01
項目概況
1.1 工程名稱：武漢X項目
工程概況：項目占地面積約X萬平方米，總建筑面積約X萬平方米，其中：
地上部分：45F超高層約X萬平方米，33F裝配式高層約X萬平方，社區醫院約X萬平方米，底層商業約X平方米，幼兒園約X平方米。
地下部分：兩層地下室X萬平方米，含人防地下室X萬平方米。
1.2 項目特點及成本管控難點
超高層：建筑高度高、單體規模大、造型獨特、業態復雜、施工周期長、施工技術超常規，可對標項目少。
裝配式：裝配式在我國尚處于初級階段，武漢市尚無結算完成的裝配式住宅項目，相關成本管控經驗、對標數據不足。
深基坑：深基坑施工風險高，而支護體系方案多變，不同的支護方案成本差異較大。
02
項目超高管控難點
2.1 超高層：建筑高度高、單體規模大、造型獨特、業態復雜、施工周期長、施工技術超常規，可對標項目少。
次級關注項：總平、景觀、精裝、人防、保溫、防水、砌筑、抹灰、排管、布線等工程，與超高層建筑的超高屬性關聯程度較低，如均不會因為建筑超高而出現造價的特異性。此類系統可以通過以往累積的“非超高層項目”造價指標結合擬建工程初步或詳細地勘資料、項目開發總進度計劃表、方案或初步設計圖紙（含業態功能定位與設計參數表）等資料對其費用取得準確度較高的造價預估值。
主要關注項：超高層項目的結構形式、立面造型、設備選型、施工措施（含超高降效費）都與常規項目存在重大區別。因此基坑支護與降水、結構、幕墻、大型設備、施工措施屬超高層項目工程費用屬于成本管控重點。
2.2 結構管控難點
1）結構主體采用的混凝土強度等級（標號）超高；
2）結構主體混凝土構件截面尺寸超大、超厚；
3）鋼筋配置數量超密，截面配筋率與配箍率超大；
4）結構主體采用高建鋼等特殊鋼材；
5）建筑外立面造型獨特；
6）為實現超高垂直運輸而采用的超高速電梯的必要性；
7）超高建筑施工所必須采取的特殊工藝措施的必要性；
2.3 結構費用估算方式
通過對國內已建或在建的超高層建筑進行對比可以發現，“勁性鋼結構混凝土核心筒+外框筒巨柱+伸臂鋼桁架層+帶型鋼桁架+鋼結構塔冠”是最為主要的結構形式。同時在抗震設防等級相同，基本風壓荷載設計值相近的情況下，各超高層建筑勁性鋼結構（鋼筋）混凝土構件的體積含鋼量基本處于較為穩定的數值浮動區間。所以，可以根據初步設計圖紙，通過廣聯達軟件建模匡算混凝土與模板工程量，再據此推算出相應的鋼結構（鋼筋）工程量，最終確定結構工程總費用。
為了確保最終估算的合理性，可采用ISM多元線性回歸分析法對測算結果進行校核。
2.4 外立面
超高層的外立面裝飾由于工程量巨大，同時兼具保溫、隔熱、防水、裝飾等多種使用與裝飾功能，所以它即是超高層建筑設計效果與施工質量的重點關注對象，也是工程造價控制的關鍵點。其主要控制方向包括外立面類型、尺寸、表面處置工藝、配比等方面，其中：
1）根據建筑設計意圖及使用需求對外立面裝飾材料的類型及其配比進行優化。
如在同樣采用玻璃幕墻的情況下，在超高層建筑的入口與低區部位，優先選擇框架式玻璃幕墻有利于降低工程造價。金屬或石材幕墻則應根據建筑呈現效果及功能分區進行優化，如涉及酒店、會議中心、展覽中心、音樂廳入口和大堂等有較高裝飾需求的區域和其他重要性稍次的區域應分區進行優化；
2）外立面材料的尺寸直接影響安裝與吊裝難度，在不影響建筑視覺效果的情況下適當分隔外立面裝飾材料尺寸是降低工程造價的有效方法；
3）幕墻龍骨則可根據其所處位置、是否可視、有無裝飾要求等因素分別選擇陽極氧化、粉末噴涂、氟碳噴漆等不同的金屬表面處置工藝來降低幕墻工程費用。
2.5 措施費
