行至2020年，產業園區已經發展了40余年，行業經歷了從初創到不斷成熟的發展過程，中立客觀的聲音逐漸受到重視，年度發展總結與發展趨勢也逐漸成為園區運營商關注的重點，因此方升研究也希望每年定期發布的年度報告能為各位接下來的發展提供幫助。今天我的演講內容分成三個部分，第一部分復盤對2019年市場的判斷，第二部分通過方升數據總結行業的年度發展變化，第三部分發布2020行業發展展望。
01
復盤六大預測
一、產業地產出現退潮現象
目前來看這條預測應該是錯的，我們當時的出發點是產業地產很不好干，2019年初很多轉型來做產業地產的企業都退出了，但發展到今年，又有更多的企業涌進來了，后面我會具體解釋其中的原因。
二、主要一級開發商開始涉足二級開發，產業運營成明顯趨勢
這個預測是正確的，這背后的邏輯是任何行業的發展一定是朝著精細化、專業化的角度去發展，因此在這樣的趨勢下，單純的土地的加工滿足不了企業的需要，背后的原因就是資產的價值開始逐漸體現了，這也是我們認為今年最大的一個變化。
三、輕資產重回C位
這個預測也是正確的，雖然很多公司在2019年開始踩剎車，但是仍然有很多知名的產業地產公司投了大量的新的項目，這其實是不明智的。原因非常簡單，一是中美貿易戰影響了企業端的需求，二是去杠桿讓市場里面的錢變少了，這兩點都死死的卡住了產業地產的喉嚨，而輕資產無疑是一種最保險、最穩妥的模式。
四、TO B服務或成為商業模式變革契機
很明顯還沒有，但這個觀點我們非常堅持，尤其在跟諸多的產業方交流之后，我們發現TO B服務的形成將有利于園區吸引更多的產業鏈。
五、一線城市園區資產呈現金融化趨勢
這個非常明顯，今年REITs的新聞也驗證了這一觀點，一線城市園區的資產價值正在逐步被體現。
六、有特色的三四線城市成為產業園區藍海市場
這個也是沒有問題的，以往園區的思路是青睞一二線城市，不看好三四線城市，但是目前產業地產已經發展到了需要真正有能力的企業站出來去挑選有產業集聚度的三四線城市的階段，這將會成為中國的藍海市場，等待投拓經理們去發現。
02
回顧2019
熵是一個用來衡量系統混亂程度的物理學概念，一個系統越混亂，熵越大，反之，一個系統越有序，熵越小。在這個概念之下，2019年全球熵值飆升，產業園區市場環境發生了巨大的變化，具體體現在資產價值邏輯變化、政府端變化、產業端變化這三個方面。
首先是資產價值邏輯的變化，以前我們可以靠時間來讓資產升值，而現在這個邏輯發生了變化，導致資產不會簡簡單單、平白無故的更值錢了。
一個官方的信號是：2020年政府工作報告中沒有再設定GDP的增速，而GDP增速的背后是人口紅利，這很可能是資產端價值逐步變化的一個重要的原因。2019年各大城市紛紛掀起“搶人大戰”，其背后的真相是通過人才來提升城市的價值，年內部分城市頻頻土地流拍、險資搶樓也證明了城市資產的價值已經發生變化。而城市的發展能力和對產業、人口的吸引力將影響資產價值的變化，導致城市資產的進一步分化。隨著城市資產的分化，資產管理者的運營能力將被迫提升，仍在吃“時間”紅利的人將面臨淘汰。以往可能有超過四成的運營商靠“買樓賣樓”盈利，但接下來這個盈利空間會越來越難，尤其是在REITs的開通后，資本對資產的運營價值要求更高，這一變化將直接影響園區運營商的投拓選址決定和資產運營能力。
其次是政府端的變化，我們認為目前政府對產業的訴求在今年達到了高點，就需要合作企業來提供更多的產業。2019年全年來看，產業勾地的事件更加常態化，甚至房地產排名前10的企業在跟政府合作時也會被要求添加科創園、科創小鎮等功能板塊，這并不是個例，更多的房地產企業被迫轉型已成為事實。
另外，園區IPO上市政策的推出也表現政府對政府平臺園區市場化發展的需求。這表明城市分化過程中，“優等生”面臨的壓力更大，例如上海和深圳，都在急迫的擴張自己的業績和GDP。近期深汕合作區、蘇相合作區的成立也印證了政府對產業的需求強度，跨區合作背后的邏輯是希望把“盤子”做得更大，如果這兩個項目成功了，靠的一定是對產業發展、對資產價值的理解，那就更加證明了前面所說的資產價值的邏輯已經被打破。隨著政府對產業的訴求更加強烈，將催生更多的“地產+產業”合作，帶有產業資源的運營商將擁有更多的發展機會。
