怎樣構建商業地產的外部環境

一個商業地產項目的建成，其外部環境的影響也是極其重要！外部環境主要包括交通環境和商業環境。
交通環境——主要考察項目的通達性。我們主要看一下一點：1、其外部交通動線是否高效引導車流及客流，2、其外部市政交通是否高效輸送客流。車行動線清晰，進入項目順利。3、遠處行車可憑借遠端標識順利進入項目周圍，車流交匯處擁堵時間不超過多少分鐘；4、近處行車可憑借外部車流導視系統進入停車場，且尋找停車場入口時間不超過多少分鐘，入口處等待時間不超過多少分鐘，停車場泊車時間多少分鐘。市政交通系統（公交、地鐵及出租車）與項目的連接程度密切，客流引導清晰。5、乘車方式和路線多樣，落客區域距項目較近。6、落客區域與商業區域具有清晰的引導標識，進入時間不超過多少分鐘。
 
商業環境——主要考察項目的市場潛力。換句話說，項目未來的增長空間，優秀的商業環境可以促進項目盡快擺脫市場培育期，潛在消費群體基數越大，項目盈利空間越大。所以主要看：1、周邊1-2公里，目標消費人群結構、數量、消費特點等，此時肉眼目測，進入項目實地統計。2、周邊1-2公里，商業設施對項目的影響，換句話說，商業環境呈“大魚養小魚”的態勢，集中規模的商業業態，即商業地產僅此一家（大魚），分散經營的小商家（小魚）林立街頭。注：并不是說市場環境里有”小魚“就一定好，畢竟分散經營、自發形成的小商小販業態參差不齊，影響”大魚“的外部形象。但是沒有一點”小魚“和巨大的市場潛力（居住人群），硬生生拔起一座商業地產其經營難度較大，畢竟消費心理與習慣受地緣影響較大，消費者意識里容易對本區域固有認知趨于固化，比如往日在此購買日常蔬菜瓜果較多，遍地污漬，那么新興的商業地產的市場形象也會間接受其影響。再如，項目周邊大部分為行政辦公單位（“小魚”數量較少，原因在于周邊居住人群較少，因此自發形成的商業業態難以維系生存），盡管目標消費客群素質較高，工作日期間進場消費次數較高；而周末或節假日消費客群就近消費的心理較為明顯（除非你居住的區域周邊一個消費場所就沒有。），所以這樣的商業環境簡直糟透了，節假日這座商業地產就會變成“空城”，也證明商業選址很重要。居住人口(可估算)、消費結構（年齡區間難以統計）、消費能力（家庭收入與支出難以統計）、消費習慣（一年支出種類及常去消費場所）等。注：消費者行為學，還得探索簡單且直觀的量化方法。否則還是直觀感覺、經驗之談。業態種類及數量（餐飲、休閑、生活服務等）、規模（經營面積及業績）、租金狀況。
所以講商業地產項目外部因素是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。
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