存量時代，城市中許多老舊的商業項目由于諸多原因，對消費者的吸引力日漸下降，且核心競爭力也日趨減弱。而存量改造并不只是簡單的翻新，除了賦予舊建筑新的功能與價值之外，還需要提升項目的運營水平，改善經營狀況，真正讓舊商業起死回生。本文結合過去一兩年里調改后取得不錯效果的項目，參考他們的商業改造經驗，探討存量時代商業地產的改造革新之路，如何把舊商業改好、改活。
一
轉變經營理念
項目是個“有血有肉的生命體”
把購物中心等商業項目也當作一個有靈魂、肉和骨架的生命體，這與一味提高租金的運營理念區別開來了，重點是追求項目的健康指數，遵循項目的生命周期，在健康的基礎上，盡力將其生命周期拉大。
1.不割韭菜，采取養商策略，與商家形成良好的互動生態，保持健康
在整個商業生命體之中，股東、商家和團隊之間的平衡決定了機體的健康狀態。有一個標準是：任何一方的利益都不能最大化。股東利益最大化的話，其他的利益就會受到擠壓，就不健康；商家利益最大化，股東的投資就沒有回報；團隊的利益也要考慮，團隊沒有動力，就沒有持續的發展。
而遵照傳統的租金思路，漲租而不考量整個項目良好運行的健康狀況，就會出現問題。比如，前幾年，本來實體電子產品就走到了下坡路，行情大不如前，廈門某電子商城依舊高企的租金，就將整個商場拖進了“罷市”的尷尬境地。
2.在足夠長的時間中，對消費情況進行全面掌握，在長期可持續的經營發展中，打造品牌口碑效應，爭取長壽
想要在所在區域扎根下來，都要對“生命體”的周邊生態環境了如指掌。而這并非幾場市調就能清晰的，必須在時間積累中，才能體會。
網絡流行詞“養成系”，在這里再恰當不過。前面說到，我們要對商家進行“養成”，不割韭菜，同樣地，對客戶也應采取“養成”的策略。在實戰中，緊密關注客戶的真實需求，從而不斷微調業態，牢牢抓住客戶。最后，達到塑造客戶消費習慣、與客戶群體形成情感記憶點的目的。
2018年年底，印力完成了對深國投廣場的改造，正式改名為“深圳印力中心”。深國投廣場已存在11余年，因此，盡管改造過程更換了不少品牌，還提升了硬件設施的智能化。但社區“情感鏈接”卻是印力此次打出的王牌，利用周邊居民對商場的情感記憶，串聯起整個區域，抓緊消費者的心。
真正做商業的企業，愿意花錢花時間，慢慢沉淀下來，像華潤，港企太古、九龍倉、新世界等。而其他的資本玩家需要意識到，在不久的未來，商業地產進入存量博弈，能留下的企業不會太多，沒有對此準備好的企業需要注意。
二
對癥下藥，“精心打造”+“深度運營”
才能在存量時代幸存
“望聞問切”這一系列操作下來，確定了項目的可行性和內在理念之后，只剩下實操層面的改造了。這考驗的不僅是改造者的把脈判斷能力，更重要的是，對周邊的人群和客戶需求的洞察能力。
1.創新的結構改造和重新定位
對于老舊商業來說，不合時宜的商業定位、老舊的建筑結構風格都是盤活商業中的重點問題。對目標客群、商業風格的重新定位與結構改造，往往能使商業項目重獲新生。
以西安大悅城為例，要改造14.65萬㎡建筑體量的商業難度不小。該項目最終的結構拆改面積超過2萬㎡，將原本7個單體建筑和動線打破重新構建，改造成一個流暢的單體，徹底優化商業空間。
在這樣力度的改造之下，原本傳統的建筑從外立面到室內空間都融入了西安歷史古韻和現代潮流。西安大悅城改造后，成功在開業當天吸引逾28萬人次打卡，銷售額突破1286萬元，成為網紅地。
西安大悅城對空間結構進行了大改
當然，這樣的產品再定位設計是多樣的，需要因地制宜。筆者認為，在這一環節，除了常規的調研和定位，經營者可以充分發揮自己的創造和想象能力，在主題化、特色化的方向進行深耕，才能帶來意想不到的效果。
