不遮掩的說，每個產業地產商，都有個房地產夢。
產業地產是受房地產影響最深的行業之一。兩者本是一脈同宗，從某種意義上講，產業地產甚至更高明一些（業內常言：做住宅的是高中生、做產業地產的是研究生）。但學歷并不等同于財富，貌似高端的「研究生」，上有政策紅線無法逾越，下有政府幻想溝壑難填，一直在政府與企業間反復橫跳，最終鬧了個賠本賺吆喝；而房地產雖不似「研究生」般面面俱到，但抱著土地，守著政策，又總能賺得盆滿缽滿，活成了「研究生」夢想中的樣子。
筆者相信，每個產業地產商在入行之初都曾豪情萬丈，但迫于生存壓力，其中的大多數都選擇了「妥協」，與房地產、商業地產頻繁產生交集，以求在規則的邊緣，謀得一條生存之道。
筆者總結幾個產業地產從事非產業地產開發的幾種套路，其中多數套路目前已被地方政府明令禁止，有些甚至已經觸碰了法律底線，這里只做科普，不提倡大家效仿。
產業勾地
產業勾地，「雅稱」產城融合。所謂勾地，就是政府與開發商在產業導入、產值、稅收、項目規劃指標、地價、開發建設等條件上進行「勾兌」。雙方達成一致意向后，對外則設置許多排他門檻，然后走一個公開程序獲取土地。
這里的勾地，主要有三個主體：
第一種，開發商親自下場勾地。
這種多見于剛入行的地產商，所謂「無知者無畏」，在房地產業大殺四方的開發商，對產業地產這一同宗兄弟并沒有過多的重視，把房地產那一套直接搬來，高喊口號：三年布局全國，五年做到行業TOP1！殊不知，在產業地產行業深耕數十年的老炮兒們，哪個不是謹小慎微，見人就喊日子苦，一塊錢掰成兩半花。
開發商親自下場，結果只有一個——碰壁。哪怕是在勾地最瘋狂的幾年，政府領導一聽到XX地產，連忙擺手，我們是管產業的，開發的事兒今天咱們不談哈。更有甚者直接給你來個將計就計，你不是搞產業嗎？先給一塊不能賣的科研用地把你套住，其他的事情再說，開發商一沒套路、二沒資源，項目自然做不下去。
開發商親自勾地不靠譜，于是衍生出了第二種模式：「開發商+產業集團」。
政府在與開發商的博弈中占絕對的主導權；但和產業集團打交道就又是另外一回事兒了。開發商抓住政府招商引資、發展經濟的急切心理，拉上產業集團，以雄厚的產業資源為誘餌，「逼迫」政府在供地上做出讓步，在產業用地中「勾兌」住宅或商業用地。拿到地后，再由開發商進行開發與銷售，產業集團從中獲取高額增值差價。
至于產業是不是能發展起來，那就仁者見仁、智者見智了，只能說，站在開發商的角度，肯定是把能賣的先賣了，產業部分，能拖則拖，實在拖不下去，就交給產業集團處理，要求也不高，只要面子上過去即可。
第三種，就是由產業地產商直接勾地。
產業地產商有沒有嘴上說得那么「純粹」，政府肯定有自己的判斷，但無論如何，產業地產商對政府「需求」的理解更透徹，也有一定的產業資源和招商運營能力，終歸要比房地產商適合得多；更重要的是，產業地產圈子就這么大，企業必須靠口碑吃飯，如果產業不做或者做得差，騙一家兩家還有可能，長此以往，相當于砸掉了自己的飯碗。
產業地產商直接勾地，具體做法是：以產業地產之名低價拿地，并配以一定比例的住宅，先賣住宅回籠資金，再反哺產業園開發，同時向政府收取一定的招商服務費、咨詢費等。
不過，這一模式目前越來越難走，近兩年，包括深圳、杭州、濟南、東莞、鄭州等多地都出臺文件，禁止產業用地與住宅捆綁，以遏制產業勾地現象。
M0
產業勾地越來越難，一些開發商開始把目光轉移到M0（新型產業用地）上，因為M0允許配比20-30%左右的配套，可以做成公寓散售。
不過話說回來，M0的門檻不低，這事兒開發商做不了、產業地產商也很難，只有手握資源的產業集團可以勉強嘗試一下。