最后是產業端的變化，2019年產業發展進入革分化期，產業集聚下的構建成熟的產業網絡體系將成為滿足企業發展，促進產業突破的關鍵。在這一年內，行業代表性企業都發生了不小的變化，2019年聯東集團全國園區數量突破200家，如果這些園區全部招滿的，將是百萬甚至千萬級的企業數量，非常恐怖。在這樣的量級下，如果能進行企業的歸類，為某一類型的企業提供專業化的服務，或許會成為新商業模式的契機。
在這個業務方向上，中電光谷、深圳灣也非常關注，雖然他們的規模還沒有這么大，但是毫無疑問已經在往這個方向走了。相比于國外成熟的企業發展，國內的產業生態還不太完善，產業在由大變強的過程中需要一批為產業做服務的企業涌現出來，因此產業發展需求將衍生新模式，我們今年依然看好TO B業務將成為未來的變革契機。
在這些市場環境的巨變之下，如果用一個詞來形容2019產業園區，我們認為是“分化”，直觀的數據亦證明了這一點。
來自《2020中國產業園區年度報告》的數據顯示：2019年產業園區行業營收進一步分化：70%企業實現營收正增長，30%企業實現營收負增長，從行業集中度來看，營收CR10占比60.9%，凈利潤CR10占比61.4%，相當于前10名分走了行業6成的東西。這兩組觸目驚心的數據都反映了行業頭部企業“贏家通吃”的現象正在加劇。
同時《2020中國產業園區年度報告》也匯總了6年來行業企業的財務數據，6年的大數據直觀的反映出一個事實：2019年行業行至瓶頸期，發展模式出現了明顯的問題。
上圖數據可以明顯的看出6年來行業營收持續增長，2019年達到最高值10494.16億元，但凈利潤在2019年首次出現負增長，增長率為-4.09%。行業營收持續增長，凈利潤卻減少，這說明整體的利潤空間降低，盈利能力減弱，盈利模式出現了明顯的問題。
從分業務數據來看，2019年營收結構出現了明顯的變化：住宅和產業載體銷售收入明顯下降，綜合服務收入明顯上升。這表明行業發展的業務重心已經發生改變，在政策和市場的變化之下，運營商開始逐漸將調整業務中的“租售比例”，盈利模式呈多樣化發展，轉型過渡成為凈利潤下降的原因之一。
這兩張圖可以全面的說明行業發展的真實情況，2019年產業園區終于露出了猙獰的面目，值得大家在2019年提高警惕。
統計完企業財務數據，我們得出了2019年行業百億俱樂部名單，共15家。需要說明的是部分企業受疫情影響導致年度審計工作推遲，因此數量相比有所減少。總體來看，名單前三名甚至達到了千億級別，第一名深投控營收將近2000億元，當之無愧的行業巨無霸，第二名華夏幸福今年營收首次突破千億，巨頭企業效應明顯。
另一組數據榜是2019年度企業租金排行TOP10，今年REITs政策的推出引起了行業運營商和金融機構的極大重視，我們認為第一波能夠推出REITs產品的企業大概率出自這10大名單當中。排名第一的陸家嘴年度租金收益達40.50億元，絕對的區位優勢是其長久以來租金的保障；第二名招商蛇口年度租金收益達28.25億元,40年來不斷發展的載體體量不容小覷。
除了行業財務數據之外，年度薪酬數據也反映了行業的發展變化，來自《2020中國產業園區薪酬報告》的數據顯示：2019年行業基層、中層的薪酬略微下浮，同時高層薪酬漲幅將近30%。這說明目前產業園區對專業操盤手的高度依賴，同時也體現了行業操盤手的稀缺性。從各部門薪酬漲幅來看，2019年裁員最多、發展慘淡的部門是工程設計，降幅達18%，一般來說任何行業當業務縮減時，第一個裁員的一定是工程設計部門。而相對漲幅較高的是運營服務部門和品牌宣傳部門，說明隨著行業的不斷成熟發展，企業結構也隨階段性在不斷發生變化。
如果要說2019年度最熱門的區域，毫無疑問是上海臨港片區和深圳前海片區。開發臨港地區是上海繼1990年浦東開發開放后，作出的又一項重大戰略決策，各級政府都對其有很高的關注和期待。同時在在土地有限的情況下，臨港地區的臨海優勢使其成為上海的一大擴建焦點。實際上臨港片區最初并不屬于上海，是由洋山港腹地發展而來，這也直接反應了臨港片區目前一個最大的問題——離市中心太遠了，相當于上海新造的衛星城。在這樣的情況之下，如何快速發展成為臨港片區的難題，目前來看，上海政府第一個解決的是交通問題，投入大量資金用于交通工程，預計在三年內加速推進對外交通“1+2+2+2”運輸體系建設，在新片區范圍內實現1小時通達重要對外交通樞紐。第二個要解決的就是人流的問題，這其實是一個更加系統更加專業的問題，需要大神級別的操盤手來運作，最終會如何做出來，整個行業都是十分期待的。
