中國經濟過去數十年的蓬勃發展，地產當之無愧是最受益的行業之一。地產可以分為住宅地產（小區、居住）、商業地產（商場、辦公）、工業地產（工廠、物流）三大類型。住宅在國人心目中是成家立業的重要標志，是吃穿住行的源頭和核心，帶動了整個地產業的一次次躍遷；工業地產位于前端提供供給、物流服務，因為有電商發展的對沖，受疫情影響不大；商業地產位于消費后端，三者中受疫情沖擊最大。未來受限于國家政策，房住不炒、三條紅線…….，地產的黃金時代已過，白銀時代，誰主沉浮，拭目以待。
一場突如其來的，改變了社會經濟的軌跡，也改變了每一個普通人的軌跡。疫情中的商場關停、限流，大家應該還有印象，商場中的租戶退租、減租大批出現，網購、快遞迅速搶占市場空間。很多商場本來就受經濟下行的影響經營不善，疫情的巨大沖擊，也不是簡單的雪上加霜，可以說是禍不單行。一些商場轉型為餐飲、培訓，一些商場商改辦（改酒店、共享辦公等等），一些就直接歇業了。
市場空間
疫情之前的商業地產是萬億級別潛力的巨大市場，2019年全國購物中心租金規模超過6000億元，約占社會消費品零售總額的1.6%，約占除汽車以外的消費品零售額的1.7%，近5年的年化增速超過20%。2019年社會消費品零售總額約41萬億元，其中占比較大的為實物商品網上銷售8.5萬億元（21%）、汽車類4萬億元（10%）、石油及制品類2萬億元（5%）、服裝類1.4萬億元（3%），其它門類都比較分散，可見購物中心是社零的重要渠道之一。
根據國盛證券的測算，2030年全國購物中心存量面積將達7.1億平米（2019年約4.2億平米，人均約3.2平方英尺），人均可租面積約4.5平方英尺（與當前日本的4.4平方英尺基本持平），全國租金總規模將達1.2萬億（相對2019年數據差不多翻番）。
競爭格局
商業地產是房企布局的重要方向，國內的主要參與者包括萬達、印力、華潤、龍湖等，多強并立，但因為市場巨大，頭部企業的集中度并沒有想象中的大，2018年的前三家占比（CR3）約為7%、前十家占比（CR10）約13%。以商業地產的絕對龍頭萬達為例，2018年商業持有面積超過3500萬平米（其次是印力約1000萬平米、華潤約920萬平米），租金收入約330億元，市場占比約5%，租金收入第二位的華潤（以萬象城為代表）約95億元，剩下的均不足50億元。
2010年以來，商業地產價格漲幅落后于住宅，商業漲幅約44%，而住宅漲幅超過80%。商業地產庫存高、周期長、供大于求、成交疲軟，電商的迅猛發展也導致出租率低，出租回報差。
商業模式
之前有券商做過研究，地產有5年的小周期，與政府的五年規劃有較強的關聯性。如果把視線再拉長一些會發現宏觀經濟、調控政策、地產發展是有更長的周期，大致循環如下：“經濟下行——政策寬松——地產回暖——地價暴漲——政策收緊——地產回落——經濟下行……”。因為與宏觀經濟的綁定較深，高層也在努力打破這種循環或者說是預期，“房住不炒”成為了房企的緊箍咒。
行業龍頭萬達在著力推進全面輕資產轉型，商業地產是其核心業務，其自營的百貨、酒店、影視文化三大支柱板塊在萬達廣場中形成良好商業生態。由于萬達廣場自持物業中，主力店的比重都超過70%，而租金又很低。比重不超過30%的步行街區包含了30-40%的具有聚客功能的餐飲服務業態，以售價比較，整體租金水平也只保持在4-5%的水平上。此外，萬達廣場開業的一到兩年對步行街區商戶實行免租政策，并且還要斥巨資組織營銷推廣。就現階段而言，靠租金僅僅能夠支付銀行貸款的利息。萬達“現金流滾資產”模式的實質就是依賴地產開發銷售的利潤來實現現金流的內循環。
歸根到底萬達運作的商業模式就是“低價拿地，以售養租，高速周轉，資本運作”。商業地產的運作主要靠貸款，這其實跟個人的房貸很像，如果入手價格足夠低，利息也低，那么通過租金的現金流可以覆蓋日常的貸款利息，10-30年后房產價格高企則出售可以一次性回本并賺很多。但是一旦政策轉向，長期供大于求，那么這種模式就有較大的風險，經營好的商業地產可以通過租金的現金流來不斷滾動貸款，而個人自住尚好，若是投機估計就懸了，就像美日的經濟危機時大量房產拋售或者直接作為不良資產被銀行接收。
這其實也正是萬達開始輕資產轉型的根本原因，畢竟背著三十年的房貸大山，總還是有各種變數和風險，把負債留給別人，把運營掌握在自己手中才是王道。
發展前景
大環境有房住不炒的緊箍咒，也有城鎮化、消費升級的動力支撐，比較糾結的狀態，需要下沉、細分到各線城市來具體分析。因為行業集中度較低，龍頭萬達也不過5%的份額，前十僅13%的份額，即使是多強并列，可以說交椅位置還是有很大的變數。
商業地產核心要素有四點：城市、地段、配置、運營。
城市：一線城市的基本飽和，很難有好的地段再出來；二線城市也是龍神混雜，搶占高位；三四線逐漸崛起，消費升級有個過渡、下沉的過程，市場容量相對有限；未來總體是供大于求，資源往核心城市集聚是必然趨勢。商場也將是未來智慧城市的關鍵一環。
地段：地段、地段還是地段。商場與個人買房一樣，地段決定價值。商圈、周邊、交通是地段的核心因素，對于一個商場是不是位于核心商圈、周邊3公里的常住人口數、是否有地鐵都是關注要素。有沒有地鐵接駁，租金可能要差一倍，轉化率都差不多，客流是前提。
配置。現在新型商場都高端、大氣、上檔次，抓住電商無法替代的人們基本訴求——線下社交、日常休閑、親子空間。未來預計有1/3的商場將倒閉，人流必然集中至優勢明顯的商場中。
運營。萬達、印力、華潤、龍湖等頭部企業，都積累了長時間的運營經驗。要知道商場從拿地、設計、開發、招商、貸款、市政、消防、REITs…….，真是需要八面玲瓏，沒有長期磨合的團隊很難同時面對千頭萬緒，把握時間進度，協調對接好各方，時間就是生命，時間就是金錢。
文章來源：仨字堂
