REITs——未來商業(yè)地產(chǎn)的福音

REITs（Real Estate Investment Trusts）全稱不動產(chǎn)投資信托基金，60年前產(chǎn)生于美國，20年前進入亞洲，現(xiàn)在全世界36個國家和地區(qū)都已經(jīng)有了REITs，業(yè)態(tài)涵蓋豐富，物流園、養(yǎng)老地產(chǎn)、購物中心、酒店、寫字樓、基礎設施、公寓等，已成為專門投資不動產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品。

可見，REITs是用不動產(chǎn)收益權(quán)做成的標準金融產(chǎn)品，并把其份額賣給投資機構(gòu)與投資人，再把收益權(quán)證拿到資本市場流通交易，從而又豐富了資本市場。

2008年，國務院辦公廳發(fā)布126號文件，要求“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點”，是我國政府對引入REITs的最早要求。之后10年，我國管理機構(gòu)積極推出了很多“類REITs”產(chǎn)品，包括ABS、CMBS、CBN等，這種“類REITs”產(chǎn)品是抵押品，發(fā)出來都是借錢的方式，就看誰的利率低。但是這些“類REITs”產(chǎn)品的出現(xiàn)，為真正推出REITs創(chuàng)造了條件。

我國REITs試點工作正式啟動

近年來，我國經(jīng)濟增速放緩，近期又疊加了疫情的影響，為貫徹落實國家關于防風險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板的決策部署，強化資本市場服務實體經(jīng)濟能力，進一步創(chuàng)新投融資機制，有效盤活存量資產(chǎn)，促進基礎設施高質(zhì)量發(fā)展，中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委于4月30日聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），正式啟動基礎設施領域公募REITs試點工作。這次REITs不再是“類REITs”，而是權(quán)益型REITs，是公募REITs，是“真REITs”，享受的是未來的分紅和溢價。這種“真REITs”的出現(xiàn)，使得我國能夠真正與國際接軌。

近些年我國各地已經(jīng)建成大量的基礎設施，通過“PPP”模式建成的基礎設施也不少，它們除了靠財政資金和企業(yè)自有資金，大量的是通過負債建成的，就是所謂的用各種各樣的方式借錢搞建設。借錢就得還本付息，結(jié)果就是地方債的包袱越來越沉重，引入“PPP”模式后，地方政府的壓力非但沒減輕，企業(yè)也負債累累。

而推出權(quán)益型公募REITs試點，就是要推出以建成的基礎設施為資產(chǎn)的REITs。其實全世界大多數(shù)國家都是在類似困難情況下推出REITs這種金融產(chǎn)品的，其對于“經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展、讓經(jīng)濟重新恢復活力”能夠發(fā)揮不小的作用。

為什么國外企業(yè)的負債率普遍相對較低，原因就是他們有直接融資的工具。REITs不動產(chǎn)投資信托基金就是這樣的一種直接融資工具，它把這些不動產(chǎn)資產(chǎn)加工成了標準的金融產(chǎn)品，面向個人或機構(gòu)投資人發(fā)行，并且公開在市場上流通，無論對政府、企業(yè)還是對普通投資人，都具有非凡意義。北京大學光華管理學院副院長、金融學系教授張崢將其形象地比喻為“不動產(chǎn)資產(chǎn)的IPO”，表示“股票是工商企業(yè)整體證券化上市的結(jié)果，REITs是不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化上市的結(jié)果”。

投資人和不動產(chǎn)之間的銜接機制

中國證券投資基金業(yè)協(xié)會秘書長陳春艷解釋，從國際市場來看，REITs有兩種模式，一種是公司型的REITs，以美國、日本等國家為代表；一種是契約型REITs，以香港、新加坡等地為代表。根據(jù)REITs制度的立法路徑可分為以美國為代表的圍繞稅收法律條款所建立的REITs制度和以日本、德國等為代表的通過建立專項法規(guī)對REITs業(yè)務進行規(guī)范的REITs制度。而我國推出的REITs產(chǎn)品跟國際上有所不同，采取的是公募基金加單一基礎設施專項計劃的結(jié)構(gòu)。

高和資本執(zhí)行合伙人周以升表示，REITs相當于華為手機，“界面簡單，內(nèi)核復雜”。他認為，REITs本土化非常不易，有很多制度和實操的開創(chuàng)性工作，直到2014年資產(chǎn)證券化實施備案制之后，“類REITs”的市場打開，中國才開始了成系統(tǒng)的實驗，所謂的“公募基金+ABS”結(jié)構(gòu)雛形就是那時形成的。“如果不做實驗是不敢推的，到今天為止大約實驗了4600多億的體量，終于足夠了，才可以再向前走一步。”

客觀講，之前國內(nèi)的現(xiàn)實條件不允許推出REITs，直到今年情況出現(xiàn)了歷史性改觀，時機才算成熟。由于疫情和全球經(jīng)濟的震蕩，利率低到歷史低點，同時不動產(chǎn)價格下跌，不動產(chǎn)收益率提高。中國不動產(chǎn)只有大量普遍實現(xiàn)“正杠桿”，才是REITs推出的時機。

