商業地產市場調查注意事項以及市場調查表的設置

隨著商業地產開發受到了開發商的一致追捧，而發展商關心最多的是銷售、招商、經營方面的內容，在項目操作的過程中卻忽略了商業項目成功前提市場調查的重要性；有些開發商意識到商業項目市場調查的重要性卻不知道該從何著手實施，往往套用住宅項目的調查方法，陷入調查的誤區。

1、簡單地把區域消費者消費行為調查作為業態定位依據
很多商業項目在進行市場調查時簡單通過對區域消費者的消費行為調查來確定項目業態或者解決項目的定位問題。殊不知，消費者消費行為調查只能說明消費者在哪里消費、消費什么商品、需要什么服務、有多少人消費、一般的消費頻率等因素的簡單量化，是對目前消費市場的一般描述缺乏對區域消費格局變化預測的支持，因而對選擇適應消費格局變化的業態定位沒有多大意義。

商業項目的業態定位的前提條件是對項目商圈區域內的經營業種、商品特性、商圈的顧客來源及其特點和項目周邊的環境，商業設施、生活結構等商圈內容進行深入調查分析。因為不同業態之間存在著許多的相似性，甚至很難分辨，找出相似業態的不同組合要素，是區別它們的最好方法，是業態定位的重要步驟，同時也是明確項目業態定位時實施業態錯位經營還是互補經營的重要依據。


2、重視商業項目調查而輕商業經營調查

商業項目對項目區域同類業態的商業項目（經營或者銷售）進行效益狀況和經營規模、提供的產品或服務、客流量等經營特點的資訊研究，是項目進行市場定位和商業功能設計的基礎條件；而商業經營調查則是對以項目處于的商圈范圍內的經營業種、商品特性、交通網分布、人口分布狀況及生活結構的調查和經濟效益的預測。

從功能角度分析兩者有本質的區別，商業項目調查解決的是當地商業市場的發展方向和趨勢，解決項目整體發展的問題，即項目要做成一個什么樣的項目；商業經營調查是功能定位、業態選擇參考依據，解決項目將如何達到設定的目標。以商業項目調查取代商業經營調查的做法將面臨著業態定位失準、客戶群體界定不當等項目功能性錯誤的風險。


在很多的商業項目的市場調查中，簡單地把區域消費者消費行為調查作為業態定位依據會導致業態定位失準；重視商業項目調查而輕商業經營調查導致項目發展方向和趨勢把握失誤，解決不了項目整體發展的問題。


1、以典型調查取代商圈調查

典型調查是確定項目初步業態定位的基礎上，對項目區域同類業態的商業項目進行業態收益狀況和經營規模、提供的產品或服務、客流量、交通來源等經營特點的資訊研究，是項目進行市場定位和商業功能設計的基礎條件；而商圈調查則是對以項目周圍一定距離為半徑所劃定范圍內的經營業種、商品特性、交通網分布、人口分布狀況及生活結構的調查和經濟效益的預測。

從功能角度分析兩者有本質的區別，典型調查解決的是項目的市場定位和功能設計定位如何做的問題；商圈調查是業態定位前提依據，是界定業態需求顧客群的必要步驟是解決做什么的問題。以典型調查取代商圈調查的做法意即在項目業態定位尚不清晰的條件下缺乏目的性的實施典型調查；簡單地以市場業態特征界定項目的業態組成將面臨著業態定位失準、客戶群體界定不當等方向性錯誤的風險。


2、重定量研究輕定性研究

從概念上理解，定量研究是在有目的的收集到一定數據的基礎上，采用一些統計分析的形式，發現并描述市場特征及其趨勢的一種研究方法；而定性研究從狹義的角度理解是一種無結構的、直接的、個人的訪問，在訪問過程中對某一問題的潛在動機、信念、態度和感情實施針對性強的了解，從而獲得比較全面的資料，了解到一些更復雜的問題。

