“園區運營+地產開發”，是產業地產開發運營機構的一種重要商業模式。該模式中，政府將園區作為地產項目，由指定開發運營商進行園區規劃、基礎設施建設、招商引資等工作，然后再轉由政府相關部門經營和管理，開發商在這個過程中利用園區規劃的話語權優勢在園區及其周邊進行大規模的房地產開發。
“在對地方政府有充足的貢獻下，開發商獲得土地合理地價定向出讓的機會。”
在這種商業模式中產業園區周邊的土地儲備將在開發機構所有土地儲備中占絕大部分比例，而在園區周邊拿地也是公司地產業務未來擴張的一條業務發展主線。
園區業務主要為園區托管和代建業務。園區所有權基本屬于地方政府，非開發機構只是簽訂“園區托管運營”協議，根據原有托管分成協議，在托管年限之內完成規劃、建設、招商和后期維護工作。
>土地開發采用BT模式，與政府110%結算。
>招商引資，提供產業服務收入。
>當地政府以上一年落地投資額的45%進行返還，落地投資額包括土地、廠房、機器設備等。
這種開發模式實現了開發商與地方政府的“雙贏”
對于開發商：
1、由于公司本身就是土地整理的負責人，利用對于區域整體土地規劃的了解，可以低成本鎖定大量土地；
2、土地整理和基礎設施建設需要大量的資金投入，公司前期的地產銷售回款可以在一定程度上實現對于前兩者的現金流支持；
3、園區發展帶來的產業經濟發展以及高端產業人群的消費和住房需求可以為地產項目提供相對充足的目標客戶群；
4、隨著園區基礎設施建設的日漸完善，入駐企業數量的不斷增加，區域整體價值將獲得有效提升，從而對房地產的銷售形成強勁的支撐。
對于地方政府：
1、從地方政府角度看，在前期零成本零投入的情況下，順利實現園區的正常開業和運作；
2、隨著園區的逐步成熟，入園企業數量及投資將不斷增加，政府將實現財政收入和區域GDP 的雙重提升；
3、還解決了地方人口的就業問題，完美地契合了地方政府的政治訴求。
在園區運營方面，通過與地方政府簽訂區域整體委托開發協議，開發商全權接管了園區開發的所有事宜，從前期的土地整理、基礎設施建設到招商引資，再到后期的綜合服務。
“園區運營+地產開發”模式收入：
基礎設施建設、土地整理、產業發展服務（招商引資服務）、園區綜合服務。
基建和土地整理的資金投入大，占用周期較長，一般需公司墊資1-2 年，在項目建成后由政府按照建設成本及事先確定的利潤率支付工程款。各項業務費用按照審計后所產生費用或新增投資額對應加成或者分成，政府可選擇一次性支付或者分期支付。收入確認和結算方式的建立保證開發商的正當收益和權力。
總結：
“園區運營+地產開發”最主要的意義其實就是做大盤、做深耕，一個開發商在一個城市要長期良性發展，必須要有“糧倉”項目。而這種糧倉項目，沒法在招拍掛市場中獲取，也很難在收并購市場中獲取，只有和政府談妥后，以產城運營商的角色來獲取。
開發商給地方政府做應有的貢獻，地方政府以招商、選商為出發點，為項目來定制相應的掛牌條件，并且在土地價格上予以優惠，使得開發商以最有利的條件做自己最擅長的事，最終讓城市的民生、經濟都有提高，達成政府與企業的雙贏。
文章來源： 云創科技智慧園區
