購(gòu)物中心租金制定方法及參考方案

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，租金的制定是一個(gè)復(fù)雜的體系，理論上來(lái)說(shuō)一個(gè)購(gòu)物中心租金體系的制定要通過很多種方法去綜合平衡，但主要集中在三大點(diǎn)：

1、橫向比較——>根據(jù)同類型、同地區(qū)、同地段類似項(xiàng)目的租金水平（一樓多少、二樓多少），然后得出一個(gè)整體的租金水平，再根據(jù)不同的業(yè)態(tài)租金承受水平去推算。這個(gè)是根據(jù)市場(chǎng)的客觀現(xiàn)狀得出的租金水平，一般是比較客觀的。

　　要注意的方面：沒有完全兩個(gè)相同的項(xiàng)目；不管是地段、物業(yè)的檔次、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商運(yùn)作等都不一樣。

2、回報(bào)率倒推——>根據(jù)物業(yè)的開發(fā)成本，設(shè)定一個(gè)基本的回報(bào)率（如8%），去推算整體的租金水平；然后根據(jù)樓層租金差去計(jì)算各層的租金水平。這個(gè)方法一般是財(cái)務(wù)部比較喜歡使用的辦法，有些大型超市是根據(jù)自己的投資回收期反推。

　　要注意的方面：市場(chǎng)能夠承受的租金水平是動(dòng)態(tài)的，這個(gè)分析模式是靜態(tài)分析；市場(chǎng)租金承受水平和投資之間不是充分條件和必要條件之間的關(guān)系。

3、細(xì)分業(yè)態(tài)推算——>百貨、超市、餐飲、娛樂、散鋪在特定的城市或區(qū)域一般都有自己的租金計(jì)算方式和承受范圍，根據(jù)自己項(xiàng)目的特點(diǎn)和商業(yè)規(guī)劃，分別計(jì)算各個(gè)業(yè)態(tài)的租金，然后得出一套租金計(jì)算體系。這個(gè)是我現(xiàn)在正在使用的辦法之一。

　　要注意的方面：涉及的細(xì)節(jié)問題太多，不好把握。同一個(gè)業(yè)態(tài)存在位置不同、需求面積不同、品牌價(jià)值不同、租賃樓層不同等諸多不易控制的問題。

 

娛樂業(yè)租金應(yīng)該是所有業(yè)態(tài)中較低的一種，一般大型娛樂業(yè)的租金接受程度與大型、百貨賣場(chǎng)接近。

　　酒吧：30—80元/平米·月；

　　KTV：20—40元/平米·月；

　　滑冰場(chǎng)：30元左右/平米·月；

游樂場(chǎng)、電影院：30—50元/平米·月。

 

餐飲業(yè)租金水平較娛樂業(yè)為高，最高可接近零售業(yè)態(tài)租金水平，具體價(jià)格參考本地零售業(yè)態(tài)租金。

一般中餐館可接受租金最高80元/平米·月；

　　西餐如有合適的位置可接受較高租金，最高可能接近200元/平米·月，一般租金水平在50—120元/平米·月；

小餐飲由于對(duì)商鋪位置要求高，面積小，一般租金是整個(gè)街區(qū)所有業(yè)態(tài)中單位租金最高的。一般是看位置報(bào)價(jià)，面積格局等在租金制定時(shí)重要性不強(qiáng)；

　　重點(diǎn)餐飲如KFC和麥當(dāng)勞：

　　KFC的租金接受能力比麥當(dāng)勞強(qiáng)，一般KFC的租金單價(jià)可以達(dá)到正常零售業(yè)態(tài)租金的50%—70%，其租金測(cè)算有自己的標(biāo)準(zhǔn)；

　　麥當(dāng)勞在租金方面，首先測(cè)算整個(gè)區(qū)域的營(yíng)業(yè)額，以可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額的一定比例來(lái)制定可接受租金，面積大小根據(jù)街區(qū)可能產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)額來(lái)確定，他們?cè)谝粋�(gè)區(qū)域測(cè)算出較固定的年租金，不論給予面積多大，接受租金不能超過其內(nèi)部給予的總租金上限。

　　很多時(shí)候大型餐飲娛樂業(yè)的引入，開發(fā)商不是單純的收取固定的租金，很多是采取保底租金加營(yíng)業(yè)額提成的方式來(lái)合作，素質(zhì)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)。

