商業地產爛尾樓項目如何盤活

商業爛尾樓項目如何盤活
隨著社會的發展，商業競爭的加劇，一些不合商業市場的商業地產項目爛尾的新聞也開始不絕于耳。前期美好規劃難以實現，項目最終淪為無人問津的凄涼局面。
爛尾項目的增多，爛尾現象開始引起人們的重視，大家開始反思一個項目是如何淪為爛尾境地的，存在的爛尾項目又該如何處理。

 
商業項目為什么會爛尾？
 
說起爛尾樓的形成，在多數人看來，都起因于資金鏈斷裂，致使項目難以為繼。資金短缺僅僅是爛尾樓最直接呈現出來的原因，項目背后可能牽涉到其他一些紛繁復雜的原因。我們知道任何一個項目的開發都是經過精心策劃和規劃之后才開始著手興建的，在項目開發過程中，因為一些突如其來的因素的影響，都可能會導致項目爛尾。
 
一、資金鏈斷裂
資金斷裂是導致很多商業項目爛尾的重要原因，商業地產項目尤其是大型商業地產項目對于資金投入大，資金鏈要求比較高，一旦斷鏈就容易產生爛尾。在商業地產的選址、定位、招商、建造、運營這五個環節里，任何一個環節的資金斷裂，都極易造成項目“胎死腹中”或“半路夭折”。
 
二、產權債務糾紛
幾乎所有的停緩建工程，都不同程度的存在著債務糾紛，項目債務當事人無法接受通過協商來解決債務問題，最后只能通過法律手段解決。通過媒體的報道，項目的產權債務極大的影響了項目的形象，直接影響到項目的招商運營銷售，如果不能有效的解決債務糾紛問題，極有可能造成項目的爛尾。
 
三、項目定位存在問題
項目本身本身定位與功能并不被當時市場接受，盡管處在繁華的地段，也不一定就能避免爛尾的命運。
四、開發商違約
開發商違約。開發商之間因為經濟糾紛而沒有履行預售合同義務，法人代表消失，長期處于無人管轄狀態，致使項目爛尾。
 
五、施工質量問題
施工質量問題，未通過檢測，被迫停工。
 
六、盲目投資
　　在20世紀90年代，由于當時眾多炒家瘋狂炒樓，許多房地產開發商在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國造成了許多爛尾樓。而“爛尾樓”現象最嚴重的海南省，大多數就是因為這種盲目投資和大肆炒地皮、炒項目的結果導致的。
　　
七、運營不善
產權、資金的糾紛只是商業項目“爛尾”中的一個小問題，最大的問題是開發商沒有從商業的角度去考慮和運營該商業項目，也就是說資金運作、商業運營的軟環境出現了問題，才是導致商業項目“爛尾”的關鍵因素。
 
項目爛尾大致是由于上述原因，爛尾項目由于臭名在外，盤活難度大。在面對爛尾樓的時候，大多數開發商選擇敬而遠之。
 
然而也有一些開發商卻對爛尾樓項目情有獨鐘，偏偏愿意去碰別人不愿碰到的爛攤子。 爛尾樓項目在他們眼中別具吸引力。
 
開發商接手爛尾樓項目的驅動力
 
一：區位優勢
很多爛尾項目基本上處于開發成熟的區域，其中，許多占據黃金地段，具備得天獨厚的地理位置優勢，配套設施比較完善，接受爛尾樓項目對于沒有土地儲備、又想獲得理想地段上的土地的房地產開發商來說十分具備吸引力。
二：政策優惠
爛尾樓項目的存在造成了巨大的社會資源浪費，影響著城市形象，而如何解決掉爛尾樓項目是政府部門頭痛的問題，有開發商愿意接手爛尾項目自然是政府部門所期望的，相關的優惠政策也是政府相關部門愿意提供的。
 
三、投資見效快、回報高
房地產項目有其開發周期，短也需兩三年，而爛尾樓項目省去了報建、打地基等程序，縮短了周期，而爛尾樓項目轉讓價格相對便宜，如果爛尾項目改造成功，投資回報率高。
 
四、成功開發能為開發商所在的企業提供良好的外部發展空間
爛尾樓的存在是各地政府部門的一塊心病，嚴重影響城市的形象和當地政府的執政能力，開發商的成功運作無形中會緩解這些壓力，這有利于開發企業與當地政府建立良好的關系，有利于開發企業在該區域的長期發展。同時，開發商的成功運作在一定程度上幫助相關銀行減少了爛尾樓項目造成的“呆、壞賬”風險，這也為開發企業后期的融資帶來便利。
 
雖然相關爛尾樓項目存在著上述吸引力，開發商接手爛尾項目需要慎重。
 
一、明確項目產權
在多數爛尾樓中，資金的糾紛一般都是大家所頭疼的，而部分又是因為官司纏身而引起的錯綜復雜的關系。所以編者認為，開發商在收購一座爛尾樓之前，應該要理清資金糾紛背后的來龍去脈，穩妥的收購爛尾樓，以免帶來不必要的麻煩。
開發商應清晰欲接手爛尾樓工程本身的負債以及爛尾樓的已建部分有無抵押，抵押擔保的范圍是多少、還款期限有多長的問題。如果存在抵押，抵押權人就具有處理的優先權。爛尾樓原物權所有人是否已付清土地使用權的出讓金支付情況土地使用權是否抵押問題。
 
二、預期項目改造成本
有的爛尾樓設計尚可，不須大動手術就可竣工， 有的項目設計存在著嚴重的缺陷，則需要對設計和配套作大“手術”，前者好辦，后者風險不小，弄不好花錢成了“無底洞”，或者費力不討好。有的爛尾樓已建部分存在著嚴重的質量問題，開發商需要權衡拆除成本和項目預期收益。
 
三、評估現金流可承受風險
開發商投資核算不準確，或者不量力而行，或市場發生變化，都有可能造成項目再次“爛尾”。更有投機者，以樓炒樓若失算，這風險就更大了。投資爛尾樓，一定要有雄厚的資金實力。
 
爛尾項目接手后如何盤活是一個難題。想要成功改造爛尾項目，需要弄清楚項目爛尾的原因，從源頭上解決問題。
 
如何盤活爛尾項目？
 

• 重新定位和規劃

爛尾樓的形成也是由于前期定位上出現了嚴重的混亂才導致的。爛尾樓要想“復活”，就需要請專業的商業服務機構進行詳細的市場調查，研究項目商圈內商業分布情況，重新對項目進行定位，對項目業態做出合理規劃。
 

• 運營是關鍵

商業項目不是純粹的銷售商鋪，而是通過項目的運營來維持，爛尾項目接手后如何使其進入成形的經營狀態直接決定著爛尾項目能否擺脫爛尾的帽子。
 

• 重塑形象必不可少

項目爛尾的印象已經深入人心，爛尾項目要想重新發力就要改變爛尾形象，項目外在建筑形態需要重新包裝，媒體宣傳、營銷造勢必不可少。