房產(chǎn)行業(yè)調(diào)整時刻知名房企萬科和碧桂園區(qū)別

08年的「捐款門」，對王石來說，可謂是人生的「至暗時刻」。

在地震發(fā)生當(dāng)天，萬科捐款200萬。作為07年內(nèi)地房企的銷冠，200萬，相比于財報上523億的銷售額，實在不值一提。

面對質(zhì)疑，尚且還未遭遇過「網(wǎng)爆」的王石發(fā)博客回應(yīng)「200萬是個適當(dāng)?shù)臄?shù)額」、「萬科普通員工的捐款以10元為限」。

一時間，全網(wǎng)謾罵聲四起。

「雖然你的物理高度登上了珠穆朗瑪峰，但是你的道德高度還沒有墳頭高」成為當(dāng)年最火的評論。罵王石成了政治正確，5天時間，萬科股價大跌12%。

頂不住輿論壓力的王石，最終宣布公司以1億元資金參與四川地震災(zāi)區(qū)的重建。

 

08年，同樣也是楊國強(qiáng)的「至暗時刻」。

資本市場上，碧桂園貿(mào)然與國際投資銀行——美林簽署對賭協(xié)議，損失十多億元。公司第二大股東——和楊國強(qiáng)「穿一條褲子長大」的同村兄弟老楊董事，減持手中的5000萬股股票，引發(fā)市場嘩然。

可屋漏偏遭連夜雨，金融風(fēng)暴不期而至，碧桂園遭遇重創(chuàng)，各地工程大面積停工緩建。8月13日，碧桂園公布了上半年業(yè)績，凈利潤大幅下滑29%。

市場的羊群效應(yīng)立顯，股價被一踩到底，短短8個月，市值下跌90%。

在《我在碧桂園的1000天》的紀(jì)述中，重壓下的楊國強(qiáng)哭了，靠唱國歌和《國際歌》硬扛著……

 

也許是印證了民間「逢八必亂」的說法，十年后的2018，碧桂園和萬科再次被推上了風(fēng)口浪尖。

一個因為「高周轉(zhuǎn)」，一個因為「活下去」。一個被咒罵成「周扒皮」，一個被嘲諷為「戲精」。

包工頭出身的楊國強(qiáng)，相信「人性是自私的」，用一招「成就共享」讓員工們像打了雞血一樣亢奮。但人性的另一面是貪婪，碧桂園一樁接一樁的安全事故，讓「給你一個五星級的家」隕落為「給你一個五星期的家」。

精英氛圍濃厚的萬科，在魚龍混雜的眾房企中一直被光環(huán)籠罩，是許多地產(chǎn)人真心認(rèn)可的「帶頭老大」，可人設(shè)太好，一朝跌落，更易崩塌。有人奚落：「這個公司跟創(chuàng)始人一樣，自帶戲精體質(zhì)與表演型人格」。

 

01

 

和「18歲前沒穿過新衣服」、「高中畢業(yè)參加工作，每天的工錢就5毛錢」的楊國強(qiáng)相比，年長4歲的王石是幸運的。

作為70年代的大學(xué)生，「紅二代」王石大學(xué)一畢業(yè)即被分配到廣州鐵路局工作。第二年即與當(dāng)時主持廣東省政法工作，后又兼任省特區(qū)管委會副主任的王寧同志的女兒王江蕙結(jié)婚。

這層親緣或者說人脈關(guān)系，王石在日后的采訪以及自傳中都不大愿提起，但無疑，為他事業(yè)的成功提供了強(qiáng)大的助力。

 

1983年，33歲的王石來到深圳。背靠深圳市特區(qū)發(fā)展公司，做起了玉米倒賣生意。短短幾個月的時間，就賺了300多萬。那一年，全國人均年收入不到千元，300多萬元相當(dāng)于現(xiàn)在的1億8千萬。

如果是一般人，面對如此有前景的生意，肯定是要一門心思撲上去了。可王石的野心顯然不止于此。

1984年，深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心創(chuàng)立，王石任總經(jīng)理。從家用電器儀器的進(jìn)口貿(mào)易開始，什么賺錢做什么，服裝、手表、飲料、印刷、材料、影視等等一應(yīng)包攬。這就是萬科的前身。用王石的話來說，「除了黃、賭、毒、軍火不做之外，基本萬科都涉及到了。」

可以說，即使王石后來沒有涉足房地產(chǎn)業(yè)，他也會是一個富足的人。

 

在王石邁進(jìn)人生快車道時，楊國強(qiáng)卻還在忍受貧窮帶來的哀痛。年幼的大女兒楊幕伊高燒不退，卻無錢醫(yī)治，以至于燒了頭腦，影響了智力。

作為父親，這種無能為力的自責(zé)感，恐怕成為他之后對掙錢最直接、最原始的巨大動力。

20多歲的楊國強(qiáng)，從泥水匠做到包工頭，再到做成北滘鎮(zhèn)最大的包工頭。

30歲那年，鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)覺得他有才能，就交給他一個印章，組建北滘鎮(zhèn)建筑隊，任總經(jīng)理。這支建筑隊，在楊國強(qiáng)的運作下，創(chuàng)造了連續(xù)10年每年不低于30%的凈利潤增長的記錄。

