為農村經濟合作社，總用地面積超過 108 公頃。
隨著北京、上海等一線城市的集體用地供應段陸續發力，也將給全國其他城市起到示范性作用。
其實，從長租公寓行業最近頻頻有事件，很多人斷言長租公寓已無大發展，該挖的寶都挖了，該享的利都被享了，長租公寓的時代已經逐漸冷卻。但小編想說，越是完美的項目和領域越是沒有大發展，越是有缺陷，處處是漏洞的領域卻更適合開發，有足夠的空間和潛力。