M0要分兩類說，一是原有工業用地變性，二是通過定向招拍掛取得土地。第一種土地變性，園區在線（ID：YQZXGZH）之前就說過，這事兒挺難，因為工改M0政府是沒有財政收入的，沒有財政收入，政府就沒有積極性，政府沒積極性，事情就很難推進。更何況，這兩年各地都在壓縮M0用地的指標，賣還不夠賣，怎么會讓你白白占用指標？另一種就是與政府約定，以招拍掛形式拿地，成本上，M0略高于工業用地，但遠低于商服用地。不過產業入駐門檻不低，至少要是當地的大項目 / 重點項目 ，而且必須通過政府考核，（住宅部分）才可以分割銷售，未達到要求的土地可能被收回。
總部基地模式
理論上，工業用地有一條7%的紅線，即用于行政辦公及生活配套的土地，不得超過總用地面積的7%。但在實際操作中，有一些產業地產商會打「擦邊球」，比如把大量辦公和研發寫成廠房，按廠房來報批，實際上做成總部基地使用；只把生活配套做在那7%里。
事實上，這種總部基地模式，更多是利用了工業與商業用地間的「灰色空間」，在工業用地上做一些大平層的寫字樓或獨棟辦公，項目建成后，僅用于自用與出租，也不對外銷售，從政府的角度看，企業的確在做產業，稅收也有，高品質的總部基地還能給地方增色不少，看似沒什么損失；但對于整個行業，這樣的總部基地在功能上與商業用地上的寫字樓功能上完全相同，成本卻低了很多，是赤裸裸的不公平競爭。
工 改
如果上述幾種套路和產業還有千絲萬縷的聯系，那接下來的幾種就是徹頭徹尾的房地產化行為了。
首先是「工改」。
「工改」在我國有悠久的歷史，最早官方層面的「工改」在可以追溯到1999年，《揚子晚報》在當年的報道中稱：「南京長虹無線電廠1995年停產后歷經艱難，1998年起改為學生公寓」，有效緩解了企業生存壓力。
進入21世紀，城市更新的步伐逼迫政府加快推行「退二進三」、「騰籠換鳥」，在這樣的背景下，北京、深圳、廣州等多地政府發文，積極引導工業用地功能轉換，俗稱「工改」。但當時「工改」專項政策很少，規范的監管體系尚未形成。開發商們敏銳地嗅到了商機，大舉涌進「工改」市場，借「工改」之名，低價買入廠房進行改造開發，買賣配套的住宅產品以獲取高額利潤，「以租代售」、「研發用房改公寓」、「宿舍改豪宅」，都是那個時期的「常規操作」。
不過，如今「工改」的紅利期早已過去，在現行政策下，之前尚未完成立項的「工改」項目已完全無法符合立項標準；符合標準的項目，基本都是苦累還沒錢賺的活。市場對「工改」的態度，也從趨之若鶩到棄之如敝履。
私自改變土地用途
如果說「工改」在當時的社會條件下還有跡可循的話（第一批吃螃蟹的人，也確實賺了個盆滿缽滿），在沒有任何政策依據的情況下私自改變土地用途，就是徹頭徹尾的違法了。
按理說，私自變性這種明顯的違法行為應該只是個案，不應在今天的討論范疇之內。然而事實上卻是每隔一段時間，都會有類似「XX小區工業用地建住宅違法銷售」這樣的新聞爆出，仿佛成了一種常態。其中一些開發商有通天本領，可以先斬后奏，建完房子再變性，對他們的手段和人脈，筆者只能說真的高明；但更多的開發商并沒有這樣的本事，東窗事發后，開發商不是拖欠房款不還，就是一跑了之，購房者畢生積蓄打了水漂，苦不堪言。
土地置換
眾所周知，土地直接變性難度極大，一般人很難搞定；因此，一些開發商另辟蹊徑，通過股權收購、土地作價入股方式，變相取得企業的工業用地，再以此為籌碼，與地方政府談判，置換等價的住宅 / 商業用地。
這種做法，算是一種比較「溫和」的處置方式。對政府而言，大片的工業用地是稀缺資源，用等價的住宅 / 商業置換血賺不虧；企業把全部資產在「高位」變現，完成轉型；開發商獲得土地，享受土地可能的增值收益。
當然，不是所有政府都能接受這一提議，需做好充分溝通，以免被套牢。
如今，產業地產逐漸回歸服務屬性，靠房地產賺錢，操作空間越來越小，對純粹想勾地然后開發住宅的房企，無疑是一個噩耗；但對深耕產業的企業來說絕對是一個難得的機會。
文章來源：園區在線
