產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“七種死法”

做產(chǎn)業(yè)，大家都有一個(gè)「百年老店」夢(mèng)。

可現(xiàn)實(shí)是殘酷的，大干快上的背后往往存在許多隱患，可能短時(shí)間內(nèi)病癥不會(huì)顯現(xiàn)，可一旦爆發(fā)便足以致命。許多項(xiàng)目可能等不到產(chǎn)業(yè)的下一個(gè)風(fēng)口，便會(huì)因自身缺陷而不得不提前退場(chǎng)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的七個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)，需要地產(chǎn)人人在頂層設(shè)計(jì)和實(shí)際操作中予以嚴(yán)控。

一、政策風(fēng)險(xiǎn)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要是以政策為導(dǎo)向，風(fēng)向好的時(shí)候，項(xiàng)目差一點(diǎn)也沒(méi)問(wèn)題，政策不利的時(shí)候，個(gè)人能力再?gòu)?qiáng)也很難力挽狂瀾。

可以說(shuō)，政策直接決定了園區(qū)的生死。

尤其在近兩年，房地產(chǎn)調(diào)控力度加碼，「住宅反哺園區(qū)開發(fā)」的傳統(tǒng)商業(yè)模式遭受挑戰(zhàn)；地方招商引資優(yōu)惠政策在叫停和重啟中搖擺不定，從某種意義上來(lái)說(shuō)，政策招商已非長(zhǎng)久之計(jì)；各級(jí)管委會(huì)機(jī)構(gòu)開始市場(chǎng)化改革，決策權(quán)下放，主管領(lǐng)導(dǎo)更迭，不確定性非常之多....

按目前的情況，一旦離開了政策，大多數(shù)園區(qū)是玩不下去的；而園區(qū)界面臨最大的改變，恰恰是政策紅利正在消退，市場(chǎng)環(huán)境走向規(guī)范化和充分競(jìng)爭(zhēng)，未知政策風(fēng)險(xiǎn)的園區(qū)，將以加速度死亡。

二、拿地風(fēng)險(xiǎn)。

園區(qū)對(duì)地域經(jīng)濟(jì)、文化、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、政治環(huán)境等的敏感度非常高，任何一個(gè)因子的不協(xié)同，都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目功虧一簣。

這一點(diǎn)在異地項(xiàng)目體現(xiàn)得尤為明顯，只有在本地親身工作生活一段時(shí)間，且對(duì)園區(qū)行業(yè)有較為深刻的認(rèn)知與理解的團(tuán)隊(duì)，才有可能做出正確的選址決策。而大多數(shù)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商雖然也會(huì)聘請(qǐng)咨詢機(jī)構(gòu)調(diào)研，但大多是羅列數(shù)據(jù)和想當(dāng)然的決策，體現(xiàn)方案上是一回事兒，實(shí)際操盤卻大相徑庭，比如筆者所在的杭州，某全國(guó)TOP5級(jí)別的外來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，選址在了空有概念的區(qū)域，幾年時(shí)間已過(guò)仍未有絲毫起色，令人唏噓。

另一方面，用地的稀缺導(dǎo)致拿地門檻驟增，一幅優(yōu)質(zhì)的地塊，政府對(duì)運(yùn)營(yíng)商的要求已經(jīng)從單純的「講好故事」到對(duì)背景、產(chǎn)業(yè)、資源、項(xiàng)目、投資強(qiáng)度、稅收等方面的全方位覆蓋；且一旦有實(shí)力更強(qiáng)或者與政府關(guān)系更為緊密的企業(yè)加入競(jìng)爭(zhēng)，地還是拿不下來(lái)。

三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

園區(qū)對(duì)資金的需求量巨大，從土地整理、到投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理、產(chǎn)業(yè)投資，基本是以資本鏈條為主軸進(jìn)行操作；且園區(qū)項(xiàng)目的收入大部分來(lái)源于出租而非出售，項(xiàng)目回款周期很長(zhǎng)，對(duì)資金鏈和融資能力的要求非常高。

而園區(qū)又是一個(gè)天生融資渠道狹窄的行業(yè)，實(shí)際操作中，基本以債權(quán)融資為主。債權(quán)融資均需要在固定的時(shí)間點(diǎn)還本付息，勢(shì)必將在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的資金壓力，與園區(qū)長(zhǎng)期持有，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的發(fā)展模式又不相符。

如今，多數(shù)園區(qū)處于「短債長(zhǎng)投」的局面，回本時(shí)間短至3-5年，多則8-10年甚至更長(zhǎng)，加之園區(qū)資產(chǎn)整體變現(xiàn)能力差，更需要長(zhǎng)期廉價(jià)的資金支持。然而，就目前的融資市場(chǎng)而言，是很難支撐的。