另一個頂流區域是深圳前海片區，如果說臨港片區的發展體現了上海市政府的意志，那么前海片區將更多的靠市場化的發展。在距離不成問題的前提之下，前海的核心將是以產業為主，如何積聚大量的產業企業，甚至形成產業生態，服務產業發展將成為前海區域的發展邏輯。
頂流區域之下，行業頂流企業的年度發展變化也對產業園區未來的發展提供了轉型思考。
華夏幸福：大象跳起了華爾茲
2019年是華夏幸福的轉型之年，身為巨頭企業，華夏幸福轉型的方向備受矚目，而其規模體量之大也決定了轉型的方向必然是一個發展空間更大的賽道。從年報到企業發展戰略都表明這個賽道就是資產管理方向。2019年華夏幸福吞下武漢百億地塊，由新加入的吳向東親自操刀，具體發展如何值得行業關注，如果轉型成功，那么華夏幸福未來也有可能發展成一個專業的資產管理機構。
聯東集團：重劍無鋒 大巧不工
2019年聯東集團全國布局園區超過200個，年度銷售額突破200億元，這是一個非常恐怖的數字，背后體現了聯東集團的高盈利性。實際上，2019年高周轉工業地產在華東華南刮起了一股旋風，收割了一波優質中小企業的“韭菜”之后，未來市場空間勢必進一步減少，而聯東集團最近在探索的TO B業務也將成為新的轉型發展機遇，很有可能引發新一輪的園區變革。
03
2020九大預測
如果2019年行業的年度形容詞是“分化”，那么2020年預計將會是變革的一年，從政府到運營商到產業端，都將發生一系列的變化。
一、 REITs來了，老板慌了？
隨著REITs的逐步推出，最大的受益者將是懂得資產運營的職業經理人，以往這些職業經理人的宿命是跟著國企領導或者民企老板，而隨著REITs的推出，未來大量的資金方會介入產業園區行業，真正有能力的職業經理人將有機會按照自己的意志，真正把項目的回報率做好，大批職業經理人將得到解放。
二、想勾地，要么稅收，要么落地
近幾年政府賣地越來越難，同時隨著地價的溢價率逐漸變低，政府對產業拿地的要求愈加嚴格了，產業勾地合作時，政府與開發商的合作不再是只看一份簡單的合作方案，更要有落地的產業資源和專業的產業服務，帶有產業資源的運營商將會有更多的合作機會。
三、標準廠房的“韭菜”快割完了
全國范圍來看，工業用地指標和工業企業數量是有限的，而這個市場正在不斷被挖空，我們的判斷是到2023年，最后一波“韭菜”將會被標準廠房收割，“聯東們”的高周轉工業用地模式可能就會消失，尤其是長三角區域有購買力的優質的民營企業將在這3年內被挖掘一空。
四、文創產業將引領新的經濟增長
文創是一個很大的概念，從目前來看，國民的生活需求已經從溫飽需求轉移到了精神需求，而年輕人的需求日益多元化，如果能把文創這個熱點方向培育好，未來將會引爆新的經濟增長。
五、天津、山東或許是第一批陣亡的政府城投
從年后疫情到現在，不斷有天津和山東的政府領導尋求市場化發展交流的機會，側面反應了這兩地的政府城投改革已經到了“非改不可”的階段，天津相對來說承受得壓力更大，會走的更快，因此有望引領新的一波體制改革的方向，但同時如果轉型不成功，他們也將是第一批陣亡的政府城投。
六、TO B服務或成為商業模式變革契機
這個預測去年也做過，雖然在2019年還沒有出現，但是我們依然認為TO B服務或成為商業模式變革契機，而且趨勢越來越近，2020年更有可能出現。
七、2020全年招商業績將打8折
受到年初新冠疫情的影響，行業多為專家分析認為，類比2003年非典疫情的經歷，上半年的市場需求其實是被疫情抑制住了，等疫情過后，真正有需求的企業還是會在市場上迅速釋放，但總體來看，2020年全年業績起碼會打8折。
八、方升眼中的三個網紅城市
從城市來看，杭州、成都、長沙在接下來將還會被高度看好。杭州代表了城市對人口的高度吸引力，2019年杭州常駐人口增量排名第一；成都是中西部承接產業轉移的第一選擇；長沙則是靠落地務實的產業用地政策突圍，同時也擁有雄厚的制造業基礎。
九、2020想賺錢應該盯緊的園區股票
從上市公司來看，2020年張江高科和中國宏泰發展的表現值得看好，從業績來說，張江高科不僅在2020年，甚至在未來5年的股價都是可期的，同時中國宏泰發展近年來在凈資產收益率、凈利潤率指標上均屬行業TOP3，抗風險能力很強，公司可持續發展模式值得肯定。
