在商業開發至后期商業的良性運營，共分為三大部份：前期定位、中期招商及后期運營。目前在各個環節均出現了問題，主要有以幾個方面：
前期定位
一般大型商業項目前期投資占總投資額的10%，如業績標桿購物中心正佳廣場成功運營已過10個年頭，在當時正佳廣場的決策者就十分注重前期研判，費用支出占總投資額10%。
而眾多不成熟的開發商不重視前期的商業定位盲目開發，政府在地產開發方面盲目要求，大量代理公司在前期定位期間對開發商的盲目順從，造成大量不合理的商業體出現。
在前幾年地產不合理發展期間，開發商還可以銷售，第一批吃螃蟹的企業和投資者在飛速發展的中國盛況超前，面對一個搶錢的時代，很多問題容易被掩蓋。
而隨著房地產市場及商業市場環境越來越成熟，商業地產變成一門“生意”開始有賠有賺，甚至有生與死，利潤開始回歸正常行業。
商業前期的盲目開發，弊端已經越來越明顯，商業，也需要從力主銷售開始向力主運營轉變。
而眾多發展商還沒有察覺到時代的轉變，還在想著如何狠賺一筆，總覺得自己比別人厲害，不明白不可持續的“直接出售”到自欺欺人的“售后返租”都已處在泡沫破滅的邊緣。
針對前期的定位、規劃設計、招商預案草草了事，最后被問及項目定位與規劃的還引以為傲的說“都是我做的”。
如此忽視風險，不尊重行業特性，一個個尚未開業就已夭折的項目不勝牧舉，不知多少投資者的心血變為一場“噩夢”。
中期招商
“同質化”是目前所有商業的最主要弊端，高成本開發必然伴隨“高租金”，許多有潛力的商戶更加難以進門。
商業缺乏培育和創新經營是商業發展的最主要阻力，雖然在商業地產招商過程中，開發商也投入了大量的資金以保證商業的正常開業。
但最終也形成了消費者所在區域的商業與消費者的消費能力及消費需求嚴重不符。
招商過程中所遇到的問題，不但影響商家的進駐選擇，增加商業投資壓力，對商家的后期經營有非常嚴重影響，因此造成目前許多商業運營是處于經營不良或是無法經營的狀態。
比如筆者有幸觀察到的廣東云浮市，一個商業結構畸形的城市。整個城市市區不像市區，大量的商業資源集中在石材交易區，眾多市區商業物業租金只升不降。
商戶唯有提高商品售價，客戶變為火車站買快餐，只圖一次，大量中高端消費外流到肇慶與廣州，形成惡性循環，不但零售商戶難受，專業市場如服裝城亦是蕭條。
后期運營
前期定位及招商，對商業的后期運營影響非常大，因為在后期商業運營過程中，要根據商業的經營情況與消費者需求，不斷的對商業進行調整。
在前期定位不準確的情況下，后期運營過程中，還要對業態及租金進行大面積調整。
大型發展商持有物業項目，開業只是長征第一步，而眾多直接出售及售后返祖的項目，市場環境好則你好我好大家好。
市場環境不好，發展商也不愿意再追加投資，眾多項目一交鋪就死，業主租金值低，一鬧事就死，發展商沒有動力耐心耐力繼續推動商業的繁榮。
如果業主較強勢，而業態與消費不匹配、租金與經營狀況不匹配，商業運營所面對的壓力就會非常大，就會經常出現業主方的商業運營管理人員不斷跳槽或邀請的管理公司不斷退出，使商業綜合體出現不穩定或者關閉。
因此如何平衡各方利益，使得一個商業項目能夠長久的經營是后期運營的必然課題。
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