　　餐飲娛樂行業(yè)租金制定沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，一般是參考相近或相似條件的商鋪市場(chǎng)行情來(lái)制定商鋪?zhàn)饨稹２煌�類型和體量的餐飲租金標(biāo)準(zhǔn)也不相同，只能根據(jù)市場(chǎng)行情和物業(yè)條件來(lái)確定。

　　一般餐飲娛樂業(yè)店鋪主要需解決的問題是消防、排污排氣、供水供電標(biāo)準(zhǔn)、樓板負(fù)荷、空調(diào)制冷排煙等室外機(jī)組位，有的還要求提供垃圾間、排油煙風(fēng)井、隔油池、廣告位等。不同業(yè)態(tài)情況差別甚大，需要具體商家確定，但是很多像供電、供水、消防、排污排氣等都是需要店鋪達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的。

房租和營(yíng)業(yè)收入的月度比例是：中餐15-18%、西餐15%-25%、火鍋20%-30%、快餐及小吃30%。

 

　　服裝業(yè)態(tài)參考租金：

　　正常情況下服裝業(yè)態(tài)一般分國(guó)際品牌服裝、品牌服飾、運(yùn)動(dòng)休閑、童裝、內(nèi)衣等，這里暫不分男女裝，女裝比男裝競(jìng)爭(zhēng)更激烈，基本上服飾類最好的位置是被女裝給占了，租金一般比男裝高出一籌。

　　一般國(guó)際品牌服裝都是在大型百貨中設(shè)鋪位的，以營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)的形式經(jīng)營(yíng)，在百貨中服裝類扣點(diǎn)20%—25%，頂級(jí)品牌可以低至18%左右。

　　在商業(yè)街和其他獨(dú)立商鋪中，品牌男女裝、運(yùn)動(dòng)、休閑服飾大多是屬于整個(gè)商業(yè)體租金的頂端（小餐飲例外），在服飾商業(yè)區(qū)的店鋪爭(zhēng)奪戰(zhàn)時(shí)刻在進(jìn)行著，品牌男女裝、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)品牌輪番拉升商鋪?zhàn)饨穑�近年�?lái)以運(yùn)動(dòng)品牌的表現(xiàn)最引人注目。這些品牌的形象店一般比所在區(qū)域平均租金高出10%—20%，甚至更多。頂級(jí)地段這些店鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在600—800元/平米·月。在次級(jí)商圈氣租金多在300—400元/平米·月。

　　獨(dú)立童裝店一般租金在50—200元/平米·月，屬于租金接受度較低的業(yè)種。

內(nèi)衣店鋪租金較童裝高，常與童裝店鋪區(qū)域相鄰，一般租金可接受價(jià)格在100—300元/平米·月。

 

　　古玩字畫類參考租金：

商鋪一般都集中在專業(yè)市場(chǎng)，租金水平較低，以福州為例，古玩字畫專業(yè)市場(chǎng)只有少數(shù)沿街店鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)達(dá)到接近100元/平米·月的水平（有的是面積比較小），大部分租金價(jià)格在20—50元/平米·月。

 

　　家電數(shù)碼參考租金：

　　很多大中型家電數(shù)碼店都開始上樓開店了。其中像蘇寧、國(guó)美等品牌店最高租金接受能力可達(dá)到80元/平米·月，而像格里電器、松下等小型品牌專業(yè)店租金接受能力較高，可達(dá)商業(yè)街租金的平均租金單價(jià)以上。

 

　　凡事無(wú)絕對(duì)，有些商家出于某種考慮也有可能接受高于正常水平的租金，而某些重點(diǎn)位置由于運(yùn)營(yíng)商的某些想法可能給出很低的租金。具有較長(zhǎng)商業(yè)歷史的街區(qū)，由于簽約時(shí)間的不同店鋪?zhàn)饨鸩罹嘁彩禽^大的。個(gè)人認(rèn)為最好保守點(diǎn)，不要透支商家未來(lái)利潤(rùn)抬升租金單價(jià)。考慮以稍低與市場(chǎng)行情的租金價(jià)格入市是現(xiàn)階段一般商業(yè)的較好選擇，也有利于招商工作按照預(yù)定的規(guī)劃進(jìn)行。