筆者按：
目前深圳市城市更新項目已進入深水區，項目操作難度增大，更多開發商轉而選擇土地整備利益統籌項目。深圳市土地整備利益統籌項目處于政策不完善階段且可參考的案例不多，僅有深圳首宗利益統籌后出讓用地項目——南布社區整村統籌項目可供參考。開發商是迎難而上還是急流勇退，相信已經有了明確的答案了。筆者根據自身的實操經驗，就深圳土地整備利益統籌項目中項目公司、交易對手、擔保方的常見風險和處理方案進行闡述，并就土地整備利益統籌項目的立項申報、方案編制與報審、方案實施階段的風險與處理進行分享，希望對大家有所助益。本文不足之處，請大家批評指正，歡迎大家前來交流。
一、深圳市土地整備利益統籌項目流程
（一）土地整備的演變流程
（二）土地整備利益統籌項目的參與主體
（三）土地整備利益統籌項目的主要流程（藍色標注為重要節點）
二、深圳市土地整備利益統籌項目市場主體進入的時間點與方式
（一）時間節點與市場主體的關系
1. 重要的時間節點：核發留用土地批復后，村股份公司村股份公司按照集體資產處置規定，正式引入開發主體。
2. 批復前：市場主體通過一系列手段鎖定權益（如下方式），但無法實質獲取項目：
（1）簽署前期服務協議，承擔測繪、申報等前期工作；
（2）成為意向合作方，例如：龍崗區每萬平方米交納500萬元人民幣作為保證金；
（3）實際控制部分物業；
（4）與村股份公司、政府部門建立良好的溝通關系；
（5）提前簽署拆補協議；
……
3. 批復后：市場主體正式成為合作方（以下2種方式）。
（1）村股份公司入股項目公司；
（2）土地證為項目公司與村股份公司兩個權利人（即雙抬頭）。
（二）提前簽署拆補協議是否可以得到認可
1. 按照市規劃和自然資源局《關于規范土地整備利益統籌項目補償安置有關事項的通知》（深規劃資源[2019]255號）規定，簽補償安置協議簽訂的主體是原農村集體經濟組織繼受單位或原農村集體經濟組織繼受單位及按照相關規定確定的開發主體。因此，在核發留用地批復前，此時提前簽訂補償安置協議的主體并不符合規定。
2. 目前的操作路徑為：核發留用土地批復前，“開發主體”與被被拆遷人提前簽訂補償安置協議，村股份公司作為見證人，后續進行備案認可的情況。此路徑需要提前溝通確定是否可行。
（三）城市更新與土地整備利益統籌主要優劣勢分析
三、土地整備利益統籌項目的法律盡職調查
（一）項目公司的常見風險與處理方案
1. 主體資格及資質——一定要去查檔
（1）營業執照的存在、國家企業信息系統可查詢不等于已完全合法有效成立；
（2）檔案內部可能存在未公開的對股權的查封裁定書；
（3）房地產開發資質（涉及房地產開發經營、自行改造除外）。
2. 歷史沿革
（1）國企交易合法合規性；
（2）外資交易合法合規性；
（3）歷次股權轉讓的合法合規；
（4）資金的實繳狀況。
3. 股東
（1）股權的權利限制（質押、查封、收益權）；
（2）股權激勵；
（3）股權代持；
（4）國有股東。
4. 組織結構
（1）監事會/監事未設立的影響——影響辦理增值、股轉、質押手續；
（2）對交易事項是否有特殊決策機制。
5. 子公司、參股公司及分公司——剝離
6. 主要資產——例如：機器設備搬離的處理（搬離設備產生的費用、搬離完畢后場地出現缺陷）
7. 債權債務與擔保
（1）征信報告的參考意義（民間借貸不納入）；
（2）關注已有融資及本金、利息、居間費的支付情況，并與財務報表對應；
（3）項目本體融資風險（類似于A輪融資對后續融資的限制）：觸發債務清償條款、限制股權轉讓、限制項目轉讓、限制項目融資、限制參與項目管理，如何提前還款，提前還款需要承擔的責任；