商業房地產市場在尋找或者處理項目定位時，定量研究和定性研究是相輔相成的。簡單的強調某一角度的研究都將會導致項目定位走入歧途。具體而言，在定位項目時實施對項目所在商圈的生活結構、消費習慣等變量研究的時候必須是建立在對項目商圈內消費者的消費動機、消費信念以及生活態度等定性研究的基礎上，并通過定性的探索性方式來解釋由定量分析所得的結果。

市場調查問卷表



這是 市場調查項目。

目的便于明確商品經營范圍更好地滿足居民的需求。

您對問卷的回答將給 確定經營結構有很大的幫助。

殷切期望您的配合，謝謝！





請根據您的情況在下列 □ 中打"√"。



被訪問者的個人基本資料：

居住區域：□ □ □ □ □

□ □

年齡層次：□18歲以下 □19～35歲 □36～50歲 □51歲以上

性 別：□男 □女

身 份：□股份公司職工 □政府工作人員 □教師

□ 其他社會成員 □個體 □學生



月收入： □1000元以下 □1000～1500元 □1501～2000元

□2001～2500元 □2501～3000元 □3001元以上





1．您是否習慣去超市/大賣場購物：

□是 □否



2．您一般到超市/大賣場最想購買的商品是：（可選一項或多項）

□食品 □日用品 □服裝 □小家電

□兒童用品 □其他，請陳述：____________



3．您若到超市/大賣場購買食品主要選擇：

□生鮮食品 □冷凍食品 □熟食品 □休閑食品 □點心

□ □ □



3. 您通常到超市/大賣場購物的相隔時間為：

□每天一次 □二、三天一次 □每周一次 □不定期



4．目前 對您的需求的滿足程度是：

□非常不滿足 □不滿足 □一般 □滿足 □非常滿足



5．您最希望 百貨能得以改進的工作是：（可選一項或多項）

□合理定價 □調整經營品種 □提高商品檔次 □改進服務質量

□其他，請陳述：_____________________



6．您對 百貨目前所經營的服裝的看法是：（每一條只選一項）

款式：□太少 □合理 □太多

價格：□太貴 □合理 □較便宜

檔次：□太低 □合理 □太高

時尚性：□太差 □合理 □太強



7．目前 百貨的皮鞋、皮包對您的需求的滿足程度是：

□非常滿足 □滿足 □一般 □不滿足 □非常不滿足

（選后三項的，請繼續回答"8"題）

8．您對其皮具商品感到一般/不滿足/非常不滿足的原因是：（可選一項或多項）

□品種少 □品牌檔次低 □款式差 □價格貴

□其他，請陳述：_______



9．您是否有在 百貨選購兒童用品的需求：

□有 □無



10．您若選購童鞋、童裝時主要考慮：（可選一項或多項）

□價格 □品牌 □質量 □其他，請陳述_______________



11．目前 百貨的童裝、童鞋對您的需求的滿足程度是：

□非常滿足 □滿足 □一般 □不滿足 □非常不滿足



12．您是否經常使用化妝品（限女性回答）

□是 □否



13．您若選購化妝品的話，首選的是：（只選一項）

□國內名牌 □進口品牌 □普通品牌 □其他，

請陳述：_______



14．您是否會在 百貨選購食品類商品：（若選"會"者，請回答"15"題）

□會 □不會



15．您一般主要選購的食品是：（可選一項或多項）

□休閑類 □保健類 □煙酒類 □其他，

請陳述：________



16．最能吸引您到 百貨購物的促銷方式是：（可選一項或多項）

□有獎銷售 □折扣銷售 □贈品銷售 □廣告宣傳 □其他



17．您/您的家庭每月用于購物支出一般為（不包括副食品等維持基本生活開

支）：

□500元以下 □501～1000元 □1001～1500元 □1500以上



18．如果 百貨將來只經營中高檔或高檔商品的話，您的態度會是：

□接受 □反對



19．一旦您的收入提高的話，您是否更愿意在 百貨購買中高檔或高檔商品：

□是 □否



20．您希望 百貨應如何調整其經營結構？