房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的機遇與挑戰(zhàn)

早在2010年前后，就有房企開始提出進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型，然而盡管轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已是大勢所趨，但不可否認(rèn)，房企仍要面臨巨大的風(fēng)險，轉(zhuǎn)型之路并不平坦。

房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的機遇

1、市場規(guī)模巨大，未來前景廣闊。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及面極其寬泛。從形態(tài)上講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、商業(yè)綜合體等多種形態(tài)；從業(yè)態(tài)上講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又涵蓋文化旅游、生物醫(yī)藥、高端制造、大健康、新能源、新材料等諸多新興產(chǎn)業(yè)。以文旅產(chǎn)業(yè)為例，文旅產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的其中一個板塊，就達(dá)成了萬億市場的“超級獨角獸”，另外還有康養(yǎng)醫(yī)療、生物醫(yī)藥等炙手可熱的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場規(guī)模和發(fā)展前景可見一斑。

2、順應(yīng)國家戰(zhàn)略規(guī)劃，政策利好頻發(fā)。黨的十九大報告中指出，推進(jìn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的主攻方向。實現(xiàn)這一目標(biāo)必須堅持推動戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展，加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高大中型企業(yè)核心競爭力，支持小微企業(yè)的發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身具有加速企業(yè)孵化和產(chǎn)業(yè)集聚的功能。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅向企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施，而且還提供如政策支持、金融服務(wù)、行業(yè)咨詢等智力資源和社會服務(wù)，無疑促進(jìn)了企業(yè)尤其是小微企業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)起到了孵化器的作用；政策是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵土壤，從中央到地方紛紛出臺政策規(guī)劃行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，不斷釋放圍繞“高精尖、雙創(chuàng)、人才引進(jìn)、健康醫(yī)療”等產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的前瞻性信號，為其描繪了一張可以大展拳腳的藍(lán)圖。

3、新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展需要主推手和催化劑。城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，新型城鎮(zhèn)化要求以人為本，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)融合，讓農(nóng)民真正融入城市。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)集聚和產(chǎn)業(yè)升級，促進(jìn)城市與農(nóng)村合理分工，功能互補。沒有產(chǎn)業(yè)只有設(shè)施的城鎮(zhèn)無法實現(xiàn)人口的集聚，產(chǎn)業(yè)才是引領(lǐng)和支撐人口的核心。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是將房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輻射滲透功能，能夠影響并擴散到其他區(qū)域，實現(xiàn)區(qū)域間合作發(fā)展，從而容納更多人才。可以說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是實現(xiàn)我國新型城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)。

4、下個藍(lán)海，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)利潤豐厚。傳統(tǒng)房地產(chǎn)進(jìn)入了高庫存、低利潤、競爭激烈的新常態(tài)，加上國家對土地、融資的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)急需擴展新的利潤增長點。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅符合國家戰(zhàn)略，還能促進(jìn)城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，地方政府對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)給予很多政策利好。

同時，相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)收入主要為物業(yè)銷售，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收入來源更加多元化，來源主要有開發(fā)型物業(yè)銷售，持有型物業(yè)經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)、資產(chǎn)升值以及政府補貼。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)讓企業(yè)源源不斷獲取收入，加上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有輻射滲透和示范作用，運營優(yōu)秀的企業(yè)可利用先進(jìn)管理經(jīng)驗，結(jié)合區(qū)域特征快速復(fù)制產(chǎn)業(yè)園區(qū)，加快自身發(fā)展和規(guī)模提升。

房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的挑戰(zhàn)

1、國家政策變化的風(fēng)險。這是房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的重要挑戰(zhàn)之一。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，近年來國家政策對其管束日益嚴(yán)格。從實踐上看，政策發(fā)生重大變化或是有重要的舉措、法規(guī)出臺，都會使房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中產(chǎn)生風(fēng)險，如產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、稅收政策及金融政策等，一旦發(fā)生變化或調(diào)整，都極有可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來重大影響。

2、運營開發(fā)能力不足，運營經(jīng)驗不夠。當(dāng)前房企在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)時，普遍存在實踐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目管理經(jīng)驗不足，運營開發(fā)能力較差的問題，多數(shù)房企難以擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)的開發(fā)模式。

3、資金回籠周期滯后。房地產(chǎn)市場是典型的風(fēng)險與利潤并存的市場，資金周轉(zhuǎn)速度是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和運營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時，往往面臨著開發(fā)周期長，投資風(fēng)險高的挑戰(zhàn)。一般來說，投資的風(fēng)險總是和流動性強弱成正比，受投資環(huán)境影響較大，時間越長，風(fēng)險越大。由于土地具有不可移動性，加上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域性，一旦企業(yè)所投資的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目出現(xiàn)危機，企業(yè)很難通過轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的方式減少損失，勢必對企業(yè)的現(xiàn)金流造成惡劣影響。

4、特色產(chǎn)業(yè)集群缺乏，盲目開發(fā)同質(zhì)化嚴(yán)重。特色產(chǎn)業(yè)集群的缺乏使得房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中面臨著挑戰(zhàn)。就目前而言，由于從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在招商引資、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方面的能力還有待加強，缺乏特色產(chǎn)業(yè)集群造成的同質(zhì)化嚴(yán)重，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展舉步維艱。

文章來源：產(chǎn)城智庫