1992年，楊國強(qiáng)接手了北滘鎮(zhèn)政府名下的順德碧桂園項目，并低價買下順德碧江及桂山交界的大片荒地，開始進(jìn)軍房地產(chǎn)。

 

92年是房企大年。鄧公的南巡講話，激起了一股房地產(chǎn)投資和開發(fā)的狂潮。萬達(dá)、綠地、保利、金融街等房企相繼起家。

不過，早在1988年用2000萬「天價」拍下威登別墅地塊的萬科已在房地產(chǎn)市場浸淫4年。

和楊國強(qiáng)、許家印、王健林、孫宏斌、張玉良、林中這些地產(chǎn)大佬相比，王石的成名要更早，89年時，他便被譽(yù)為「大陸最成功的企業(yè)家之一」。美國三大電視網(wǎng)之一的哥倫比亞電視廣播公司曾專程從北京飛赴廣州，再轉(zhuǎn)深圳采訪他。

在鏡頭面前，中國企業(yè)家沒幾個可以像王石那般從容，他拍廣告、做演講，微博發(fā)文時也更愿意配上自己干練帥氣的照片。

 

再看楊國強(qiáng)，他低調(diào)、神秘太多。

從楊國強(qiáng)自己，到他的「女首富」女兒，再到碧桂園的經(jīng)營模式種種，如果不是他的前財務(wù)總監(jiān)喜歡寫字，恐怕到現(xiàn)在，大眾對碧桂園的內(nèi)部情況和楊氏家族還是陌生的。

不過，這并不妨礙「碧桂園」三個字在江湖上響當(dāng)當(dāng)。「土」「豪」楊國強(qiáng)是個營銷好手，1995年時，他把借來的2000萬全部用于廣告，當(dāng)年賺了5000萬元。第二年，又把5000萬元全做廣告，賺了1億元。他深知廣告的力量，所以愿意花幾個億去央視砸出個「國家品牌」，但他卻沒有跟上新、舊媒體交替的節(jié)奏，在2018年的媒體聲音里輸個稀爛。

 

02

 

在今年被抨擊了最多次的那場媒體見面會上，楊國強(qiáng)用帶有濃重順德口音的普通話說道：「我感覺自己是天底下最笨的人……我本來可以去亞馬遜漂流的，我可以跟王石大哥去珠穆朗瑪峰爬山的……」

活成大佬眼中羨慕的樣子，王石的人生是精彩的。登山、留學(xué)、飛滑翔傘，樁樁勵志，如果不是老房子著了火，當(dāng)年在「名」和「利」中選擇了「名」的他，現(xiàn)在的聲譽(yù)也不會淪落至此。

 

2013年8月，王寧逝世，其喪禮規(guī)格差不多達(dá)到國葬，王石以女婿的身份送去了花圈，腕帶上寫著：「親愛的爸爸，您永遠(yuǎn)活在我們心中。」

僅2個月后，王石通過微信朋友圈曬出與女友田小姐的近照，打破了之前「協(xié)議分手」的傳文。

也許是從那時候起，「戲精」二字成為王石身上抹不去的印跡。

 

在地產(chǎn)大佬中，王石是最會穿衣服的，敞開的西裝外套，配上紳士的內(nèi)搭馬甲，一副精英形象，讓業(yè)界送了他一個「王美人」的稱號。

萬科的管理方式也如它的創(chuàng)始人一樣，是「精英式」的，一直標(biāo)榜規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化。作為地產(chǎn)圈的「帶頭大哥」，萬科在管理好自己的同時，也喜歡代表行業(yè)發(fā)聲。

從2007年的「拐點論」、到2014年的「白銀時代」、再到2018年的「活下去」。每一次關(guān)鍵時刻的表態(tài)，都容易嚇癱一堆小房企。

可是等大家回過神來，才發(fā)現(xiàn)，「帶頭大哥」只不過是發(fā)了顆煙霧彈。

 

2007年，王石在博客上連發(fā)八篇文章，闡述「拐點論」，引發(fā)地產(chǎn)圈震蕩。隨即第二年，金融風(fēng)暴來襲。萬科降價套現(xiàn)，囤積現(xiàn)金，成為業(yè)界「公敵」。因堅持不降價遭遇債務(wù)危機(jī)的宋衛(wèi)平，更是喊話王石，讓他去做反省。

 

2014年，郁亮發(fā)表署名文章，稱房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最黃金的歲月，進(jìn)入「白銀時代」，但同時認(rèn)為，「龍頭公司的市場占有率，至少能提升1倍」。

那時，萬科賬上趴有600多億現(xiàn)金，可以說，萬科已經(jīng)準(zhǔn)備好足夠的糧食，不僅可以保證自己「活得好」，還可以隨時出手收購那些被嚇癱了的房企。