由于各類超高層項目在工程界面、承包范圍、管理形態、合同模式、計價方法、清單類型、費用歸類等方面都存在較大差異，導致各項目之間措施費用的內涵不盡相同，加上超高層建筑數量稀少，沒有大量歷史統計數據可供分析利用。而政府所頒布建設工程定額又不適用于200米以上建筑工程項目措施費用的計價，使超高層項目措施費用測算難的問題變的更加突出。
超高層建筑項目所采用的部分特有技術措施，也會因為工程項目的建造特點與所處環境不同而產生較大區別。
例如，超高層智能頂升鋼平臺模架系統，它需要根據核心筒平面布局與豎向筒壁收縮規律進行定制。而動臂式起重塔機、施工電梯、超高混凝土泵等大型垂直運輸設備也會隨建筑高度變化和生產技術進步等原因在選型與配置上出現諸多差異。
03
裝配式方案
主要關注項：根據《武政規〔2017〕8號文》，裝配式項目如滿足評分要求，可獲得土地款分期繳納、預售節點提前、可售面積增加、監管資金放寬等多項優惠政策，建議予以關注，可作為成本超標的彌補項。
次要關注項：
1、設計階段成本控制：設計是成本控制的源頭，設計師不僅僅要考慮立面效果、平面布局，還需要考慮生產線如何排布、是否能夠脫模、施工吊裝組織等等。把構件生產、運輸、儲存、吊裝多方面因素，都融入方案、擴初、施工圖中。
2、構件類型成本控制：關注異性構件的使用數量及可替代性，盡量減少模具種類，提高其使用率。
3、運輸吊裝成本控制：預制構件成本實際包含生產+運輸+吊裝費用，施工場地構件的整齊有序堆放及進場計劃鋪排，可減少使用過程中的頻繁運輸，從而達到降低施工成本的目的。
4、裝配式方案比較及測算
建議關注點：根據國標規定，配式建筑需同時滿足下列規定：主體結構部分的評價分值不低于20 分；圍護墻和內隔墻部分的評價分值不低于10 分；采用全裝修；裝配率不低于50%。如滿足上述要求，可得到下述政策優惠：
《武政規〔2017〕8號文》
1.按照裝配式建造方式開發建設的項目，在符合國家政策規定的前提下，可分期繳納土地出讓金。
2.在辦理規劃審批時，其外墻裝配式部分建筑面積（不超過規劃總建筑面積的3%）不計入成交地塊的容積率核算。
3.按照裝配式建造方式開發建設的商品房項目，其預售資金監管比例按照15%執行
4.小高層及以上建筑結構主體施工達到總層數三分之一以上，且已確定施工進度和竣工交付日期的，即可辦理預售許可證。
現有的規范與技術體系下，裝配式建筑實施方案有很多，沒有哪一種方案是最好的，大體應把控以下幾點：
1、最小比例實現預制豎向構件得分，可大量降低成本增量，降低設計、生產、施工難度，節省工期。
2、最大比例實現水平預制構件得分，水平構件成本增量低，設計生產施工難度小，有利于節省工期。
3、最大化實現裝修與設備管線的得分，架空地面干式工法可與管線分離完美結合，目前市場已有很多項目實際應用；全裝修屬于必選項，全裝修要求衛生間、廚房安裝到位，集成廚衛滿足全裝修要求；集成衛浴已經有適用于住宅建筑的產品，品質高，性價比高。
04
投測階段成本管理
策劃
4.1 項目區位
東西湖區，隸屬于湖北省武漢市，地處長江左岸，武漢市的西北部，漢江、漢北河及府環河匯合之處，地理坐標為北緯30°34′--30°47′，東經113°53′--114°30′之間，屬北亞熱帶季風氣候，總面積499.71平方公里。
成本關注點：區域行政限制（限高，人防、環保，配建），營銷產品需求（配置標準），工程建設條件需求（道路、水電氣、地下水位、土石方運距），設計總圖方案鋪排（因限高，避險，戶型，日照等因素導致建筑面積、地庫面積指標變化）。
4.2 項目基本情況：工程建設條件需求（舉例說明）
4.3 項目基本情況：營銷產品需求（舉例說明）
