商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)售租模式解析

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式根據(jù)售租情況可以分為5類，這些模式?jīng)]有哪一類是完全正確或者錯(cuò)誤的，需要根據(jù)不同的商業(yè)特點(diǎn)及開發(fā)商資金需求而判定是否合適。

第一類模式：純銷售模式

開發(fā)出來的商鋪達(dá)到銷售條件便直接銷售，快速回籠資金

優(yōu)點(diǎn)：快速回籠資金；

操作相對簡便；

缺點(diǎn)：不利于后期經(jīng)營管理；

后期一般形象不佳；

失去物業(yè)增值的可能性。

適用：體量不大的社區(qū)商業(yè)，特別是沿街底商；

如招商中環(huán)華府商業(yè)、萬科翡翠濱江商業(yè)。

第二類模式：售后返租模式

開發(fā)商將劃分之后的商鋪出售給小業(yè)主，再讓小業(yè)主返租給開發(fā)商或者委托專業(yè)招商運(yùn)營公司，并約定期限和回報(bào)。

優(yōu)點(diǎn)：短期內(nèi)可以快速套現(xiàn)，快速回籠資金；

增加客戶購買信心，提高銷售價(jià)格；

一定時(shí)期內(nèi)可以統(tǒng)一運(yùn)營，保證商業(yè)業(yè)態(tài)合理性；

缺點(diǎn)：開發(fā)商或者委托管理者是否具備長期、穩(wěn)定經(jīng)營的能力。

適用：適用于資金暫時(shí)緊張，但有較好招商能力的公司。一般情況下，這類模式必須是具備優(yōu)秀的招商運(yùn)營能力才行。如融創(chuàng)精彩天地（提前銷售，但還是屬于售后返租）。

還有一些專業(yè)市場類商業(yè)，如大型裝飾城之類。

第三類模式：先租后售模式

開發(fā)商先整體招商運(yùn)營，待成功招商之后再行出售

優(yōu)點(diǎn)：屬于帶租約銷售，投資客即買即收益，容易出售；

可以獲得一部分租金收益；

缺點(diǎn)：前期需要專業(yè)招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)；

招商能力的要求極高，因?yàn)樽饨鸹貓?bào)率必須高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，否則反而不利于銷售；

后期還是面臨無法統(tǒng)一管理的窘境。

適用：適用一些對商業(yè)業(yè)態(tài)有嚴(yán)格要求，租金回報(bào)比較可觀的項(xiàng)目。如一些熱門景點(diǎn)的商鋪，如上海豫園附近的一些商業(yè)。

第四類模式：純租賃模式

開發(fā)商完全自持整體商業(yè)，不做任何銷售，以商戶租金、車庫中庭租金及廣告位租金等收益為主。

優(yōu)點(diǎn)：可以完全按照整體業(yè)態(tài)規(guī)劃要求定向招商，統(tǒng)一經(jīng)營管理；

完全自持對主力店及連鎖品牌招商具有一定吸引力；

成功運(yùn)營之后，較好的商業(yè)氛圍及形象也使物業(yè)整體升值 。

缺點(diǎn)： 需要強(qiáng)大的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)或者公司；

招商及運(yùn)營能力的要求極高；

前期資金壓力極大，且收益期非常漫長。

適用：資金實(shí)力非常雄厚，且擁有專業(yè)成熟招商團(tuán)隊(duì)的開發(fā)商，如凱德廣場、恒隆廣場等。

現(xiàn)在有一些大型城市綜合體商業(yè)也適用此模式，這樣可以提升住宅及辦公價(jià)值，如青浦綠地中心的購物中心。

第五類模式：租售結(jié)合模式

目前這種模式相對比較流行，開發(fā)商自持一定比例的商鋪，其他部分劃分小鋪進(jìn)行銷售或者售后返租。

優(yōu)點(diǎn)：自持一定比例可以控制整體商業(yè)的主力業(yè)態(tài)；

部分銷售可以有一些資金回籠；

缺點(diǎn)：銷售出去的商鋪管理難度較大，如果返租則遇到第二類的問題；

不同比例的自持對管理的要求不同，如果自持比例很小，與第一類或者第二類差不多，如果自持比例很大，那與第四類又差不多。

適用：

1、中小型開發(fā)商，少部分自持，擁有強(qiáng)大的招商運(yùn)營能力或者委托專業(yè)招商運(yùn)營公司，如新環(huán)廣場。

2、 樓盤規(guī)模足夠大，大部分自持，自身擁有強(qiáng)大商戶資源，如新華紅星國際廣場，萬達(dá)廣場（其中金街一般散售）。

文章來源：商業(yè)招商大平臺(tái)