只可惜，萬科輕視了碧桂園恒大融創(chuàng)們的判斷力。這些行業(yè)老司機(jī)，猛踩油門，一路狂飆。至18年時，萬科的銷售排名已滑到業(yè)內(nèi)第三的位置。

 

農(nóng)民出身的楊國強(qiáng)，把碧桂園定位為「中國城鎮(zhèn)化進(jìn)行的身體力行者」。他沒有像萬科一樣高談闊論，對行業(yè)的未來也很難做出「學(xué)術(shù)性」的論斷。

能讓他緊張的只有一天天、一周周、一月月的銷售額，一旦數(shù)據(jù)下滑，他就會向下屬發(fā)問。

以農(nóng)民對「土地」的渴求、對「地價」的敏感以及對「毛氏語錄」根深蒂固的認(rèn)可，在14年這個房地產(chǎn)「寒冬」，楊國強(qiáng)認(rèn)準(zhǔn)「現(xiàn)在是買地的春天」。

因為「這個時候政府有求于我們，會開出很好的條件吸引我們，譬如分期付款，那我們一定要去。過去有些地的位置很好，成本卻太高，如果現(xiàn)在成本能降下來，沒理由不去」。

 

作為三四線城市和城鄉(xiāng)結(jié)合部的「香餑餑」，碧桂園拿地，一直堅持「面積要大、地價要低、沒有拆遷、沒有競爭者」，比起那些連景觀和綠化都搞不清楚的小縣城開發(fā)商，碧桂園的樣板間驚艷了無數(shù)小鎮(zhèn)青年。而隨著棚改貨幣化安置政策的推行、小鎮(zhèn)青年的崛起，碧桂園也被抬上了宇宙第一房企的寶座。

 

主攻一、二線的萬科，看著碧桂園一步步壓過自己，如同放棄布局十元下產(chǎn)品的淘寶和為五環(huán)內(nèi)人群服務(wù)的京東，看見拼多多的大旗插滿廣袤鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地上時一樣無可奈何。

 

03

 

有人調(diào)侃，2018年娛樂圈的戲碼被地產(chǎn)圈和金融圈各搶了一半。

9月28日，深圳大梅沙，在萬科秋季例會上，滿屏紅色的「活下去」火速刷屏。

不過，最先懵逼的應(yīng)該是在場的酒店服務(wù)員。畢竟，公司都混到活不下去的地步了，干嘛還要在這么貴的酒店開會？找個大草坪節(jié)約點不好嗎？

網(wǎng)友們瞅著萬科年中報上1598億的現(xiàn)金，一聲冷笑，給出段子版的解說：

給自己看：要活下去；

給同行看：你們活不下去；

給國家看：我們快活不下去了，救我！

給群眾看：我們活不下去了，別罵了。

給銀行看：如果我們活不下去……你看著辦。

 

歷史在循環(huán)，如同2008年那樣，萬科開始降價，白鷺郡項目「五折甩賣」和「降價退款100萬」的截圖瘋傳。

看起來是忍痛割肉，但另一邊，萬科卻一直在買買買。

據(jù)統(tǒng)計顯示，萬科2018年三季度合計拿地金額達(dá)458.7億元，相當(dāng)于恒大+碧桂園+保利+融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額的總和。

10月9日，華夏幸福又發(fā)布公告稱，北京萬科以32.34億元收購華夏幸福其環(huán)北京區(qū)域33.93萬平方米的住宅用地。

至此，萬科「戲精」實錘了。

 

同一天，辭任萬科董事會主席一年零三個月的王石，在紐約領(lǐng)了個「2018年度亞洲創(chuàng)新變革獎」，并在發(fā)表獲獎感言時為自己曖昧已久的戀人扶正：「Thank my wife Meme.（感謝我的妻子田樸珺。）」

臺下的田小姐，一身黑色禮服，坐在美國前總統(tǒng)約翰·肯尼迪女兒卡羅琳·肯尼迪的身邊，笑靨如花。

年輕時即愛讀法國名著《紅與黑》的王石，最終在現(xiàn)實世界里，完成了主人公于連未完成的夢想。

 

一直強(qiáng)調(diào)「高周轉(zhuǎn)」的碧桂園，在那場不期而至的大雨后，也漸漸消停了。

先是叫停「全覆蓋」，后又停工去化不佳且正負(fù)零為負(fù)的項目，連近期的秋招，也不過是去北大清華走了個過場。

宣稱「即使行業(yè)所有企業(yè)都出現(xiàn)問題，都倒下，碧桂園也會是那個最后站著的公司」的楊國強(qiáng)，在森林城市項目也停售后，終于有時間去搞機(jī)器人和精準(zhǔn)扶貧了。

碧桂園機(jī)器人公司CEO沈崗說，現(xiàn)在碧桂園機(jī)器人做的蝦仁炒蛋很好吃，而且會給客人端茶倒水。

混地產(chǎn)圈的媒體人王二狗，揉著疲累的雙眼，看了看桌上碧桂園寄來的精準(zhǔn)扶貧茶葉，不太敢喝。