成本關注點：營銷產品需求（以消定產），對標周邊項目配置，關注客戶敏感點，把控成本不均勻投放原則。
05
設計階段成本管理策劃
5.1 設計階段成本管理策劃階段
成本關注點：產品業態、交通系統、組團布置、示范區與貨量區配比、軟硬景觀配比、地上地下車位配比、公建配套配比面積、裝配式配比面積等。
5.2 概念、規劃設計階段關注點
5.3 方案設計階段關注點
方案設計成果主要包括：建筑（體形、立面、平面、功能分區、節能方案）、地下室、景觀軟硬景基本布局、供水、供電、消防、排水、智能化工程的方案。
在這個階段是形成項目實體建安成本的階段，既是成本極為關注的的階段，又是體現“產品差異”的實現階段。此階段關注重點在于建筑本身以及景觀方案。
5.4 初步設計是對方案設計階段的細化。
初步設計是對方案設計階段的細化。
此階段的設計成果包括：產品的結構形式、基礎類型、構件尺寸、安裝工程的設備選型等并提交限額設計的咨詢報告。
考慮資源的整合與利用，形成自身的標準化的結構設計要求體系；l借助外部設計成本咨詢人員或圖紙審查公司開展優化工作；l借助承建商的經驗；
特別注意在設計前與設計過程中進行優化，而不是在出圖后進行。
5.5 初步設計是對方案設計階段的細化。
施工圖設計階段標志著設計階段的基本完 成。是前期成本管理工作的結束，同時又標志著項目實施階段成本工作的開始。
施工圖質量和深度，直接影響招標方式、工程指令造價發生額等后續成本管理業務，也是被所有相關方重視的階段。
此階段的設計成果包括：產品的結構形式、基礎類型、構件尺寸、安裝工程的設備選型等并提交限額設計的咨詢報告。
5.6 施工圖優化
5.6.1門窗/欄桿工程
在單體方案設計階段，對單體方案圖紙進行窗地比含量計算，窗地比不應超過同類產品經驗值及目標控制值；在門窗二次深化設計階段，測算不同類型窗的單價，通過對門窗分隔設計、框料選擇、開啟扇設計及五金件的選擇進行優化，以控制在目標單價內。
欄桿質量在單體方案設計階段，對欄桿含量指標及單價測算，通過使用標準化欄桿、控制欄桿含量，將欄桿造價控制在目標范圍內。關注欄桿表面處理方式。
5.6.2 立面/節能/基礎優化/主體/綜合管線
在立面分色施工圖完成后，及時跟進分色圖紙測算面磚、石材、涂料的含量指標及造價，通過對比分析調整，達到含量指標及造價控制在目標范圍內。
通過計算約束體形系數和窗墻比，為業主節能優化提供參考數據；通過控制合理的窗墻比，優化墻體材料，核實節能計算書中系數取值等方式實現節能優化。建議該項可邀請第三方公司完成。
設計院根據地質報告提供2種以上可選擇的基礎形式，以及參考周邊樓盤基礎形式方案，通過測算對比，提供基礎方案選擇優化建議。建議該項可邀請第三方公司完成。
本咨詢人員根據鋼結構設計圖紙，測算造價，通過對材質、厚度、表面處理及支撐系統的優化達到將成本控制在目標范圍內的目的。此項專業性較強，建議邀請第三方公司完成。
綜合管線
1.根據室外管網圖計算清單量，成本依據清單量，通過合理確定水泵房、配電房、煤氣調壓站、控制中心等配套設施的位置，以便使各種管線的鋪設最短。對比管材造價差；對比管材造價差異，合理選用管材、管徑。
2.通過合理利用現場坡度，控制管道設計埋深。室外給水系統綜合考慮后期使用及成本后，1～3層考慮市政供水，以上樓層再采用變頻加壓供水。
5.6.3 園林工程
1. 景觀成本優化需要從初步設計開始到施工圖出圖為止，根據多版圖紙測算相應階段指標，并及時提供給成本咨詢人員。景觀方案設計階段，重大關注以下指標量：
1）軟硬景面積及比例；
2）硬景中石材、建菱磚、水洗米石、木材等的面積及比例；
3）軟景中喬木、灌木的數量和密度；