那么，REITs到底是什么呢？很簡單，就是要讓投資人和不動產(chǎn)資產(chǎn)之間有一個銜接機制。中國改革開放40年來，在城鎮(zhèn)化發(fā)展和經(jīng)濟提升的過程中，不動產(chǎn)升值巨大，但是這么大體量的物業(yè)老百姓卻投不了，所以監(jiān)管層考慮到金融公平，讓這些小投資者也能進來，分享中國改革開放和城鎮(zhèn)化的紅利。

REITs涉及商業(yè)地產(chǎn)還需時間考驗

REITs是不動產(chǎn)的概念，包括一般意義上的基礎設施和商業(yè)不動產(chǎn)。值得注意的是，《通知》中聚焦的重點行業(yè)包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目；鼓勵信息網(wǎng)絡等新型基礎設施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點。REITs對于我國繼續(xù)推動基礎設施建設（傳統(tǒng)基建和新基建）投資非常有意義，可以降低地方政府負債率，化解潛在的金融風險。

雖然試點暫時還未涉及商業(yè)不動產(chǎn)，但是從長遠看，REITs對于商業(yè)不動產(chǎn)乃至住宅都具有重要意義。過去老百姓買不到穩(wěn)定可靠簡單的金融投資產(chǎn)品，只能去炒房子；但如果不動產(chǎn)行業(yè)能夠盤活，構(gòu)建一個中等風險、中等收益的投資品，派息率也在合理水平，又有流動性，可以像股票那樣隨時買賣，消費者一定喜歡。而且，不動產(chǎn)證券化，可以更好地實現(xiàn)“房住不炒”。房子是用來住的，REITs的權(quán)益證或稱股票才是用來買賣的。這樣，中國整個不動產(chǎn)行業(yè)的泡沫化和非理性壓力隨之減輕，中央籌劃的房地產(chǎn)長效調(diào)控機制就能夠形成。

從國際來看，商業(yè)地產(chǎn)類的REITs從20世紀90年代到現(xiàn)在保持著每年10%的年化收益率，為什么這么高呢？主要包括三項內(nèi)容，一是每年必須按期分紅，要分掉90%以上，這對穩(wěn)健投資人很有好處，年年能拿到收益；二是資產(chǎn)增值，不動產(chǎn)增值還是很可觀的；三是股權(quán)溢價，因為其本身也是一種有價證券，在交易過程中有漲有跌，會有股價上漲的預期。這三者相加就達到了10%。據(jù)美國REITs協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，從1972年到2014年的42年間，REITs增長了142倍，年化收益率為12.2%，收益要高于其他金融產(chǎn)品，而且安全得多。

國務院發(fā)展研究中心REITs課題組長孟曉蘇指出，此次推出基礎設施類的資產(chǎn)證券化REITs，就是用投資人替換債權(quán)人，讓投資人成為接盤俠。在基礎設施建設成功并且運營取得合理收益后，將其打包，通過公募社會資金的方式來購買，讓它到資本市場上流通，可以很好地解決基礎設施項目長期占壓債務型資金的問題。通過細分領域的成功經(jīng)驗，可以逐漸復制到其他領域，進一步豐富產(chǎn)品操作規(guī)范的各種細則。

REITs實際上是去杠桿

此次國內(nèi)推出的REITs試點具有自身特色，從資產(chǎn)界定方面而言，基礎設施當中包含倉儲物流等具有一定商業(yè)地產(chǎn)屬性的資產(chǎn)；從收益方面而言，作為權(quán)益型產(chǎn)品，其收益水平受項目運作效果影響，并不固定。

權(quán)益型的REITs，賣的是股份，不是貸款，所以它實際上是去杠桿。此外，它與債不一樣，發(fā)債要有一個特別強的主體，資產(chǎn)差一點有時并沒那么重要；但權(quán)益型REITs不一樣，比如買了“高速公路”0.1%的股權(quán)，本質(zhì)上就等于持有了一個不動產(chǎn)份額。不同于一般的銀行抵押貸款，REITs的杠桿率是限制的，在成熟市場，比如新加坡等基本在50以內(nèi)。但中國的監(jiān)管層更重視投資人保護，現(xiàn)在規(guī)定是20。

目前，中國基礎設施不動產(chǎn)類別很多，這部分高質(zhì)量的資產(chǎn)通過金融創(chuàng)新，可以用最簡潔的方式進入資本市場，讓老百姓有合適的派息率。

總之，REITs對于未來盤活商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)存量和引導更多的資源進入商用物業(yè)投資領域具有劃時代意義，對于地產(chǎn)行業(yè)的推動作用也將不言而喻。作為當前地產(chǎn)領域內(nèi)最值得期待的不多的幾種金融創(chuàng)新之一，《通知》一經(jīng)推出，就在業(yè)內(nèi)激起了千層浪，興奮的同時也對未來產(chǎn)生了更多期許。

文章來源：中房協(xié)商旅文地產(chǎn)