2.引來人流，才能激活商業
框架已成，這個生命體只待注入“血液”和“靈魂”。
只有人流的涌入才能為項目畫上“點睛之筆”，才能真正激活整個項目。引來人流之后，才能對已有品牌作出調整，才能規范商場，進而施展運營戰略，獲得更高的租金收益。
2014年的時候，鄭州錦藝城所在的那片商業區還是一潭死水，租金也收不上來，物業也差。錦藝插手的第一步就是引流：
首先，錦藝不但對所有品牌免租，還要保障在商場大廳每周末都要有活動。“哪怕就是超市賣賣百雀羚和衛生巾，反正里面要有活動。”這樣4、5個月后，商場有了起色，商家賺得也多了，租金也開始水漲船高。
之后，也就有了對品牌進行結構調整的底氣。在錦藝看來，主力店的面積一般控制在30%左右比較合理，這樣不僅調整的空間更大，還能降低其他小店鋪的租金壓力。
3.結合當下商業趨勢，將項目運營提上軌道
成功激活，你的項目已經重獲新生！但之后的運營管理依舊不可忽視，需要維持整個商業的健康成長，否則將前功盡棄。
互聯網時代的電商沖擊下，各大商業地產都在積極調整業態結構，新盤活的商業項目更不應掉以輕心：
1）商業正在由由目的式消費向體驗式消費轉型，各地購物中心的零售配比明顯下降，由過去的70%下降到50%甚至更低；親子、餐飲、娛樂等體驗式消費占比則明顯提升。
2）避免千篇一律，打出差異化。具體到實施層面便是差異化品牌的引入，比如服裝類的非標準化店鋪，需要客戶親自上門試穿；不連鎖的特色化餐飲服務，結合IP吸引更多年輕人等。
3）引入IP，強化互動，利用線下活動保持人流。當前，運營較好的購物中心都十分注意與消費者的互動。例如K11舉辦了莫奈畫展、達利畫展，開發屋頂花園用于舉辦各種聚會活動；凱德七寶購物廣場店亦將屋頂改造成籃球場等。
此外，利用金融工具對商業地產進行加成，也是長久發展的手段之一。不少企業，例如凱德、印力等都已發行了CMBS、REITs等金融產品，助力自身資產的運營。
三
爆款商改案例
回歸后的上海TX淮海爆火并不是個例，華潤時代廣場更是在尚未開業之時，就憑借超前的定位，招募了數萬會員，還有東百中心、世茂廣場、港匯恒隆廣場等老牌商場無一不是在改造歸來后強勢復興，讓人不得不感慨一句：姜還是老的辣。
上海TX淮海
火了近百年的淮海路，自1900年以來，就一直引領著上海的文化藝術新風尚。前不久，曾經的華亭伊勢丹和第一百貨淮海店合并升級，化身淮海中路中段最大體量商業體。
意外爆火的TX淮海，不僅吸引了無數潮人大咖打卡，還一度被稱為“魔都最好拍商場”、“堪比美術館的商場”。
TX淮海首創策展型零售概念，圍繞藝術展、藝術互動裝置、設計師品牌等，營造出年輕力氛圍。聚集了陳冠希的潮牌開始、專門賣寵物衣服的品牌、室內滑雪的專業體驗創新空間、vintage集合店……
值得一提的是，TX淮海的首層臨街處理，幾乎是盒子購物中心街道友好化的最佳案例。
層層疊疊的立面和入口設置，以及可以隨意坐下的大臺階，外擺空間立即軟化了傳統盒子不夠人性的尺度感受，讓每一個路過TX的人都強烈體會到這個區域的休閑氛圍，消磨掉傳統MALL的“高端”所帶來的心理成本。
走進二、三層，當代藝術裝置與店面本身相呼應，而店鋪之間更是靠著簡單搭建來相互劃分經營區域，一眼過去雖然視覺信息豐富，但確實讓人走在其中，時常會處于迷路狀態，找不到方向。
TX淮海四層的關鍵詞，只有一個，就是Vintage（復古），這也是時下Z時代最熱愛的場景之一。
以“vintage X classic mode ”為主題，打造了500㎡的“復古HOTEL”特別空間，展示不同風情的精致復古單品，同樓層的餐飲空間風格都覆蓋上了濃郁的復古工業色彩。