4）景觀構筑物中橋、墻、亭、臺、廊、雕塑等的清單量；
5）水景面積及硬鋪水景材料。
2. 根據上述指標對比目標設定值、經驗值，進行優化。景觀擴初及施工圖設計階段，根據圖紙編制清單及參考價，根據清單量價分析對下述內容進行優化：
1）鋪貼材料的品種、厚度、規格及出材率；
2）盡量選用當地喬灌木，喬木重點控制數量、胸徑及冠幅，灌木控制種植密度及品種；
3）景觀基層結構做法的合理性和經濟性；
4）燈具等盡量采用國產設備，在保證設計效果的前提下，優化燈具數量及電線走向和長度；
5）水電管線走向、長度及噴灌系統設置的合理性。
06
實施階段成本管理策劃
6.1 實施階段成本管理策劃階段
招標計劃
根據項目開發進度計劃，編排項目合約規劃，明確標段信息，并細化為項目招標采購計劃。每月末根據下月出圖計劃及項目開發計劃編制下月《招標計劃》，組織展開招標啟動會。
關注點：標段劃分的合理性，施工界面清晰度，圖紙設計的完整度及深度。施工方進場準備期需在計劃中預留。
關注點：邀標單位意向性約談（明確招標范圍、評標方式、付款方式、投標保證金及履約保證金金額）；招標工程量清單編制（注重清晰度與完整性，明確暫定項及后續計價方式）；明確技術部封樣樣品的完整性；明確施工方技術標樣品的報送時間周期。
工程量清單子項的編制應準確、完整、規范，避免各投標人理解差異造成報價失真。清單參考價應與市場價盡量吻合。
招標答疑
工程指令控制
變更辦理注意事項
甲供材管理
合同履約管理
進度款審批管理
成本動態管理
依據工程開工前期的目標成本，對施工階段的工程成本實施動態成本管理。
動態成本管理原則：
1） 工程發包進行評標分析時，需要對比目標成本對于已發生的成本進行成本差異分析。
2）依據已經簽訂合同的成本水平以及應商資源的競爭態勢進行前瞻性的判斷，對于待發生成本做出成本差異分析的預測。
3）合同簽訂完成后需要及時的進行拆分和動態反饋。
4）對于規劃設計指標的重大變化做出成本修訂，對于面積預測階段和實測階段的建筑面積變化做出動態調整。
5）工程結算完成后的需要及時的對原由拆分的成本進行重新拆分和覆蓋。
6）其它經過業主允許的重大造價變化的成本動態調整。
07
結算階段成本管理策劃
7.1 預結算階段成本管理策劃
7.2 準備階段、收集具有真實性、
一、收集具有真實性、合法性資料
（1）施工合同、補充合同或施工協議書；
（2）工程招標邀請函、招標答疑、投標文件及其他有關文件；
（3）全套施工圖（竣工圖）、圖紙會審、設計變更及相關資料；
（4）工程預決（結）算及工程量計算書（并加蓋送審單位、編制單位公章、預算員專用章）；
（5）基礎處理及隱蔽工程記錄、現場簽證單；
（6）施工日記、經批準的施工組織設計或施工方案；
（7）經認定的材料、設備價格原始憑證復印證件；
（8）建設單位預付工程款、預付材料款及建設單位供料明細表；
（9）工程竣工驗收資料；
（10）施工企業資質等級證書、營業執照（復印件）；
（11）其他有關影響工程造價、工期等的簽證資料；
（12）其他與建設工程有關的文件資料。
二、對工程現場進行踏勘、走訪并了解熟悉有關情況
在實施咨詢業務前，要求委托人召集建設單位、施工單位、咨詢單位參加審核前協調會議，相互溝通情況，重點解決人員安排、工作場地、工作進度、人員配合、審核工作須遵循的原則、程序、基本思路及送審金額的最后確認等問題。
7.3 項目實施階段、
項目負責人審核工作包括：
（1）審核工程施工合同內容的有效性、真實性；
（2）檢查計價依據是否與建設期的工程進度相一致；
（3）檢查簽證記錄的真實性、有效性、合規性；
