剖析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的三大錯(cuò)誤

 

第一大錯(cuò)誤：產(chǎn)品形態(tài)規(guī)劃與盈利模式相矛盾

 

很多開發(fā)商在項(xiàng)目盈利模式與產(chǎn)品形態(tài)規(guī)劃上不統(tǒng)一，項(xiàng)目本來(lái)打算出售的卻規(guī)劃成了不適合銷售的大面積、集中式商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)，本來(lái)是要自己持有經(jīng)營(yíng)的卻規(guī)劃成了不適合引進(jìn)大型品牌主力商家使用的產(chǎn)品形態(tài)。

 

目前大部分開發(fā)商由于資金實(shí)力等原因，開發(fā)理念還是不愿意持有，而是最快最貴的賣掉商鋪快速回籠資金，這種盈利模式的產(chǎn)品形態(tài)最好是易分隔、獨(dú)立門面、獨(dú)立交通組織的商業(yè)。

 

上面這一點(diǎn)上，萬(wàn)達(dá)目前做的最好，他們?cè)诋a(chǎn)品形態(tài)規(guī)劃時(shí)把持有型和銷售型分離，持有型部分規(guī)劃為大面積集中式商業(yè)，銷售型部分規(guī)劃為小面積沿街商業(yè)。

 

第二大錯(cuò)誤：先蓋樓后招商

 

這是目前國(guó)內(nèi)大部分開發(fā)商的通病，他們習(xí)慣于先把房子蓋好然后再考慮招商的問(wèn)題。這些開發(fā)商在住宅開發(fā)的時(shí)候就是這么做的，先蓋房子再賣房，也賺得盆滿缽滿，他們就認(rèn)為這種做法是理所當(dāng)然的。

 

住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，整個(gè)游戲規(guī)則面臨著一個(gè)巨大的變化，開發(fā)商面對(duì)的客戶不再是個(gè)體為主的自然人，而是一家家商業(yè)機(jī)構(gòu)。

 

商業(yè)地產(chǎn)是為下游的商業(yè)機(jī)構(gòu)提供一個(gè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的，開發(fā)商蓋的房子要靠商家來(lái)使用的；商家對(duì)選址的要求，要考慮地段、商圈、業(yè)態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)和功能、成本等多重因素，當(dāng)這些要求不被滿足的時(shí)候，商家是不會(huì)進(jìn)駐的。

 

開發(fā)商前期規(guī)劃的時(shí)候不考慮下游商家的需求，等蓋完房再招商，其結(jié)果自然就是商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)期閑置。

 

萬(wàn)達(dá)提出“訂單式開發(fā)”，核心思想是先與下游商業(yè)機(jī)構(gòu)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，按照下游商家的需求去拿地、去做規(guī)劃、去蓋房子，蓋好房子租給這些戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴。

 

而我們很多開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)思路還停留在史前階段，給招商造成了巨大的困難，成為商業(yè)物業(yè)閑置的一個(gè)關(guān)鍵原因。

 

第三大錯(cuò)誤：盲目追求大體量

 

商業(yè)項(xiàng)目的大體量是住宅市場(chǎng)大盤的一個(gè)翻版，土地成本的市場(chǎng)化要求開發(fā)商必然追求大盤的規(guī)模化效應(yīng)以降低成本，而且大盤也能塑造開發(fā)商的品牌，同樣在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)追求大體量。

 

大體量對(duì)住宅開發(fā)來(lái)講是降低成本的主要手段，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，脫離市場(chǎng)需求的大體量就是找死！

 

目前在北京以及很多城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，許多商業(yè)物業(yè)招商空難，當(dāng)開發(fā)商蓋的大量商業(yè)物業(yè)處于閑置狀態(tài)的時(shí)候，很多商家也為找不到理想的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所而頭疼，供與求之間矛盾非常尖銳，人們?cè)诟锌�缺少有效需求的時(shí)候?qū)嶋H是缺乏有效供給。