TX淮海的B1層沒有做常規的商業內容，而是留作活動場地之用。
總而言之，TX淮海可能是一個找不到任何對標案例的購物中心。它沒有完全遵循盒子商業的構成法則，比如清晰閉環的動線，明亮清晰的商鋪展示，甚至連一個常規大氣的中庭也沒有。
但同時，又不得不被其品牌內容的豐富性所吸引。項目通過專業策展管理+創新體驗零售的結合，重新定義商業空間。一眼過去，商場里到處都是首店、網紅店，基本每一家店都有自己的獨特“性格”。
西安量子晨舊廠房改造項目
隨著時代的更迭變化，如今很多城市都步入了后工業化時代。關于舊廠改造如何推動城市更新也因此成為當下城市革新發展的新命題。
西安量子晨是在原西安太陽鍋巴廠舊址上改造而成的項目，在保留太陽鍋巴廠原址水塔、煙囪等標志性建筑的基礎上，沒有選擇推倒重建，而是通過“填充”的設計思路，以低密度、高品質、低層高的多元空間融合打造不同場景的主題板塊。
不僅在建筑風格上用老城記憶融合新時尚，還通過電競、電音等更加年輕的業態來篩選客群。
依托母公司強大的電競娛樂基因，打造的VSPN電競中心，已成功舉辦了首屆PEL和平精英職業聯賽。
除了以電競作為特色，西安量子晨相比較傳統的購物中心，以開放式的街區傳達自由共享的精神理念，結合聯合辦公、國際電音、設計酒店、世界美食、潮流購物、運動健身、音樂現場、滑板公園等多元化業態，給予年輕客群體驗式消費的深度選擇。
福田星河COCO Park
從近年來的深圳商業項目有眾多邁入十年以上的購物中心，如深圳萬象城、海岸城、益田假日廣場等都在陸續做出調整升級。
2017年，星河就曾對福田星河COCO Park進行開業以來最大力度的改造升級。后來因君尚百貨因租賃到期撤出星河國際裙樓。
2019年，星河將原君尚百貨部分納入福田星河COCO Park整體經營，以南北區進行區分，升級后整體商業管理面積將由7.6萬平方米增加到12萬平方米。
福田星河COCO Park突破傳統的建筑格局，在商場正中間打造了6000平方米下沉式露天廣場，加上獨具特色的星空棧道，將客流打通，使商業動線更符合其“公園”理念式休閑購物體驗的氛圍。
除了在空間改造之外，星河COCO Park也在根據消費者不斷的需求變化，調整業態及品牌。
從最初的視覺購物、美食聯邦、COCO酒吧街等功能性業態，到現在對品質多元的追求，先后引進多家國際美妝及輕奢品牌，并通過增加輕餐比例等方式，提升項目休閑氛圍，吸引更多的年輕客群，填補了福田CBD商圈高端化妝品業態空白。
此外，星河COCO Park在營銷手段上也推陳出新，通過創新跨界組合、線上線下場景的互動，在場景互動中精準把脈年輕人的消費習慣、需求變化，在存量商業中貢獻了自己獨有的改造經驗。
華潤時代廣場
1997年開業的華潤時代廣場，位于浦東陸家嘴核心區域，憑借當時獨具一格的設計和高品質的購物體驗，開業20年來承載了上海一代人對高端商場的記憶。
2017年項目閉店改造，歷經兩年的改造升級，去年以全新形象歸來。在其尚未開業的時，就已經招募了數萬名會員。
整個商場以 “劇場”為主題，通過重新組織商業設計的基本功能，形成一個如同劇院的空間結構。大玻璃穹頂、幕簾裝飾、弧形拱門、錯落的露臺，這些經典的劇院元素貫穿商場內部，營造出濃濃的“劇場風”。
視覺的沖擊先行而來，隨后的即是對于“將要看到什么”的期待。
商場網羅了來自全世界的生活方式商戶，有來自泰國的時尚零售，來自日本銀座的精致家居精品，也有來自紐約的經典花藝跨界，西西弗TIMECROSS定制、Seesaw跨界店等，全國首店、上海首店樣樣不少。