（4）項目為第三方融資提供擔保風險（參考（二）已經支付的超過4倍LPR的利息能否要求退回）。
8. 其他重大合同
（1）與規劃指標相關的合同（涉及指標分成）；
（2）專業委托合同（稅務籌劃涉及的比例付費、人員的競業限制）；
（3）與村里相關的其他合同（專項法律顧問合同）。
9. 勞動人事——廠房搬遷的勞動人事處理
10. 稅務——可抵扣發票
11. 環保——涉及工業/廠房/土壤
12. 訴訟仲裁和行政處罰
（1）和解/撤訴并不等于已履行完畢；
（2）國企涉訴時的特殊考量。
（二）已經支付的超過4倍LPR的利息能否要求退回
最高人民法院關于修改《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》的決定（2020年8月20日施行）——民間借貸新規生效后，已有融資超過4倍LPR如何處理？已經支付的超過4倍LPR的利息能否要求退回？
1. 適用范圍
第一條：本規定所稱的民間借貸，是指自然人、法人和非法人組織之間進行資金融通的行為。經金融監管部門批準設立的從事貸款業務的金融機構及其分支機構，因發放貸款等相關金融業務引發的糾紛，不適用本規定。
2. 具體標準
第三十條：出借人與借款人既約定了逾期利率，又約定了違約金或者其他費用，出借人可以選擇主張逾期利息、違約金或者其他費用，也可以一并主張，但是總計超過合同成立時一年期貸款市場報價利率四倍的部分，人民法院不予支持。
3. 能否追溯
第三十二條：本規定施行后，人民法院新受理的一審民間借貸糾紛案件，適用本規定。借貸行為發生在2019年8月20日之前的，可參照原告起訴時一年期貸款市場報價利率四倍確定受保護的利率上限。
4. 相關案例和司法解釋
（1）（2020）浙0304民初3808號民事判決書
（2）最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋
第二十六條：合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。
（三）交易對手/擔保方的常見風險與處理方案
1. 自然人
（1）交易對手是自然人時，稅費的代扣代繳（境外企業同理）；
（2）擔保方是自然人時，配偶的簽字確認。
2. 擔保方提供擔保，先核查章程，再確認是出具股東會決議/董事會決議
《全國法院民商事審判工作會議紀要》【無須機關決議的例外情況】存在下列情形的，即便債權人知道或者應當知道沒有公司機關決議，也應當認定擔保合同符合公司的真實意思表示，合同有效：
（1）公司是以為他人提供擔保為主營業務的擔保公司，或者是開展保函業務的銀行或者非銀行金融機構；
（2）公司為其直接或者間接控制的公司開展經營活動向債權人提供擔保；
（3）公司與主債務人之間存在相互擔保等商業合作關系；
（4）擔保合同系由單獨或者共同持有公司三分之二以上有表決權的股東簽字同意。
3. 擔保方擔保能力的核查
（1）名下資產；
（2）資產與債務/或有負債的比例。
4. 涉訴情況
四、土地整備利益統籌項目的常見風險與處理方案
（一）立項申報階段
1. 立項的可行性判斷；
2. 項目的“外賣地”情況；
3. 前期墊付資金的處理；
4. 涉及資金方、中間方、操盤方的，資金投入之前需理順各方關系。
（二）方案編制與報審階段
1. 根據土地類型，考慮占補平衡等特殊處理方案；
2. 市場主體對方案編制時的提前介入。
（三）方案實施階段
1. 確權與拆補協議的簽署；
2. 留用地出讓前政府所需用地的移交與特殊用地的處理；
3. 留用地集體資產處置程序；
4. 考慮村股份公司對項目公司公司治理的影響；
5. 轉為商品性質應繳納地價；
6. 政府撥付土地整備資金的處理。
