砂之船奧萊REITs于2018年3月在新加坡上市，是亞洲首個奧特萊斯REITs，目前在重慶、合肥和昆明持有4個奧萊。其中重慶砂之船銷售坪效4.4萬元/平米/年，是全國坪效最高的奧萊之一。
重慶砂之船奧萊歷年銷售坪效
砂之船奧萊的經營模式以聯營為主，公司提供經營場所，統一收銀，抽取商戶營業額的一定比例作為租金。砂之船的聯營扣率在12%左右。
砂之船奧萊純抽成租約占比77.2%
此外，砂之船奧萊平均租約剩余年限短，一年之內到期的租約占比73.7%，對投資人來說，存在很高的租約到期后空置風險。
砂之船REITs平均租約剩余年限
對比：凱德REITs一年之內到期的租約占比僅27.5%
純抽成模式為主且短期內大量租約到期，增加了租金收入不穩定的風險。基于資本市場要求，砂之船奧萊REITs引入EMA租金模式，來提高未來租金收益的穩定性，以匹配投資人的預期。
基于EMA（委托管理協議），REITs把物業整租給運營管理人，收取基礎租金+營業額抽成，并由砂之船集團對保底租金提供擔保。
EMA租金分配結構
1、REITs將物業交給運營方管理，并由運營方承擔全部運營成本；
2、REITs基礎分成包括固定租金部分和可變租金部分，其中
可變租金=營業額*抽成比例（重慶砂之船4%，璧山砂之船4.5%，昆明砂之船5%，合肥砂之船5.5%）
3、如果以上計算出來的reits分成低于協議約定的保底租金，則首先由運營方應分得的基礎管理費補足；如果基礎管理費仍不足于補足，則由砂之船集團提供差額補足（以1億為限）；
4、運營方基礎管理費為租賃總收入的30%；
5、如果還有剩余，則在reits和運營方之間按4:6比例分配。
我們通過一個示意來進一步說明：
1、租賃總收入為1億，按EMA管理協議計算分配給reits的基礎分成為6000萬；分配給運營方的基礎管理費為10000*30%=3000萬；
2、剩余績效分成總額為1000萬，在reits和運營方之間按4:6分成；
3、最終reits總分成（即ema租金）為6400萬，運營方總分成為3600萬。
啟示
1、金融手段：通過以上復雜的安排，將奧萊不穩定的抽成租金轉換為對reits投資人穩定的租金收益，這就是砂之船REITs的租金化妝術。
2、坪效本質：無論金融手段怎么變，租金坪效的本質未變，沒有租金坪效的提升，金融手段將成為無源之水無本之木。