（4）檢查工程量的計算是否工程量計算規則，是否準確，有無重計、漏計等計算錯誤；
（5）檢查分項工程的定額套項是否準確，工程量錄入及單價、總價計算是否準確；
（6）檢查定額缺項子目是否按有關規定編制并報批；
（7）檢查工程價格計價方式是否符合有關規定要求；
（8）檢查工程取費是否按合同約定及相關取費標準規定計取，計算是否正確；
（9）工程工期、質量如有特定要求，檢查是否按合同約定計算；
（10）檢查工程實際施工是否與原預算（原招標內容）或報審結算以及施工圖設計、施工組織設計一致；
（11）審核人工、材料、機械和設備的購買、租賃價格的確定是否符合市場實際、手續是否完備、合法；
（12）審核工程項目成本及相關財務收支核算的真實性、合法性。
該項目負責人對本項目組各執業工程師的工作進行監督查、負責審核工作中的組織、管理、技術協調，并對其咨詢結果負責。l各專業工程師編制建設工程竣工決(結)算審核咨詢初步意見，并將審核咨詢初步意見向委托單位、施工單位或其他相關單位征詢意見,并就相關問題進行協商,達成一致后形成會議紀要。根據征詢意見、會議紀要精神,對審核咨詢初步意見進行調整計算。
咨詢結果校核
（1） 每份咨詢成果的編制、校核、審核人員必須由不同人員擔任;
（2）校核人對咨詢成果進行全面校核,對所校核的咨詢成果的質量負責，校核的主要內容包括:數據引用、計算公式、計算數量、軟件使用是否符合規定,計算數字是否正確無誤;
（3）校核人在校審記錄單上列述校核出的問題,交原編制人修改,修改后進行復核,復核后方能簽署并提交審核;
（4）審核人對咨詢成果進行全面審核,對所審核的咨詢成果的質量負責。審核的主要內容包括:咨詢原則、依據、方法是否符合規定,主要數據、重要的計算公式和計算方法及軟件使用是否正確,檢查關鍵數據的計算結果及相互關系,咨詢成果的說明是否規范、完整;
（5）審核人在校核記錄單上列述審核出的問題,交原編制人修改,修改后進行復核,復核后方能簽署.
工程進度款審核
（1）承包人根據合同要求和已完進度，提交月度報表。
（2）按照合同專項條款的約定，由監理工程師（或甲方代表）在規定的時間內核實已完工程內容。
（3）提交跟蹤造價咨詢人員予以審核，還對合同內允許調整的工程變更和簽證單也同時進行。首先對工程量核準，然后核實變更、簽證記錄是否屬實，審核子目單價以及相關費用是否符合合同條款要求，并據實調整，出具審核意見，填寫進度款支付方案。
主材詢價
（1）對招標文件中已明確了“廠家、規格”的，應于主材進場前，由建設方現場代表和監理工程師一起進行確認同意后，由造價工程師開始以樣板詢價，若與招標時或簽約時價位誤差小的，按照當時情況執行。
（2）對招標文件中未明確“廠家、規格”的，應于進場前，承包商提交“主材認購申請表”，由承包商、建設方現場代表和監理工程師一起明確“廠家、規格”，再由造價工程師、建設單位、監理單位與承包商一起共同詢價，按確認單價執行。
簽證變更
（1）建設單位提出的變更，先由設計單位提出設計變更單，監理工程師發出變更指令，再由造價工程師依據合同條款進行核實確認。
（2）由施工單位提出設計變更錯漏，應由設計單位提出變更意見，監理工程師發出變更指令，由咨詢人員依據合同條款進行核實確認。
（3）剖析變更成本、質量與工期的關系，從動態角度來分析產生偏差的原因，并提交控制建議，努力達到降低工程成本的最后目的。
（4）根據承包單位每月上報的已完工作量進行驗工計價，對已完工作量根據合同約定及相應條款、各方共同確認的工程形象進度、施工圖紙、經批準的進度計劃等進行現場核對，確保納入計價的工程量及工程質量已經得到監理等相關單位確認，并計算相應工程量并核定價格，對預付款、保證金等（不限于）應扣金額及工程（進度）款支付比例進行審查；
