近日，全國工商聯旗下的全聯房地產商會商業地產研究會與RET睿意德聯合發布了《中國商業地產行業2018/2019年度發展報告》（簡稱“報告”），對2018年商業地產領域代表性事件進行了盤點。報告顯示，盡管宏觀經濟整體下行，但商業地產交易依然非常活躍，但交易總體呈現冷熱不均，商業地產運營價值凸顯，優質商業資產成為變現工具。與此同時，商業地產過剩現象突出，市場形勢的變化和消費升級給商業地產的發展也帶來了新課題和新挑戰。
交易活躍但冷熱不均
2018年商業地產交易之活躍為之前所未見，甚至呈現出過熱之勢。業界專家觀察認為，這既是商業地產證券化努力的成果，同時也是經濟新常態下，房企變現壓力的釋放。
去年5月，著名商業地產開發商香港恒隆地產以107.3億元的價格、118%的高溢價率，摘得杭州核心商業區杭州大廈旁百井坊地塊，杭州將迎來首個恒隆廣場及地標性商業綜合體。競購當天，除恒隆地產外，參加競買的還有華潤新鴻基、阿里城投、新世界、九龍倉、銀泰知名地產公司，而且競爭一度陷入白熱化。
報告認為，在全國各大城市商業地產總體過剩且經營困難的背景下，杭州這一商業地塊的拍賣之所以受到如此追捧，不代表商業地產熱的復燃，主要是基于項目在城市量級與區位上的個案優勢，核心地段商業抗跌性好的理念依然被認可。
在經濟新常態下，優質的資產成為變現工具。去年9月，以廣州正佳廣場為標的物業的“廣發恒進-正佳企業集團正佳廣場資產支持專項計劃”成功發行，總規模達73.0億元，成為2018年最大規模的CMBS。此外，以國瑞購物中心、國瑞哈德門廣場、北京合生匯、新建元鄰里中心等優質物業為標的的CMBS/類REITS產品也密集發行。報告認為，根據國外的成熟經驗，在企業面臨困境時，與其他房地產產品相比，優質商業資產具有變現能力強、抗風險性高的優點。
不過，去年，全國商業地產交易出現了冷熱不均的狀況，商業地產的運營價值日益凸顯。一個典型的例子是，2018年年末北京市場的兩宗商業資產交易：一宗是樂視控股所屬的世茂工三資產拍賣案，去年12月初，阿里網站進行了預拍公告，評估價為32.89億元，而起拍價僅為23.02億元；而另一宗是盈科中心項目以105億元高價成交，打破了北京商用物業交易金額記錄。報告認為，這一冷一熱的背后顯示了資本市場對于資產運營價值的認可。世茂工三項目盡管地處北京核心商務地段，但是由于長期處于空置狀態，資產價格不升反降。與此形成鮮明對比的是，盈科中心因為一直處于滿租狀態，擁有良好的現金流，即使總價高企，依然成交。
項目運營面臨多重考驗
不可否認，2018年，商業地產過剩的現象表現突出，與此同時，市場形勢的變化和消費升級給商業地產發展運營帶來了新的課題和挑戰。
業內普遍認為，多年來商業地產大躍進式的發展，導致了購物中心競爭過度，再加上宏觀經濟下行壓力猶存，新項目普遍面臨招商難與資金難問題。報告顯示，根據2018年抽樣數據，體量在5萬平方米以上購物中心實際如期開業數量不足六成，開業成為商業地產實力的象征。
在新形勢下，很多商業地產因勢利導，對存量物業進行了創新升級，并積極引入了新業態，利用互聯網技術加快線上線下融合。
去年年中，位于北京前門核心地段的城市更新項目”北京坊”全面營業，無印良品體驗酒店、星巴克甄選旗艦店、Page One旗艦店等眾多創新業態亮相，顛覆了北京市民對于前門商業的落后陳舊印象，越來越多的本地年輕人開始將北京坊當做時尚打卡地。去年9月，世茂集團旗下上海世茂廣場重新開業，強烈的時尚感和創新性吸引了大量的本地顧客及外地年輕游客。值得一提的是，該項目多年前世茂集團曾委托百聯管理，經營業績并不理想，不過，從目前的情況看，改造前后可謂冰火兩重天。在業內看來，早年這里的定位既留不住本地消費，更吸引不了南京路上的外地游客。而改造升級為時尚商場之后，上海世茂廣場業績翻番。此外，在古都西安，SKP將十年爛尾樓改造成西安城市商業新名片，同樣帶動西安高端商業發展邁向新的臺階。
這些成功案例為城市商業更新帶來了活力與信心。報告認為，由于增量商業開發成本越來越大、周期越來越長、區位越來越偏，存量商業的更新改造正成為新的商機。
在引進新零售業態方面，業界態度積極，充滿期待。但經過一段時間的運營，去年，新業態的問題也明顯暴露出來。去年12月，“新零售先鋒”超級物種主體公司永輝云創就爆出累積總虧損達10億元之巨，以至于永輝宣布將其剝離出上市公司業務體系。之前，盒馬鮮生還被爆出修改食品保質期的“標簽門事件”，以及迫不及待地推出盒小馬加盟業務，這些都讓業界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。
盡管新零售實驗遇挫，但是，業界并未因此而放棄關于商業模式的創新探索，巨虧的超級物種依然會獨立于上市公司繼續發展，新零售前行的腳步并未停止，線上線下走向融合的期待依然存在。去年5月，美團將旗下生鮮超市品牌“掌魚生鮮”升級為“小象生鮮”，同時還加快了拓店步伐。京東7FRESH在經歷人事重組之后再出發，渠道已經下沉至佛山、廊坊等三四線城市。
另外，報告顯示，實體商業正在加碼數據智能 ，技術驅動運營成為共識。例如，以大悅城、印象城、愛琴海為代表的購物中心紛紛自建商業科技公司，有的增設了首席技術官崗位，更加注重技術對商業運營的引領作用。作為商業地產領跑者的凱德，基于對數字化技術應用、商業迭代和消費演進的深刻洞察，以及對自身業務邏輯的充分審視，即將打造出商業新物種——凱德中國創新中心，品牌名稱定義為“來探Next-Ten”，代表著對未來十年購物中心零售模式的前瞻性布局。寶龍聯合京東跨界無界零售，打造新品“寶龍創想實驗室”，對接新零售，業態涉及兒童、餐飲、超市、數碼等，包羅生活細節，融合線上消費實現流量導入。同時，由寶龍創想室投資的逛友智能科技，現場發布了其剛剛在2018 CES上斬獲機器人類創新大獎的ShopPal小炮逛街機器人，將廣泛適用于購物中心、商業綜合體、大型零售商、主題園區等公共場所的共享跟隨服務機器人。
對于2019年的市場發展趨勢，報告認為，總體預期趨于謹慎。受宏觀經濟影響，消費者消費行為更趨謹慎，再加上商業自身創新不足，渠道分流更加明顯，今年業界的市場預期普遍下行，新項目的拓展更趨保守。餐飲、影院等購物中心傳統增長引擎表現乏力，新零售的發展也不盡如人意，行業步入“無創新不商業”的新時期，亟需替代性創新業態與模式，市場倒逼的創新壓力加大。