四、產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

產(chǎn)業(yè)定位是園區(qū)的「風(fēng)向標(biāo)」，錯(cuò)誤的定位會(huì)讓招商工作舉步維艱。

然而目前我國(guó)多數(shù)園區(qū)的定位是非常模糊的，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，少說(shuō)5-6個(gè)，多則10余個(gè)，互聯(lián)網(wǎng)、電子信息、智能制造、新材料、新能源等幾個(gè)產(chǎn)業(yè)，基本覆蓋了全國(guó)的園區(qū)；還有相當(dāng)一部分跨界而來(lái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃嗤之以鼻，在他們的固有認(rèn)知中，只要房子營(yíng)銷做得好，造得漂亮，自會(huì)有企業(yè)投懷送抱，結(jié)果實(shí)際做起來(lái)，發(fā)現(xiàn)根本不是那么回事兒。

這里，提幾個(gè)園區(qū)絕對(duì)不能選的產(chǎn)業(yè)：

1、地方政府不支持的產(chǎn)業(yè)不選；

2、對(duì)區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響的產(chǎn)業(yè)不選；

3、處于衰退期的產(chǎn)業(yè)不選；

4、不具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件（產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人、資金等）的產(chǎn)業(yè)不選；

5、與周邊同質(zhì)化的產(chǎn)業(yè)不選；

6、尚處于概念階段的產(chǎn)業(yè)最好不選。

五、商業(yè)模式風(fēng)險(xiǎn)。

做園區(qū)利潤(rùn)不高，所以商業(yè)模式一定得想好。

商業(yè)模式的風(fēng)險(xiǎn)從拿地就開始了。一些新手以政策優(yōu)惠帶限制條件拿一塊偏遠(yuǎn)的空地，覺(jué)得自己占了便宜，結(jié)果建完發(fā)現(xiàn)實(shí)際成本很高（比住宅高），開發(fā)周期又長(zhǎng)，新區(qū)寫字樓無(wú)人問(wèn)津；甚至還有一些是科研用地，完全不能賣，最后賠得血本無(wú)歸。

另外，租售多是「看天吃飯」，一旦大環(huán)境不好，園區(qū)會(huì)很快陷入困境，必須找其他的盈利模式。靠政府補(bǔ)貼？政府補(bǔ)貼什么時(shí)候到？能到多少？都是未知數(shù)；靠投資和服務(wù)？這么和你說(shuō)，90%的園區(qū)，都沒(méi)法靠投資賺錢；99%的園區(qū)，都沒(méi)法靠服務(wù)賺錢。所謂靠投資賺錢、靠服務(wù)賺錢，基本都是謊話，除非你自認(rèn)為比張江、啟迪、光谷等一干園區(qū)龍頭更有戰(zhàn)略眼光，能做到他們做不到的事情。

所以，哪怕你再有情懷，商業(yè)模式必須先設(shè)計(jì)好。

六、概念風(fēng)險(xiǎn)。

適當(dāng)?shù)母拍睿�可以給予園區(qū)和企業(yè)更多的想象空間，此為利好；但過(guò)度的追捧很容易變成好高騖遠(yuǎn)，不切實(shí)際，可以蒙騙企業(yè)一時(shí)，但最終得付出代價(jià)。

我們所見到的每一位園區(qū)操盤者，都是演說(shuō)家，都是營(yíng)銷奇才；每個(gè)園區(qū)都被包裝得燦爛無(wú)比，引進(jìn)一個(gè)500強(qiáng)的辦事處，園區(qū)立馬變身總部經(jīng)濟(jì)；來(lái)了一家回收廢舊電池的企業(yè)，第二天高新技術(shù)、新能源等關(guān)鍵詞便見諸報(bào)端；安裝一個(gè)監(jiān)控，一個(gè)門禁，就成了智慧園區(qū)、成了智慧樓宇；招商人員張口閉口AI、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈，實(shí)際上連他們的基本概念都解釋不清......企業(yè)與園區(qū)信息的不對(duì)稱，讓信息在傳播中變形、放大。

園區(qū)對(duì)概念的重視，大過(guò)了對(duì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)本身的關(guān)注，這本身就是一件十分危險(xiǎn)的事情。

七、多元化風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)多元化，必定多風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于經(jīng)營(yíng) / 投資，大部分國(guó)人普遍缺乏專注精神，一旦有了增長(zhǎng)，首先考慮的不是往縱深發(fā)展，而是橫向跨行業(yè)；尤其是現(xiàn)如今地產(chǎn)越來(lái)越難做，手里有閑錢的企業(yè)都在謀求多元化發(fā)展。

多元化發(fā)展，這件事本身是一條出路。但這條出路的前提，是要有一個(gè)與當(dāng)前主營(yíng)業(yè)務(wù)互補(bǔ)的成熟項(xiàng)目，以及穩(wěn)定的現(xiàn)金流。否則，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目有問(wèn)題的時(shí)候，就會(huì)產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，反而拖累原有主營(yíng)業(yè)務(wù)。

文章來(lái)源：園區(qū)在線