（5）審核工程子目綜合單價是否與清單報價一致；工程量與圖紙不符、施工情況與施工合同不符、施工用料發生變化必須獲取必要的書面確認文件，審核時據實調整。對應予扣除的保證金、預付款及其他應扣應減項認真核查，防止漏扣少扣造成工程款超付；
（6）再考慮是否還有遺留問題，在一切均被確定的情況下，才可以簽署付款單。如果有任何遺留問題，必須在問題解決并得到證實后，才能簽署付款單；
（7）根據承包單位每月上報的資金計劃和工程施工進度計劃，預算下一月度的工程擬完工作量，以便建設單位合理安排資金，保障工程進度；根據實際情況提出工程（進度）款支付建議。
7.4 項目結算階段
7.5與各方面參建單位的協調與配合
質量控制的協調
•要做好工程的質量控制，必須做好工程內外部協調工作。外部協調工作包括了與業主的協調、與設計院和勘察單位的聯系、與材料供應商的聯系、與工程檢測單位的聯系、接受當地建設行政主管部門的監督和工作指導等。驗收的質量標準只有一個，但業主的主觀要求卻是千差萬別的，作為監理，就要協調這些書面的標準和實際要求，在滿足設計和規范的基礎上最大限度地滿足業主的需求。•工程施工過程中出現的變更（不管是何種原因造成），凡涉及外立面、結構和使用功能的，必須經過設計簽證后方能生效，就涉及到與設計的協調聯系問題。
進度控制的協調
•在工程進度方面，我們通過在對施工單位提供的工程進度計劃審查的基礎上，編制切實可行的施工網絡總進度計劃，并通過每周的工程例會全面地檢查上周工程履行情況和下階段工程進度計劃情況，對現場投入的勞動力、施工機械和工程材料進行跟蹤監督檢查，督促施工單位嚴格旅行工程承包合同和工程材料進行跟蹤時所承諾的義務，及時采取妥善措施解決施工中存在的問題，確保工程施工有序進展，從而達到進度目標控制的全面實施。此外，對施工單位報審的施工方案積極提出審查意見，幫助施工單位采用科學、合理的施工組織方案，合理安排勞動力和施工工序，充分利用時間和空間，采取先進可靠的技術組織措施，加快施工進度，縮短施工工期，從而提高工程投資效益和工程施工的技術經濟效益。•工程施工的進度也會受到外部因素的影響。如：建設單位的資金因素、其他協作單位的因素、建設單位對工程的更改、天氣和自然災害等等。這種情況下，監理應該從工程本身考慮，積極地與各方協調，努力排除不利因素，以使施工按計劃進行。
投資控制的協調
•在投資控制方面，首先根據業主和施工單位簽訂的工程承包合同的總造價，按形象進度和工程部位進行投資目標切塊分解，通過各子目標的控制，確保投資總目標的控制。我們在做造價咨詢過程中，嚴格按合同和定額有關規定開展投資控制工作。嚴格工程量和工作量的簽證，正確處理設計變更、合同變更引起的費用增加，并通過對每一個月度和各個分部工程進度款的審查以及對設計變更和工程施工方案的審查，將設計變更和施工方案對工程投資的影響情況提出監理方建議，幫助業主正確決策。同時對各個投資分目標進行全過程動態跟蹤比較，通過每月的監理月報表，及時準確地向業主提供動態的工程投資情況，幫助業主及時采取措施控制工程造價。•只有做好了監理、設計、工程與我們之間的各項溝通工作，保證信息互通、互等，這樣才能更好的將我們的全過程造價咨詢工作做好。
竣工決算與批復概算的偏差對比與分析
1. 偏差對比對項目可能出現的偏差因素進行預測與分析；對項目批復概算造價與實際造價逐項進行對比，發現偏差具體項目，計算出偏差值；
2.偏差分析對項目具體偏差量進行分析，找出產生偏差的原因并加以說明，區分偏差產生的責任，提出糾偏的建議或處理意見。
